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Comment mettre en concurrence un syndic de copropriété ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 05 juillet 2023

Modifié par Maeva FLORICOURT le 24 juin 2026

La mise en concurrence du syndic est strictement réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et la loi Alur. Cette obligation donne aux copropriétaires la possibilité de choisir les contrats qui leur paraissent les mieux adaptés au bon fonctionnement de leur copropriété. En revanche, elle implique de respecter certaines règles et n’est pas pour autant automatique. Elle doit obligatoirement être votée par l’assemblée générale et permet aux copropriétés de bénéficier des taux d’honoraires syndic les plus avantageux.

En quoi consiste la mise en concurrence du syndic ?

La mise en concurrence du syndic est encadrée par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965¹ fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014 et précisé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Elle fait référence au processus par lequel un syndic de copropriété est sélectionné parmi plusieurs candidats potentiels. Elle vise à favoriser la transparence, la compétitivité et la qualité des services fournis aux copropriétaires.

Cette mesure vient du constat que les syndics qui étaient assurés de la reconduction de leur mandat au sein d’une copropriété avaient tendance à être moins impliqués dans la gestion de l’immeuble. De plus, lorsqu’un copropriétaire proposait une alternative concurrente, c’était souvent perçu par le syndic comme étant un signe de défiance.

L’objectif de cette mesure était donc de normaliser la mise en concurrence des syndics en copropriété et d’inciter les gestionnaires à pratiquer des prix plus attractifs sur le long terme afin de conserver leurs clients. Instaurée par la loi ALUR, elle est désormais effective à chaque désignation de syndic, c’est-à-dire tous les ans ou tous les 3 ans selon le contrat établi.

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Quels documents comparer ?

Avant de soumettre les projets de contrat à l’assemblée générale, le conseil syndical doit pouvoir les comparer objectivement. Trois documents doivent être systématiquement demandés à chaque syndic candidat :

• Le projet de contrat de syndic : il doit être rédigé selon le modèle type fixé par le décret du 26 mars 2015 (contrat syndic Alur). Toute proposition qui ne suit pas ce modèle peut être contestée.
• La fiche d’information sur le prix et les prestations : annexée obligatoirement au contrat, elle synthétise les honoraires forfaitaires de gestion courante et la liste des prestations particulières facturées en supplément (avec leurs tarifs).
• Les références professionnelles du syndic : carte professionnelle, attestation de garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle, nombre de copropriétés gérées, ancienneté, certifications éventuelles.

À utiliser par le conseil syndical pour comparer les projets de contrat reçus avant le vote en assemblée générale.

Critères à comparer	Syndic 1	Syndic 2	Syndic 3
Années d’expérience
Nombre de copropriétés gérées
Nombre de lots gérés au total
Nombre de copropriétés par gestionnaire
Carte professionnelle
Garantie financière
Assurance responsabilité civile pro
Adhésion organisme professionnel
Honoraires forfaitaires annuels (TTC)
Tarif au lot principal
Tarif au lot secondaire
Durée du contrat proposé
Visites de l’immeuble (nombre/an)
Réunions du conseil syndical (nombre/an)
Tarif AG extraordinaire
Tarif mise en demeure / relance impayé
Tarif gestion sinistre complexe
Tarif état daté (mutation)
Tarif modification du règlement
Tarif suivi de travaux
Extranet copropriétaires
Application mobile
AG en ligne ou hybride
Espace dédié au conseil syndical
Horaires d’ouverture
Délai de réponse moyen
Astreinte d’urgence
Fréquence des rapports de gestion
Accès en temps réel aux comptes
Note Google / avis clients
Ancienneté locale

La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?

La mise en concurrence est, en effet, obligatoire et doit être effectuée avant la dernière AG qui conclut le contrat du syndic en place. Des cas de dispense sont en revanche prévus et différents recours à la Cour de cassation ont permis d’alléger certaines de ces modalités.

Les exceptions à l’obligation

La loi Alur a introduit l’obligation de mise en concurrence pour les copropriétés dotées d’un conseil syndical. En effet, cette responsabilité incombe au conseil syndical lui-même. En revanche, les petites copropriétés composées au maximum de 5 lots ne sont pas tenues de former un conseil syndical.

Celles-ci ne sont donc pas soumises à l’obligation d’organiser une mise en concurrence. Cela n’empêche pas, en revanche, un copropriétaire de soumettre plusieurs contrats de syndic au conseil. Deux autres exceptions sont également à considérer :

• Si la copropriété se situe dans une zone pauvre en offres de syndics,
• Et si le conseil syndical vote la dérogation de cette règle à la majorité absolue.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Aucune sanction n’est prévue par la loi en cas de défaut de mise en concurrence. La Cour de cassation a confirmé ce point dans un arrêt du 21 septembre 2022² : le défaut de mise en concurrence ne constitue pas une cause de nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale. Concrètement, cela signifie qu’une AG qui désigne un syndic sans avoir respecté l’obligation de mise en concurrence reste juridiquement valide. Le syndic nommé peut exercer ses fonctions normalement.

Cette absence de sanction directe ne dispense toutefois pas le conseil syndical de son obligation. La mise en concurrence reste fortement recommandée : elle est le seul levier réel pour obtenir des conditions tarifaires compétitives et inciter les syndics à améliorer la qualité de leurs services.

Quand faut-il mettre en concurrence le syndic ?

Légalement, il est demandé au conseil de syndical de prévoir la mise en concurrence de son syndic à chaque désignation, soit tous les 1 ou 3 ans. En pratique, le changement de gestionnaire a lieu en fin de mandat, mais il peut également intervenir en cours de mandat en cas de fautes graves ou répétées constatées par le conseil syndical.

Pour rappel, les obligations du syndic sont encadrées par la loi. Cela se traduit notamment par le devoir d’information et de conseil auprès des copropriétaires. Ainsi, en cas de manquement impactant la bonne gestion d’une copropriété, son mandat peut être révoqué à tout moment.

Quelles sont les étapes de la mise en concurrence ?

La mise en concurrence d’un syndic ne se réduit pas à demander plusieurs devis : c’est une démarche structurée en 5 étapes, qui demande plusieurs mois de préparation. Voici la chronologie complète :

1/ Définir les besoins de la copropriété

Avant tout appel d’offres, le conseil syndical doit clarifier ce qu’il attend du futur syndic. Cette étape conditionne la qualité des projets de contrat reçus :

• Inventaire des besoins : nombre de lots, taille de l’immeuble, équipements (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts), niveau de complexité (contentieux en cours, travaux à venir).
• Niveau de service attendu : fréquence des visites, durée du contrat (1 ou 3 ans), accessibilité du gestionnaire, outils digitaux souhaités.
• Budget cible : sur la base des honoraires actuels et de la moyenne du marché local.
• Critères de qualité : taille du portefeuille du gestionnaire, ancienneté, réputation locale, certifications.

Un cahier des charges synthétique de 1 à 2 pages, validé par le conseil syndical, sera transmis à chaque syndic consulté.

2/ L’appel d’offres

Cet appel d’offres est à la charge du président du conseil syndical. Les copropriétaires ont, en revanche, la possibilité de présenter eux-mêmes des candidatures. Pour faciliter leur mise en concurrence, les syndics doivent respecter un modèle de contrat défini par décret, en échange d’un cahier des charges clairement établi par le conseil syndical. La fiche d’information jointe à ce contrat doit, elle aussi, être à l’identique du modèle établi par arrêté ministériel.

La loi exige au minimum deux projets de contrat présentés à l’AG. En pratique, le conseil syndical a tout intérêt à consulter au moins 3 à 5 syndics pour disposer d’un éventail suffisant et négocier dans de bonnes conditions.

3/ La comparaison des projets reçus

Une fois les projets reçus, le conseil syndical les analyse selon les critères du cahier des charges et de la grille de comparaison. Plusieurs réflexes utiles à ce stade :

• Rencontrer chaque candidat lors d’un entretien physique ou en visioconférence : le syndic est un partenaire de long terme, le contact humain compte.
• Vérifier les références : demander à chaque syndic les coordonnées de 2 à 3 conseils syndicaux qu’il gère déjà sur le secteur.
• Lire attentivement les prestations particulières : c’est là que se logent les écarts de prix les plus significatifs.
• Demander un délai de réflexion avant de présélectionner les 2 ou 3 projets qui seront soumis à l’AG.

4/ L’inscription du changement de syndic à l’ordre du jour

Pour valider un changement de gestionnaire, le conseil syndical doit inclure deux points à l’ordre du jour :

• Le renouvellement du mandat du syndic actuel,
• Et la nomination d’un nouveau syndic.

Ce processus est indispensable pour pouvoir débattre sur la volonté de renouveler ou non le contrat du gestionnaire en place avant de présenter différents projets de contrats au conseil syndical.

5/ Le vote de l’Assemblée générale

Lors de l’AG, chaque copropriétaire est amené à voter sur les deux points cités précédemment. En cas de satisfaction concernant le syndic actuel, il est possible de s’opposer à sa mise en concurrence.

Dans les 15 jours suivant la nomination du nouveau gestionnaire, l’ancien syndic est tenu de fournir les références des comptes bancaires et de transmettre un bilan de trésorerie. Il dispose de deux mois pour également transmettre l’état des comptes des copropriétaires de l’immeuble.

6/ La passation entre l’ancien et le nouveau syndic

Une fois le nouveau syndic élu, l’ancien syndic dispose de délais légaux stricts, encadrés par l’article 18-2 loi 1965³, pour transmettre les éléments de la copropriété :

Délai	Action
15 jours	Transmission des références bancaires et bilan de trésorerie
1 mois	Remise des fonds disponibles
2 mois	Transmission complète des comptes et archives
2 mois	État des comptes individuels de chaque copropriétaire