Devenir propriétaire

Temps de lecture : 3 min

Nos 6 conseils pour acheter en copropriété

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 05 décembre 2024

Relu et validé par Éric FELIS

Acheter un bien en copropriété, c’est intégrer un système particulier où droits et devoirs coexistent. Frais communs, travaux, règlement intérieur, solidité financière… Autant de critères qu’il faut évaluer avec soin avant de s’engager.

Les charges de copropriété : un poste à anticiper

L’achat d’un appartement ou d’une maison au sein d’une copropriété implique le paiement de charges. Ces dernières couvrent l’entretien des parties communes et le fonctionnement des équipements collectifs. Les charges générales concernent tous les copropriétaires (par exemple, l’entretien de la toiture ou des espaces verts), tandis que les charges spéciales dépendent de l’usage des équipements. Par exemple, si vous habitez au rez-de-chaussée, vous paierez moins pour l’ascenseur qu’un habitant du dernier étage.

Pour éviter les mauvaises surprises, demandez les montants annuels des charges des deux dernières années. Assurez-vous aussi de leur répartition entre les copropriétaires et anticipez leur poids dans votre budget.

• Tout savoir sur les charges de copropriété

Le règlement de copropriété : votre boussole juridique

Le règlement de copropriété, remis au plus tard lors de la signature du compromis de vente, est un document clé. Il définit les règles de vie collective et de gestion. Ce texte précise : l’usage des parties communes et privatives (par exemple, interdiction de travaux aux heures de repos), les restrictions d’activité (interdiction de louer en meublé ou d’exercer une activité libérale, par exemple) et les modalités de répartition des charges. Prenez le temps de le lire en amont pour vous assurer qu’il correspond à votre style de vie et à vos projets.

Travaux : qui paie quoi ?

Les travaux au sein d’une copropriété sont souvent source de confusion. La règle de base est simple : les travaux sont à la charge du copropriétaire en titre à la date d’exigibilité des appels de fonds.

Toutefois, une convention spécifique peut être mise en place entre vendeur et acheteur pour ajuster cette répartition. Cette convention, signée devant notaire, permet par exemple de laisser les travaux votés, mais non encore exigibles à la charge du vendeur. Attention, cette disposition reste non opposable au syndicat de copropriété, qui appliquera la règle générale et réclamera le montant des travaux au propriétaire en titre. Les modalités de remboursement requises par la convention se feront donc auprès du notaire.

Pour éviter toute ambiguïté, demandez à consulter les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, où les travaux passés, présents et futurs sont détaillés. Si des travaux importants sont prévus, vérifiez que leur coût ne dépasse pas votre capacité financière.

Solidité financière de la copropriété : un point déterminant

Avant de devenir copropriétaire, il est important de s’assurer de la bonne santé financière de la copropriété.

• L’état des impayés parmi les copropriétaires affecte la qualité des prestations collectives ou entraîne une augmentation des charges.
• Les dettes envers les prestataires peuvent signaler une mauvaise gestion du syndic.
• Le type de syndic est également un point important. S’agit-il d’un syndic professionnel ou bénévole ? Les honoraires sont-ils raisonnables et le syndic est-il réactif ?

N’hésitez pas à discuter avec les habitants de la résidence ou le gardien pour obtenir des informations concrètes sur le fonctionnement quotidien.

Documents obligatoires : votre droit à l’information

Avant de signer un compromis, plusieurs documents doivent vous être remis :

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : pour comprendre les règles et la répartition des lots.
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : pour connaître les décisions et travaux votés.
• La fiche synthétique de la copropriété : pour avoir une vue d’ensemble des aspects financiers et techniques.
• Le carnet d’entretien de l’immeuble : pour être informé des travaux passés et du suivi des équipements collectifs.
• Les diagnostics techniques obligatoires (diagnostic de performance énergétique ou recherche d’amiante).
• L’ensemble des informations financières (charges payées par le vendeur, impayés éventuels, et cotisations au fonds de travaux).

Ces informations vous permettront d’évaluer l’état global de l’immeuble et les obligations financières qui vous attendent.

Assurance : une couverture obligatoire

En copropriété, chaque propriétaire doit souscrire une assurance responsabilité civile. Elle couvre les dégâts causés à des tiers. Une assurance multirisques habitation est également recommandée pour protéger vos biens personnels. Le syndic, pour sa part, assure les parties communes via un contrat multirisques, qui comprend les dommages (incendie, dégâts des eaux…) et la responsabilité civile de la copropriété.