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Quels sont les frais et les charges déductibles des revenus fonciers ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 27 septembre 2023

En tant qu’investisseur locatif, vous êtes tenu de déclarer les revenus générés par la location de vos biens. Selon votre régime fiscal, une possibilité s’offre alors à vous : celle de soustraire de vos revenus fonciers certaines dépenses et charges associées à vos biens locatifs. Certains critères doivent toutefois être impérativement respectés pour que cette déduction soit effective.

La règle : la déduction des charges en régime réel d’imposition

Pour rappel, les investisseurs locatifs ont le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier ou le réel. Si le micro-foncier permet de bénéficier d’une réduction forfaitaire de 30 % sur les recettes locatives, le régime réel offre la possibilité de déduire les charges réellement dépensées dans le cadre de la location. C’est donc dans ce dernier cas de figure qu’il est essentiel de connaître les dépenses éligibles à la déduction des charges locatives.

• En savoir plus sur l’imposition des revenus locatifs

Liste des charges déductibles

La liste des charges déductibles est encadrée par l’article 31 du Code général des impôts. Elle couvre un large spectre des dépenses qui peuvent intervenir dans le cadre d’une location.

Les intérêts d’emprunt

Parmi les charges qui peuvent peser lourd dans le cadre d’un investissement locatif se trouvent les intérêts d’emprunt. Bonne nouvelle ! Ils font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Concrètement, tous les prêts contractés pour l’achat, la construction, la rénovation, l’amélioration ou la conservation d’un logement à destination de la location et même les droits de succession, sont concernés. À noter, en revanche, que seuls les intérêts du prêt sont admissibles à cette déduction et non les mensualités de remboursement. Vous pouvez toutefois inclure dans cette déduction l’intégralité des frais liés à l’emprunt, comme les frais de dossier et les frais d’inscription hypothécaire.

Les frais de gestion

De la même manière, les frais associés à la gestion d’un bien immobilier sont également déductibles des revenus fonciers. Parmi eux se trouvent :

• Les salaires des concierges et gardiens d’immeuble,
• Les honoraires de gestion et de syndic,
• Les frais de procédure en cas de recours à un notaire, un avocat, un huissier ou à tout autre expert.

Les charges d’entretien et de réparation

Ces dépenses concernent les travaux nécessaires pour restaurer ou préserver la qualité du bien immobilier. Si la responsabilité de ces dépenses incombe aux locataires, elles ne peuvent généralement pas être déduites des revenus fonciers, exception faite de certaines situations.

• Les travaux ont été entrepris pour faciliter la mise en location du bien ;
• Les travaux sont impératifs en raison de circonstances exceptionnelles ou de vétusté ;
• Les dépenses sont liées à des défauts de construction ou des vices de fabrication.

Les charges d’amélioration

De manière générale, l’ensemble des travaux réalisés dans un logement en location sont déductibles des revenus fonciers. Une nuance est, en revanche, à considérer : ces frais ne doivent pas être destinés à l’agrandissement, la reconstruction ou à la construction d’un bien, mais exclusivement à l’ajout d’équipements supplémentaires, comme l’installation d’un ascenseur par exemple.

Les impôts

Certaines taxes entrent également dans ces charges déductibles, telles que la :

• Taxe foncière,
• Taxe spéciale d’équipement,
• Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement,
• Contribution sur les revenus locatifs dans les cas où elle s’applique.

Les dépenses acquittées pour le compte du locataire et non remboursées

Il est parfaitement possible de soustraire de vos revenus locatifs les dépenses que vous avez engagées pour le compte de vos locataires et qui n’ont pas été remboursées à la fin de l’année où le locataire a quitté le logement. À noter que cette déduction s’applique uniquement lorsque le locataire ne rembourse pas toutes les charges récupérables qui lui incombent en tant que locataire.

Quelles sont les conditions à respecter pour déduire les charges ?

Pour que des dépenses puissent être déduites, elles doivent respecter certaines conditions qui sont applicables à toutes les catégories de charges :

• La dépense doit être liée à un bien loué qui doit donc générer un revenu foncier. Les charges associées à un logement vacant (en attente de vente, par exemple) ou encore à un logement occupé par le propriétaire bailleur, que ce soit sa résidence principale ou secondaire, ne sont donc pas déductibles.
• La dépense doit être réglée au cours de l’année pour pouvoir être déduite des revenus de cette même année. En d’autres termes, les dépenses payées en 2023 peuvent être déduites de vos revenus fonciers de l’année 2023.
• Vous devez être en mesure de justifier ces dépenses auprès de l’administration fiscale. Il est donc nécessaire de conserver tous les documents (factures) relatifs à ces dépenses pour pouvoir les présenter en cas de besoin.

Quels sont les frais déductibles pour les logements vacants ?

Lorsqu’un logement est vacant, les charges associées peuvent être déduites des revenus générés par la location si le propriétaire peut prouver qu’il a véritablement l’intention de mettre le bien en location et donc qu’il a pris des mesures concrètes en ce sens.

En l’absence d’une telle démonstration, il sera considéré comme ayant réservé le logement à son propre usage. Aucune déduction ne sera alors autorisée, conformément à la décision rendue par la Cour administrative d’appel de Marseille le 7 novembre 2018 (référence n°17MA03659).

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier se crée lorsque les charges sont supérieures aux revenus locatifs. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global déclaré, à hauteur de 10 700 € par an (ou 15 300 € pour les immeubles concernés par l’amortissement Périssol). Dans le cadre du régime d’imposition au réel, son excédent est reportable pendant 10 ans.