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Charges de copropriété : comment sont-elles réparties ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 05 juillet 2023

Modifié par Elodie FUENTES le 07 octobre 2026

Les charges de copropriété se répartissent en deux grandes catégories : d’un côté, les charges courantes ; de l’autre, les charges exceptionnelles, liées aux travaux sur les parties communes. Découvrez les règles de paiement des charges de copropriété et comment les propriétaires bailleurs peuvent les déduire de leurs revenus fonciers.

Que sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété correspondent aux frais courants et ponctuels d’un immeuble collectif et sont facturées aux propriétaires des différents lots. Entretien des parties communes, travaux, ménage, ascenseur, mais aussi honoraires du syndic : les charges de copropriété englobent toutes les dépenses liées à la vie et à l’entretien de l’immeuble. Tous les copropriétaires doivent s’en acquitter, selon une quote-part qui dépend des caractéristiques de leur lot (superficie, annexes, etc.).

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Quels sont les différents types de charges de copropriété ?

	Charges courantes	Charges exceptionnelles
Nature	Frais relatifs à la vie quotidienne d’un habitat collectif	Frais ponctuels intervenant en dehors des charges courantes
Exemples	Consommation d’eau, électricité, assurance de l’immeuble, chauffage collectif, frais de syndic, entretien de l’immeuble (parties intérieures et extérieures)	Rénovation d’une façade, réparation d’un ascenseur, changement d’un portail
Vote en AG	Approbation du budget annuel	Vote spécifique en assemblée générale
Paiement	Provisions trimestrielles	Appel de fonds réservé aux propriétaires
Récupération auprès du locataire	En partie (charges récupérables uniquement)	Non

Par ailleurs, selon leur mode de répartition, on distingue deux grandes catégories de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales. Chacune est répartie entre les copropriétaires sous forme de quote-part. Pour connaître les tantièmes associés à un lot, il faut se référer au règlement de copropriété.

Les charges courantes

Tous les frais relatifs à la vie quotidienne d’un habitat collectif font partie des charges courantes d’une copropriété : consommation d’eau et d’électricité des parties communes, assurance de l’immeuble, chauffage collectif, honoraires du syndic, entretien des parties intérieures et extérieures, etc. Lorsque le propriétaire loue son bien, une partie de ces charges (les charges récupérables) peut être refacturée au locataire.

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Les charges exceptionnelles

Comme leur nom l’indique, les charges exceptionnelles sont ponctuelles et interviennent en dehors des charges courantes. Elles concernent les frais liés à des travaux sur la copropriété, comme la rénovation d’une façade, la réparation d’un ascenseur ou le changement d’un portail. Ces travaux doivent être votés en assemblée générale et font l’objet d’un appel de fonds spécifique. Leur paiement incombe uniquement aux copropriétaires.

Comment sont-elles réparties entre les copropriétaires ?

Qu’il s’agisse des charges générales ou des charges spéciales, le paiement des charges de copropriété fait l’objet d’une répartition équitable, en fonction de la nature de la charge et des lots auxquels elle est rattachée.

Les charges générales regroupent les frais d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes. Chaque copropriétaire les règle selon les tantièmes attachés à son lot. Les charges spéciales, elles, sont réparties en fonction de l’utilité que présentent les services et équipements collectifs pour chaque lot, comme l’ascenseur.

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Répartition des charges liées à un ascenseur

L’ascenseur est l’exemple type d’une charge spéciale dont la répartition tient compte de l’utilité réelle. Le règlement de copropriété applique généralement un coefficient lié à l’étage : plus le lot est haut, plus la quote-part est élevée. Les copropriétaires du rez-de-chaussée sont exonérés (sauf cave ou local au sous-sol).

Répartition des charges liées à l’entretien des extérieurs

L’entretien des espaces verts d’une copropriété (jardins, allées, pelouses) est considéré comme une charge générale : il est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de copropriété (et non selon un coefficient d’usage).

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Comment sont payées les charges de copropriété ?

Le paiement des charges de copropriété distingue deux catégories : d’un côté, les dépenses votées dans le budget prévisionnel ; de l’autre, les dépenses hors budget prévisionnel. Leurs modalités de paiement diffèrent.

Les charges de copropriété dans le budget prévisionnel

Les charges prévisionnelles sont réglées directement au syndic, sous forme de provisions de charges. Ces provisions sont exigibles au début de chaque trimestre (ou à la date fixée en AG) et correspondent chacune au quart du budget voté en assemblée générale. Afin d’informer chaque copropriétaire de la somme qu’il doit verser, le syndic lui adresse un avis d’appel de provisions par courrier ou par courriel.

Les charges exceptionnelles en dehors du budget prévisionnel

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, comme les travaux, sont votées en assemblée générale. Elles font l’objet d’appels de fonds spécifiques, aux dates d’exigibilité fixées lors du vote. Comme pour les charges prévisionnelles, le syndic communique à chaque copropriétaire, par courrier ou par courriel, le montant et le détail des travaux ainsi que la part qui lui incombe.

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Peut-on déduire les charges de copropriété de son impôt ?

Les charges de copropriété peuvent permettre de réduire son impôt. La déduction fiscale des charges de copropriété concerne uniquement les propriétaires bailleurs, et seulement au régime réel. Au régime micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir l’ensemble des charges : aucune déduction supplémentaire n’est possible. Au régime réel, le propriétaire bailleur déclare les provisions pour charges de copropriété payées dans l’année sur la ligne 229 de la déclaration 2044.

Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ?

Lorsque le propriétaire d’un lot est bailleur, il peut récupérer une partie des charges de copropriété qu’il avance auprès de son locataire. Ces charges sont appelées charges récupérables ou charges locatives. Leur liste précise est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui en restreint strictement le périmètre.

Catégorie	Charges récupérables
Parties communes intérieures	Entretien et électricité des escaliers, paliers, couloirs, produits d’entretien, frais de personnel d’entretien (à proportion du temps consacré aux tâches récupérables)
Ascenseur	Électricité, contrats d’entretien courant, petites réparations (changement d’ampoule, désinfection cabine)
Eau et chauffage	Eau froide et chaude des parties communes, chauffage collectif, entretien des installations
Espaces extérieurs	Entretien des espaces verts, voirie privée, élimination des déchets
Taxes	Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage

Toutefois, restent à la charge exclusive du propriétaire :

• Les honoraires du syndic
• Les gros travaux (ravalement, toiture, remplacement d’ascenseur)
• Les assurances de l’immeuble
• Les frais de tenue des AG
• La taxe foncière

En savoir plus sur les charges récupérables

Quelle différence entre tantièmes et millièmes ?

Les termes tantièmes et millièmes prêtent souvent à confusion alors qu’ils renvoient à la même notion : la quote-part d’un lot dans la copropriété. Les tantièmes désignent la fraction des parties communes de l’immeuble détenue par chaque copropriétaire. Ce terme générique peut s’exprimer sous différentes unités selon ce que prévoit le règlement de copropriété :

• Sur 100 : centièmes (rarement utilisé)
• Sur 1 000 : millièmes (fréquemment utilisé)
• Sur 10 000 : dix-millièmes (pour les copropriétés plus complexes)
• Sur 100 000 : cent-millièmes (pour les très grandes copropriétés)

Les millièmes sont donc une unité particulière de tantièmes, la plus couramment utilisée en France. Si votre lot représente 120 millièmes sur 1 000, cela signifie que vous détenez 12 % des parties communes.

Les tantièmes déterminent :

• Votre quote-part dans le paiement des charges générales
• Votre droit de vote en assemblée générale (1 tantième = 1 voix)
• Votre quote-part dans le fonds de travaux et le fonds de roulement

En savoir plus sur les tantièmes et millièmes en copropriété