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Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété

Rédigé par Elodie FUENTES le 04 mars 2024

Depuis la Loi Alur, le fonds de travaux permet aux copropriétés d’alimenter un compte dédié aux travaux imprévus. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés à usage d’habitation de plus de 10 ans ont l’obligation d’ouvrir un fonds de travaux, géré par le syndic de l’immeuble. Découvrez son fonctionnement.

Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?

Le fonds de travaux est une réserve financière mise en place par la Loi Alur en 2014, destinée aux syndicats des copropriétaires, permettant de faire face aux diverses dépenses rencontrées pour l’entretien de la copropriété. La loi Alur rend obligatoire les fonds de travaux pour une certaine catégorie de copropriétés, leur permettant de répondre aux besoins de financement suivants :

• La mise en place d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) et en cas de besoin, la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) ;
• L’exécution des travaux définis dans le PPT après leur approbation par vote en assemblée générale ;
• Les travaux à caractère d’urgence décidés par le syndicat ;
• Les travaux jugés indispensables (après expertise d’un DTG) à la sécurité des habitants de la copropriété et la conservation de l’immeuble.
• Les travaux pour la réalisation d’économies d’énergie, qui ne sont pas prévus dans le PPT initial.

La Loi Alur prévoit les pleins pouvoirs de l’assemblée générale en matière de décision d’utilisation des fonds de travaux. L’assemblée décide d’affecter tout ou partie des sommes au financement des travaux, en tenant compte des parties communes spéciales et des clés de répartition des charges prévues par le règlement selon Justice.fr.

• En savoir plus sur le vote des travaux en copropriété

Quels sont les changements pour le fonds de travaux avec la loi Climat ?

Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, la réglementation sur les fonds de travaux prévue par la Loi Alur évolue. Aucune dérogation ne sera autorisée et la création d’un PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) devient obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans avec une mise en place graduelle selon le nombre de lots :

• Plus de 200 lots dans la copropriété : 2023 ;
• Entre 51 et 200 lots dans la copropriété : 2024 ;
• 50 lots et moins dans la copropriété : 2025.

Le même calendrier s’applique au fonds de travaux, obligatoire au terme de 10 ans après la réception de l’immeuble : depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d’habitation sont concernées.

Cette évolution de la Loi Alur sur les fonds de travaux a pour but d’accompagner les copropriétés anciennes dans la transition énergétique et à lutter contre les dangers des logements insalubres en France.

Quelle est l’utilité du fonds de travaux en copropriété ?

Le fonds de travaux en copropriété permet d’agir en cas de besoin de travaux urgents, mais également non-provisionnés, voté en AG, sans pénaliser financièrement les copropriétaires. Grâce à cette réserve d’argent, la copropriété peut faire face aux dépenses prévues dans le PPT sans mettre en difficulté financière les copropriétaires.

Le fonds de travaux est-il obligatoire ?

Oui. Le syndicat d’un immeuble à destination totale ou partielle d’habitation doit constituer un fonds de travaux au terme de 10 ans après la réception des travaux de construction. L’obligation s’applique depuis 2023 aux copropriétés de plus de 200 lots, depuis 2024 à celles de 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2025 à celles de 50 lots ou moins. Le fonds étant obligatoire, sa création n’a pas à être votée.

Quel est le montant du fonds de travaux ?

La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsque l’assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. L’ouverture du compte (une seule fois) et le montant annuel (chaque année) se votent à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires ; si la résolution obtient au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible.

L’assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations lorsque le montant du fonds de travaux dépasse celui du budget prévisionnel. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été adopté, le fonds doit également dépasser 50 % du montant des travaux prévus dans ce plan pour que la suspension puisse être envisagée.

Comment l’alimenter ?

Chaque copropriétaire est tenu d’alimenter le fonds de travaux en fonction de sa quote-part. Le syndic à l’obligation d’ouvrir un compte dédié au fonds de travaux, lequel doit être différent de celui alimenté pour les charges courantes de la copropriété. C’est le syndic qui se charge de récolter la somme auprès de chaque copropriétaire.

Comment est défini la quote-part d’un copropriétaire ?

Le règlement de copropriété détermine le tantième des parts de chaque copropriétaire, lequel permet de statuer la quote-part pour le fonds de travaux. La quote-part d’un propriétaire augmente selon la taille et l’estimation du bien qu’il possède au sein de la copropriété.

Que devient le fonds de travaux en cas de vente ?

Les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat : le vendeur ne peut pas les récupérer. L’acquéreur peut toutefois accepter de lui verser un montant équivalent en plus du prix de vente.

Quels sont les travaux finançables avec le fonds de travaux ?

On distingue deux grandes familles de travaux pouvant être financés par le fonds de travaux en copropriété :

• Des travaux imprévus dans les dépenses prévisionnelles : lorsqu’une loi impose la mise aux normes du bâtiment ou que l’assemblée générale a voté la réalisation de travaux, comme la surélévation d’un immeuble, la réalisation d’audits énergétiques et des travaux qui en découlent, etc…
• Des travaux urgents : un dégât des eaux, une réparation de toiture, le dégorgement et la réparation d’un collecteur d’égout, etc… Toute intervention rapide indispensable à la sécurité du bâtiment et de ses habitants.

Quoi qu’il en soit, le fonds de travaux ne doit pas être débloqué pour l’entretien courant d’une copropriété.

Comment débloquer le fonds ?

C’est l’assemblée générale qui décide d’affecter tout ou partie du fonds aux travaux qu’elle vote. En cas d’urgence, le syndic peut engager sans vote préalable les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Leur financement peut ensuite être assuré par le fonds de travaux, sous réserve d’une décision d’affectation votée en assemblée générale à la majorité applicable aux dépenses concernées.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige concernant le déblocage des fonds de travaux en copropriété, il est recommandé d’échanger avec son syndic pour amorcer le dialogue et trouver une solution à l’amiable le cas échéant. Le recours à une médiation peut être entamé lorsque la communication ne permet pas de résoudre le litige. Dans ce cas, un médiateur neutre tentera de trouver un terrain d’entente entre les parties. Enfin, si aucune entente n’en résulte, il faudra saisir le tribunal et mener une action en justice pour faire valoir les droits de la copropriété. Si la copropriété ne constitue pas le fonds ou vote un taux inférieur au minimum légal, un copropriétaire opposant ou absent peut demander l’annulation de la décision au tribunal judiciaire. Le mandat d’un syndic professionnel qui n’établit pas le fonds dans les 3 mois suivant sa désignation peut aussi être annulé.

Questions fréquentes

Une petite copropriété doit-elle avoir un fonds de travaux ?

Oui, depuis le 1er janvier 2025, y compris en dessous de 50 lots, dès lors que l’immeuble est à usage d’habitation et que sa réception date de plus de 10 ans.

Peut-on récupérer sa part du fonds de travaux en vendant son appartement ?

Non. Les sommes versées restent acquises au syndicat. Le vendeur peut seulement négocier avec l’acquéreur le versement d’un montant équivalent en plus du prix.

Le fonds de travaux peut-il payer l’entretien courant ?

Non. L’entretien courant est financé par le budget prévisionnel. Le fonds sert au plan pluriannuel, aux travaux urgents et aux travaux de sauvegarde, de sécurité ou d’économies d’énergie non prévus dans le plan.