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Règlement de copropriété : quels droits et quelles obligations ?

Le règlement de copropriété est obligatoire dans une copropriété. Il permet de régir les rapports entre les copropriétaires et les locataires. Il définit les obligations de chacun et les droits auxquels il peut avoir accès. Découvrons ce qui compose le règlement de copropriété ainsi que les droits et devoirs qu’il confère.

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document édité afin que chaque personne puisse vivre paisiblement au sein d’une copropriété. Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble. Le règlement de copropriété fixe les droits et devoirs des copropriétaires et locataires d’un immeuble.

Ce document permet ainsi de définir l’administration et la gestion de la copropriété¹ ainsi que les conditions d’utilisation des parties communes et des parties privatives.

En termes d’administration et de gestion, le règlement fixe :

La destination de l’immeuble² ; l’immeuble peut être destiné exclusivement à usage d’habitation, exclusivement à une activité commerciale, à un usage mixte ou avec possibilité d’usage professionnel.
La méthode de calcul et la répartition des charges.
L’état descriptif identifiant les différents lots ; il peut être en annexe au règlement.

À SAVOIR

Il est possible d’apporter ou soumettre des modifications au règlement de copropriété. Ces modifications doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale des copropriétaires, à une majorité qui dépend de leur objet : l’unanimité pour modifier la destination de l’immeuble, la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) pour ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes³, et la majorité simple de l’article 24 pour les adaptations rendues nécessaires par l’évolution de la loi. La modification de la répartition des charges requiert en principe l’unanimité.

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 doivent indiquer explicitement si la location en meublés de tourisme est autorisée ou interdite⁴. Dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale, l’assemblée générale peut aussi interdire, à la double majorité de l’article 26, la location en meublés de tourisme des logements qui ne constituent pas une résidence principale.

Chaque copropriétaire est soumis à l’obligation de participer au règlement des charges⁵. Les charges de copropriété sont de deux types :

Les charges générales, qui correspondent à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ; elles sont réparties en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire.
Les charges spéciales, liées aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun ; leur répartition est faite en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent pour chaque lot.

Quels sont les droits et obligations dans les parties communes ?

Le règlement de copropriété définit les parties communes et leur usage par les copropriétaires et locataires. Elles sont des parties dont l’usage peut être effectué par tous les copropriétaires ou par plusieurs d’entre eux⁶, par exemple les jardins, cours, couloirs et autres équipements.

Néanmoins, bien que pouvant être utilisées par tous, il est nécessaire de définir des conditions d’usage des parties communes afin de garantir le bien-être de tous. Les parties communes peuvent ainsi être utilisées dans le respect du règlement, de la destination de l’immeuble et sans porter atteinte à la tranquillité de chacun.

À SAVOIR

Le règlement peut accorder un droit de jouissance exclusivement à un lot de copropriété et son propriétaire. Cela peut, par exemple, concerner une cour ou un jardin.

Que peut faire un copropriétaire dans ses parties privatives ?

Les parties privatives sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ; avec une quote-part des parties communes, elles forment son lot de copropriété. Au sein de cette partie privative, un propriétaire peut effectuer les modifications, agencements et aménagements qu’il désire.

Un copropriétaire peut notamment :

Louer, vendre, occuper ou donner son lot.
Réunir deux lots ou diviser un lot ; la répartition des charges entre les fractions d’un lot vendues séparément est alors soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Effectuer des aménagements ou des travaux à l’intérieur de son lot.

Néanmoins, le copropriétaire est soumis aux mêmes exigences de ne pas porter atteinte à autrui, y compris dans l’utilisation de ses parties privatives.

Nos sources

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