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Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété

Rédigé par Elodie Fuentes le 04 mars 2024

Depuis la Loi Alur, le fonds de travaux permet aux copropriétés d’alimenter un compte dédié aux travaux imprévus. Selon le nombre de lots et leur ancienneté, les copropriétés ont l’obligation d’ouvrir un fonds de travaux, géré par le syndic de l’immeuble. Découvrez son fonctionnement.

Définition du fonds de travaux en copropriété

Le fonds de travaux est une réserve financière mise en place par la Loi Alur en 2014, destinée aux syndicats des copropriétaires, permettant de faire face aux diverses dépenses rencontrées pour l’entretien de la copropriété. La loi Alur rend obligatoire les fonds de travaux pour une certaine catégorie de copropriétés, leur permettant de répondre aux besoins de financement suivants :

• La mise en place d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) et en cas de besoin, la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) ;
• L’exécution des travaux définis dans le PPT après leur approbation par vote en assemblée générale ;
• Les travaux à caractère d’urgence ;
• Les travaux jugés indispensable (après expertise d’un DTG) à la sécurité des habitants de la copropriété et la conservation de l’immeuble.
• Les travaux pour la réalisation d’économies d’énergie, qui ne sont pas prévus dans le PPT initial.

La Loi Alur prévoit les pleins pouvoirs de l’assemblée générale en matière de décision d’utilisation des fonds de travaux. Toujours selon la Loi Alur, la majorité sera requise lors d’un vote en AG pour déterminer le financement des travaux avec les fonds de travaux dont dispose la copropriété, de manière totale ou partielle.

• En savoir plus sur le vote des travaux en copropriété

Quels sont les changements pour le fonds de travaux avec la loi Climat ?

Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, la réglementation sur les fonds de travaux prévue par la Loi Alur évolue. Aucune dérogation ne sera autorisée et la création d’un PTT (projet de plan pluriannuel de travaux) devient obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans avec une mise en place graduelle selon le nombre de lots :

• Plus de 200 lots dans la copropriété : 2023 ;
• Entre 51 et 200 lots dans la copropriété : 2024 ;
• 50 lots et moins dans la copropriété : 2025.

Cette évolution de la Loi Alur sur les fonds de travaux a pour but d’accompagner les copropriétés anciennes dans la transition énergétique et à lutter contre les dangers des logements insalubres en France.

Quelle est l’utilité du fonds de travaux en copropriété ?

Le fonds de travaux en copropriété permet d’agir en cas de besoin de travaux urgents, mais également non-provisionnés, voté en AG, sans pénaliser financièrement les copropriétaires. Grâce à cette réserve d’argent, la copropriété peut faire face aux dépenses prévues dans le PTT sans mettre en difficulté financière les copropriétaires.

Le fonds de travaux est-il obligatoire ?

La Loi Alur n’impose pas l’obligation d’un fond de travaux à toutes les copropriétés, seulement celles datant de plus de 5 ans, constituées d‘au moins 10 lots. Depuis 2023, les copropriétés de plus de 200 lots ont l’obligation de le mettre en place et la réglementation évolue jusqu’en 2025 pour atteindre 50 lots.

Quel est le montant du fonds de travaux ?

Le budget prévisionnel annuel d’une copropriété prévoit le montant du fonds de travaux à hauteur de 5 % minimum. La décision du budget alloué au fonds de travaux doit être prise en assemblée générale, au cours d’un vote qui requiert la majorité absolue des voix (copropriétaires présents ou représentés par un tiers).

Comment l’alimenter ?

Chaque copropriétaire est tenu d’alimenter le fonds de travaux en fonction de sa quote-part. Le syndic à l’obligation d’ouvrir un compte dédié au fonds de travaux, lequel doit être différent de celui alimenté pour les charges courantes de la copropriété. C’est le syndic qui se charge de récolter la somme auprès de chaque copropriétaire.

Comment est défini la quote-part d’un copropriétaire ?

Le règlement de copropriété détermine le tantième des parts de chaque copropriétaire, lequel permet de statuer la quote-part pour le fond de travaux. La quote-part d’un propriétaire augmente selon la taille et l’estimation du bien qu’il possède au sein de la copropriété.

Quels sont les travaux finançables avec le fonds de travaux ?

On distingue deux grandes familles de travaux pouvant être financés par le fonds de travaux en copropriété :

• Des travaux imprévus dans les dépenses prévisionnelles : lorsqu’une loi impose la mise aux norme du bâtiment ou que l’assemblée générale a voté la réalisation de travaux, comme la surélévation d’un immeuble, la réalisation d’audit énergétiques et des travaux qui en découlent, etc…
• Des travaux urgents : un dégât de eaux, une réparation de toiture, le dégorgement et la réparation d’un collecteur d’égout, etc… Toute intervention rapide indispensable à la sécurité du bâtiment et de ses habitants.

Quoi qu’il en soit, le fonds de travaux ne doit pas être débloqué pour l’entretien courant d’une copropriété.

Comment débloquer le fonds ?

Qu’il s’agisse d’une nature ou l’autre de travaux (non-prévisionnels ou urgents), c’est la majorité absolue d’un vote des copropriétaires en assemblée générale qui autorise le déblocage du fonds de travaux. Le syndic n’est pas autorisé à prendre cette décision seul.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige concernant le déblocage des fonds de travaux en copropriété, il est recommandé d’échanger avec son syndic pour amorcer le dialogue et trouver une solution à l’amiable le cas échéant. Le recours à une médiation peut être entamé lorsque la communication ne permet pas de résoudre le litige. Dans ce cas, un médiateur neutre tentera de trouver un terrain d’entente entre les parties. Enfin, si aucune entente n’en résulte, il faudra saisir le tribunal et mener une action en justice pour faire valoir les droits de la copropriété.