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Location immobilière : les fraudes au dossier de location se multiplient

Rédigé par Maxime KEROYANT le 31 août 2022

Relu et validé par Alexandre BERGES

Une étude publiée dernièrement par Imodirect avance que le nombre de fraudes dans les dossiers de location explose. Avec jusqu’à 20 % de faux dossiers par endroit, les locataires usent de différentes technique plus ou moins élaborées pour faciliter l’accès à la location. Quelles sont les méthodes les plus fréquemment utilisées ? Pourquoi vouloir tricher sur son dossier de location ? SGL vous explique les tenants et aboutissants, à l’aube de la rentrée scolaire, période chargée en termes de mise en location.

Le nombre de dossiers avec fraude est en hausse

Le constat dressé par Imodirect est sans appel : sur plusieurs milliers de dossiers de location étudiés par l’agence, au moins un dossier sur dix est falsifié en province et ce chiffre monte à 1 sur 5 en région parisienne ! En d’autres termes, ce sont 20 % des dossiers déposés pour la location d’un bien qui comporte des données modifiées, fausses ou inexactes.

Le président de l’agence, Arnaud Hacquart, déclare que cette situation est en nette augmentation au cours des derniers mois. Si la région parisienne est effectivement la plus touchée par ce phénomène, toutes les zones dites « tendues » le sont en matière de location : plus il est difficile d’accéder à la location, plus les candidats tendent à fournir des documents falsifiés.

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Comment les locataires trichent-ils ?

L’étude indique que tous les documents fournis par les candidats pour leur dossier de location sont susceptibles d’être modifiés afin d’embellir leur situation :

• Contrat de travail, notamment la date de début du contrat ;
• Fiches de paye, avec falsification des montants, voire des noms et prénoms.
• Avis d’imposition
• Documents d’identité, notamment les cartes d’identité, passeports et titres de séjour
• Documents attestant de la situation des garants

La falsification des pièces d’identité existe, mais reste plus rare que les autres documents, notamment les fiches de paie. Imodirect constate toutefois que le phénomène touche tout autant les dossiers des locataires eux-mêmes que ceux des potentiels garants.

Les fraudeurs utilisent principalement des outils de modification des PDF, tels qu’Adobe Acrobat ou encore des solutions en ligne telles que Smallpdf. Les plus aguerris utiliseront le logiciel Photoshop. Tous ces logiciels permettent de facilement supprimer, modifier ou remplacer des annotations sur des documents digitalisés.

Pourquoi y a-t-il de plus en plus de fraude ?

Plusieurs pistes sont avancées pour expliquer cette recrudescence des actes frauduleux. La principale cause semble être la maîtrise de plus en plus démocratisée des outils de modifications des documents, à l’heure de la digitalisation du secteur de l’immobilier et donc des documents. Depuis la crise sanitaire, la majorité des documents sont fournis électroniquement et les candidats peu scrupuleux se sont rendu compte de la facilité de modifier certaines informations.

Une autre explication, portée par l’association CLCV, porterait sur les conditions imposées par les assureurs. Les assurances garanties loyers impayés (GLI) proposées par les assureurs aux propriétaires nécessiteraient un taux d’effort moyen de 35 %. La conséquence serait donc la nécessité pour les propriétaires de choisir des locataires touchant a minima 3 fois le prix du loyer et donc aux locataires de « retoucher » leur situation.

Propriétaires : comment se prémunir et que faire en cas de fraude ?

Ce phénomène peut inquiéter les propriétaires, sur le point de mettre en location un bien immobilier à l’aube de la rentrée scolaire. N’ayez crainte, les petites fraudes, les plus courantes, sont très facilement identifiables ! Si à première vue, une fiche de paie modifiée pour augmenter un peu le montant du salaire peut sembler invisible, il existe néanmoins quelques techniques pour identifier les documents modifiés :

• Pour les modifications portant sur des montants de paie, vérifiez les potentielles incohérences entre le salaire brut et le salaire net, ainsi que sur les prélèvements sociaux ou les congés payés.
• Vous soupçonnez un faux avis d’imposition ? Vous pouvez le faire vérifier en ligne par l’Administration Fiscale.

Pour aller plus loin, si vous êtes à l’aise avec les nouvelles technologies, vous pouvez vérifier si des modifications ont été apportées à un fichier, notamment PDF. Pour les moins aguerris, des logiciels sont spécialisés pour effectuer ces vérifications à votre place.

Enfin, nous recommandons aux propriétaires d’être accompagnés par un professionnel de l’immobilier, notamment pour la gestion locative de son bien. Un professionnel averti saura facilement écarter tout doute sur la situation d’un candidat et ses documents fournis.

Quelles sont les sanctions encourues ?

Pour les locataires ou potentiels candidats à la location qui aimeraient jouer les faussaires, sachez que des sanctions existent pour la fraude de documents dans le cadre d’une location. Et elles peuvent être très dissuasives ! Ainsi, en février 2022, un locataire a été condamné à de la prison ferme par le tribunal judiciaire de Vannes pour avoir fourni des bulletins de paie frauduleux. Le Code pénal prévoit, avec l’article 441-1, une peine maximale de 45 000 € d’amende et 3 ans d’emprisonnement.

Mais cela ne s’arrête pas là ! Dans un cas où la justice apparenterait cette situation à une escroquerie, les sanctions monteraient à 375 000 € d’amende et 5 ans d’emprisonnement. De plus, la falsification des fiches de paie peut valoir au locataire des poursuites judiciaires par son propre employeur.