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Encadrement des loyers : pourquoi Montpellier fait-elle quatre fois mieux que Paris ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 10 septembre 2026

Le 6e baromètre de la Fondation pour le logement place Montpellier en tête des villes qui respectent le mieux les plafonds de loyers, très loin devant Paris. Au même moment, la FNAIM demande au Gouvernement de ne pas prolonger le dispositif, qui doit s’éteindre fin novembre 2026. Pour les propriétaires bailleurs, les dix prochaines semaines vont être décisives.

Montpellier mise sur le contrôle en amont, pas sur la sanction

Une raison pourrait expliquer le résultat obtenu par la capitale occitane : la ville contrôle les logements avant qu’ils n’arrivent sur le marché, plutôt que de courir après les annonces non conformes. La Métropole applique, en effet, le permis de louer¹, une autorisation préalable de mise en location déployée à Celleneuve depuis avril 2021, à Figuerolles depuis octobre 2023, puis étendue à la tour Saint Martin depuis février 2026. Dans ces périmètres, aucun bail ne peut être signé avant la visite du logement par un agent assermenté et la validation du dossier, sous peine d’une amende pouvant atteindre 15 000 €.

Le second levier est la régulation des meublés de tourisme. Depuis la loi Le Meur, une commune peut abaisser à 90 jours par an la durée maximale de location touristique d’une résidence principale, contre 120 jours au niveau national. Montpellier a voté ce plancher en octobre 2025, applicable depuis janvier 2026 et l’a assorti d’un quota de 770 meublés touristiques dans l’Écusson. En freinant la fuite des logements vers la courte durée, la métropole préserve un volume d’offre à l’année plus important, ce qui réduit mécaniquement la tension et donc la tentation de dépasser les plafonds. 

Reste un point faible identifié par la métropole : les petites surfaces, surreprésentées parmi les loyers non conformes. Avec plus de 80 000 étudiants, la ville prépare une campagne de sensibilisation destinée à inciter les jeunes locataires à vérifier eux-mêmes le calcul de leur loyer. Une approche pédagogique plutôt que répressive, qui explique sans doute une partie du résultat.

• En savoir plus sur l’encadrement des loyers

Le classement des villes concernées

Le 6e baromètre de la Fondation pour le logement² porte sur plus de 10 000 annonces publiées entre août 2025 et août 2026, dans les quelques 70 communes et intercommunalités qui appliquent le dispositif. Deux indicateurs comptent : la part d’annonces hors plafond et le montant du dépassement. 

Territoire	Annonces au-dessus du plafond	Surcoût mensuel moyen
Montpellier	12 %	63 €
Bordeaux	17 %	122 €
Lille	25 %	85 €
Lyon–Villeurbanne	26 %	122 €
Pays basque	30 %	181 €
Grenoble	43 %	258 €
Paris	46 %	171 €
Plaine Commune	61 %	152 €
Moyenne nationale tous territoires confondus	37 %	159 €

À Paris, une dégradation qualifiée d’« inédite »

La capitale suit exactement la trajectoire inverse. La part de bailleurs dépassant le loyer-plafond y est passée de 31 % à 46 % en un an, malgré une politique de sanction affichée par la Ville. Trois facteurs se cumulent : la rétraction du marché locatif à l’année, liée à la remontée des taux d’intérêt, la progression des logements vacants ou occasionnels et le recours abusif au complément de loyer.

Un quatrième élément, plus psychologique, est pointé par la Fondation. Dans une année marquée par l’annonce de la fin du dispositif et par plusieurs contentieux judiciaires, certains bailleurs récalcitrants ont pu se sentir autorisés à s’affranchir des plafonds. En petite couronne, la tendance se confirme : 36 % de dépassements à Est Ensemble, 61 % à Plaine Commune.

La FNAIM demande au Gouvernement de ne pas prolonger le dispositif

Face à ces chiffres, la première fédération de professionnels de l’immobilier tient une position en deux temps. Elle réclame d’abord que les dépassements soient identifiés et sanctionnés, sans nuance : le respect de la loi ne se discute pas. Elle souligne au passage que les dépassements sont plus fréquents dans les annonces de particulier à particulier et demande que les plateformes qui les diffusent soient responsabilisées.

Elle s’oppose en revanche à la pérennisation du dispositif. Son argument tient en une phrase : on ne résout pas une crise d’offre en administrant les prix. Le marché locatif est déjà encadré par l’indice de référence des loyers en cours de bail et par un plafonnement de l’évolution à la relocation en zone tendue. Ajouter un plafonnement du niveau du loyer lui-même n’aurait, selon la fédération, produit que des effets limités, au prix d’un risque de contraction de l’offre. Son président appelle donc à un « choc de confiance » en faveur des bailleurs plutôt qu’à un tour de vis supplémentaire.

Le calendrier, lui, est serré et le résultat n’a rien d’acquis. Voici les échéances à retenir avant la fin de l’année.

Date	Étape
Octobre 2026	Débat annoncé au Sénat sur une proposition de loi supprimant le caractère expérimental
24 novembre 2026	Terme de l’expérimentation ouverte par la loi ELAN, prolongée par la loi 3DS
Après cette date	Extinction automatique du plafonnement si aucun texte n’est promulgué

Toulouse et l’Occitanie : une situation à part

En Occitanie, Montpellier est la seule métropole concernée par l’encadrement du niveau des loyers. Toulouse n’a jamais candidaté au dispositif, la municipalité estimant que le contexte locatif local ne le justifiait pas. Un bailleur toulousain n’est donc pas soumis à un loyer de référence majoré lors de la mise en location.

Cela ne signifie pas pour autant liberté totale. Toulouse figure en zone tendue, ce qui implique le plafonnement de la hausse à l’IRL en cours de bail et un encadrement de l’évolution du loyer entre deux locataires. La confusion entre ces deux régimes est l’une des erreurs les plus fréquentes que nous constatons en gestion locative et elle expose à des régularisations rétroactives.

Toulouse n’est d’ailleurs pas restée inactive sur la qualité du parc locatif. La ville expérimente son propre permis de louer sur le quartier Arnaud-Bernard³, où chaque première mise en location ou changement de locataire suppose une autorisation préalable de la mairie. Le levier n’est pas le même que le plafonnement du loyer, mais la logique est identique : contrôler en amont plutôt que sanctionner après coup.