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Comment sont votés les travaux en copropriété ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 04 mars 2024

Les copropriétés doivent appliquer un certain nombre de règles pour pouvoir voter la réalisation de travaux. Améliorations de l’habitat, urgences, entretien, découvrez comment doivent se dérouler les votes de copropriété pour des travaux.

Faut-il voter tous les travaux en copropriété ?

Les décisions permettant de lancer des travaux en copropriété sont prises au cours des assemblées générales de copropriétaires. Selon la loi et suivant les règles régies dans le règlement de copropriété, différentes démarches sont à suivre pour pouvoir réaliser certains travaux, dépendant de la nature de ces derniers.

En règle générale, les travaux de copropriété concernant la structure de l’immeuble, la sécurité de ses habitants ou son aspect esthétique extérieur, sont soumis à un vote en assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature des travaux : majorité simple pour l’entretien et la conservation, majorité absolue pour les améliorations et les économies d’énergie, double majorité ou unanimité pour les décisions qui touchent au règlement, aux charges ou à la vente de parties communes.

Cependant, les travaux de maintenance déjà prévus au budget prévisionnel ne demandent pas de nouveau vote, et le syndic peut engager seul les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à charge pour lui de convoquer ensuite l’assemblée générale.

Quoi qu’il en soit, il est impératif de consulter le règlement de copropriété disponible dans chaque immeuble ainsi que la loi du 10 juillet 1965 pour connaître les procédures exactes et les règles de vote applicables à chaque type de travaux en copropriété. Un expert en immobilier, comme un gestionnaire locatif peut prodiguer ses conseils en cas de doute.

• En savoir plus sur le rôle du syndic lors de travaux en copropriété

Quelle nature de vote pour quel type de travaux ?

Type de vote obligatoire	Calcul des voix	Nature des travaux et décisions
Majorité simple (article 24)	Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance ; les abstentions ne comptent pas	Travaux de conservation de l’immeuble et de sécurité des occupants (stabilité, clos, couvert, réseaux) ; modalités des travaux rendus obligatoires par la loi ; décision de faire un DTG ; décision d’équiper les parkings en bornes de recharge
Majorité absolue (article 25)	Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents	Désignation du syndic et du conseil syndical ; travaux d’amélioration ou d’ajout d’équipement, comme un ascenseur ; travaux d’économies d’énergie ; adoption du plan pluriannuel de travaux ; autorisation à un copropriétaire de faire des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur
Double majorité (article 26)	Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de tous	Modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; acquisitions et actes de disposition ; suppression du poste de gardien
Unanimité	Voix de tous les copropriétaires	Modification de la répartition des charges (cas général) ; vente de parties communes nécessaires à la destination de l’immeuble
Absence de vote préalable	Pas de vote	Travaux indispensables à la sécurité des habitants de la copropriété et urgents ; le syndic convoque ensuite l’assemblée

Que faire si la majorité n’est pas atteinte ?

La loi prévoit des passerelles. Une résolution relevant de l’article 25 qui obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires peut être revotée immédiatement à la majorité simple (article 25-1). Une résolution relevant de l’article 26 qui n’obtient pas la double majorité, mais recueille l’approbation d’au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, peut faire l’objet d’un second vote immédiat à la majorité absolue (article 26-1).

Les travaux qui dépassent l’entretien, votés aux articles 25 ou 26, ne peuvent pas commencer avant l’expiration du délai de contestation de 2 mois

Qui peut faire une demande de travaux en copropriété ?

Dans une copropriété, les personnes ayant un intérêt légitime dans la propriété peuvent faire une demande pour la réalisation de travaux. Les copropriétaires sont bien entendu concernés, mais également le syndic de copropriété et parfois même des intervenants externes.

Voici quelques acteurs qui peuvent faire une demande de travaux en copropriété :

• les copropriétaires : chacun peut demander individuellement l’inscription d’un projet de travaux à l’ordre du jour d’une assemblée générale, sans accord préalable des autres copropriétaires. La demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée des documents nécessaires, avant l’envoi des convocations.
• le syndic de copropriété : en tant que représentant légal de la copropriété, il peut également effectuer une demande de travaux pour la résidence dont il s’occupe ; le syndic peut le faire de son plein gré ou pour répondre à une demande des copropriétaires.
• le conseil syndical : dans certaines copropriétés, le conseil syndical, constitué de copropriétaires élus, peut effectuer une demande de travaux, laquelle sera soumise à l’assemblée générale pour approbation.
• les professionnels du bâtiment : architectes, ingénieurs ou entreprises de construction peuvent également être consultés pour évaluer les besoins en travaux et proposer des devis ; leurs propositions peuvent ensuite être présentées au cours de l’assemblée générale par les copropriétaires, le syndic ou le conseil syndical.

Questions réponses

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est-il obligatoire ?

Le Diagnostic Technique Global, est obligatoire lorsqu’un immeuble à usage d’habitation de plus de 10 ans est mis en copropriété, c’est-à-dire divisé en lots. Pour les copropriétés existantes, il reste facultatif : l’assemblée décide de le faire réaliser à la majorité simple. Le maire ou le préfet peut toutefois l’exiger si l’immeuble présente des désordres.

• En savoir plus sur les travaux privatifs en copropriété

Le syndic doit-il mettre en place un fonds de travaux en copropriété ?

Les copropriétés sont tenues d’établir un fonds de travaux destiné à couvrir les dépenses futures liées aux besoins potentiels financiers de la copropriété : depuis le 1er janvier 2025, l’obligation concerne toutes les copropriétés d’habitation, 10 ans après la réception de l’immeuble. La cotisation annuelle est d’au moins 5 % du budget prévisionnel, et d’au moins 2,5 % du montant des travaux si un plan pluriannuel est adopté. Chaque propriétaire a l’obligation de financer ce fonds à hauteur de sa quote-part, lui-même géré par le syndic sur un compte bancaire dédié. 

Qui est responsable en cas de recherche de fuite ?

Depuis le 1er juillet 2020, la convention IRSI entre assureurs prévoit que l’assureur de l’occupant organise la recherche de fuite dans le logement de son assuré, et que l’assureur de l’immeuble s’en charge dans les parties communes. Le syndic déclenche les démarches pour le compte du syndicat quand la fuite concerne les parties communes.

• Tout savoir sur la recherche de fuite en copropriété