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Charges de copropriété : comment sont-elles réparties ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 05 juillet 2023

Modifié par Maeva FLORICOURT le 24 juin 2026

Les charges de copropriété sont catégorisées en deux grandes parties : d’un côté les charges courantes et de l’autre les charges optionnelles en cas de travaux sur les parties communes. Découvrez le règlement concernant le paiement des charges de copropriété et comment les déduire de son impôt pour les propriétaires bailleurs.

Que sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété correspondent aux frais courants et ponctuels d’un logement collectif et sont facturées aux propriétaires des différents lots. Entretien des parties communes, travaux, services de ménage, ascenseur, mais aussi honoraires des frais de gestion du syndic, les charges de copropriété englobent toutes les factures relatives à la vie et à l’entretien des logements collectifs. Tous les copropriétaires doivent s’acquitter des charges de leur immeuble, dont le montant est répercuté en fonction des caractéristiques de leur bien (superficie, annexes, etc…).

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Quels sont les différents types de charges de copropriété ?

	Charges courantes	Charges exceptionnelles
Nature	Frais relatifs à la vie quotidienne d’un habitat collectif	Frais ponctuels intervenant en dehors des charges courantes
Exemples	Consommation d’eau, électricité, contrats d’assurance du syndic, chauffage collectif, frais de syndic, entretien de l’immeuble (parties intérieures et extérieures)	Rénovation d’une façade, réparation d’un ascenseur, changement d’un portail
Vote en AG	Approbation du budget annuel	Vote spécifique en assemblée générale
Paiement	Provisions régulières répercutables au locataire	Appel de fonds réservé aux propriétaires
Récupération auprès du locataire	Oui (lorsque le propriétaire est bailleur)	Non

Deux grandes catégories de charges de copropriété sont différenciées, les charges générales et les charges spéciales. Chaque type de charges sera répercuté soit au propriétaire, soit au locataire sous forme de quote-part. Pour connaître les tantièmes associés à un lot, il faut se référer au règlement de copropriété. 

Les charges courantes

Tous les frais relatifs à la vie quotidienne d’un habitat collectif, consommation d’eau, électricité, contrats d’assurance du syndic, chauffage collectif, frais de syndic, entretien de l’immeuble pour les parties intérieures et les extérieures ou autres, font partie des charges courantes d’une copropriété. Ce type de charges peut être répercuté sur le loyer des locataires lorsque les propriétaires sont également bailleurs de leur bien.

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Les charges exceptionnelles

Comme leur nom l’indique, les charges exceptionnelles sont ponctuelles et interviennent en dehors des charges courantes. Elles concernent les frais liés à des travaux sur la copropriété, comme la rénovation d’une façade, la réparation d’un ascenseur, le changement d’un portail, etc… Le règlement des charges exceptionnelles est réservé aux propriétaires de l’immeuble et doit être voté en assemblée générale et fera l’objet d’un appel de fonds de la copropriété. 

Comment sont-elles réparties entre les copropriétaires ?

Qu’il s’agisse des charges générales ou des charges exceptionnelles, le paiement des charges de copropriété fait l’objet d’une répartition équitable, en fonction de la nature de la charge et des biens auxquels elle est rattachée.

Les charges générales sont divisées en 3 grandes familles, l’entretien, la conservation et l’administration. Chaque propriétaire doit régler les charges générales, réparties selon les tantièmes dont il dispose pour son bien. Concernant les charges spéciales, elles seront répercutées sur les propriétaires en fonction de leur usage sur les équipements induisant un coût, comme le fonctionnement d’un ascenseur.

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Répartition des charges liées à un ascenseur

L’ascenseur est l’exemple type d’une charge spéciale dont la répartition tient compte de l’utilité réelle. Le règlement de copropriété applique généralement un coefficient lié à l’étage : plus le lot est haut, plus la quote-part est élevée. Les copropriétaires du rez-de-chaussée sont exonérés (sauf cave ou local au sous-sol).

Répartition des charges liées à l’entretien des extérieurs

L’entretien des espaces verts d’une copropriété (jardins, allées, pelouses) est considéré comme une charge générale : il est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de copropriété (et non selon un coefficient d’usage).

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Comment sont payées les charges de copropriété ?

Le règlement des charges de copropriété est répertorié en deux catégories. D’un côté les dépenses votées pour le budget prévisionnel, de l’autre, les charges hors budget prévisionnel. Le fonctionnement concernant leur paiement n’étant pas le même.

Les charges de copropriété dans le budget prévisionnel

Prises en compte dans les provisions de charges, les charges prévisionnelles sont réglées par les copropriétaires directement au syndic. Le montant des charges de copropriété doit être payé en début de chaque trimestre ou à date fixée en AG et correspond aux 3/4 du budget voté aux assemblées générales de copropriété. Afin d’informer chaque copropriétaire de la somme qu’il va devoir verser pour les charges de copropriété, le syndic doit envoyer un avis de provisions de charges par courrier ou par mail.

Les charges exceptionnelles en dehors du budget prévisionnel

Les dépenses spéciales d’une copropriété sont votées en assemblée générale. Le syndic est en droit de réclamer une avance de trésorerie des dépenses optionnelles avant le début des travaux. L’avance de trésorerie ne peut dépasser le montant équivalent à 2 mois du budget prévisionnel. Tout comme les charges prévisionnelles, le montant et le détail des travaux sera communiqué par lettre ou par courriel à chaque propriétaire, en indiquant la part qui lui incombe. 

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Peut-on déduire les charges de copropriété de son impôt ?

Les charges de copropriété peuvent permettre de réduire son impôt. La déduction fiscale des charges de copropriété concerne les propriétaires-bailleurs uniquement. En tant que propriétaire d’un bien en location, il est possible de déduire ses charges de copropriété, que ce soit par le biais du régime micro-foncier (régime simplifié) ou avec le régime réel. Le propriétaire-bailleur pourra, ainsi, déduire les charges prévisionnelles de copropriété sur la déclaration de revenus en cours sur la ligne 229 du formulaire 2044.

Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ?

Lorsque le propriétaire d’un lot est bailleur, il peut récupérer une partie des charges de copropriété qu’il avance auprès de son locataire. Ces charges sont appelées charges récupérables ou charges locatives. Leur liste précise est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui en restreint strictement le périmètre.

Catégorie	Charges récupérables
Parties communes intérieures	Entretien et électricité des escaliers, paliers, couloirs, produits d’entretien, frais de personnel d’entretien (à proportion du temps consacré aux tâches récupérables)
Ascenseur	Électricité, contrats d’entretien courant, petites réparations (changement d’ampoule, désinfection cabine)
Eau et chauffage	Eau froide et chaude des parties communes, chauffage collectif, entretien des installations
Espaces extérieurs	Entretien des espaces verts, voirie privée, élimination des déchets
Taxes	Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage

Toutefois, restent à la charge exclusive du propriétaire :

• Les honoraires du syndic
• Les gros travaux (ravalement, toiture, remplacement d’ascenseur)
• Les assurances de l’immeuble
• Les frais de tenue des AG
• L’impôt foncier et les contributions foncières

• En savoir plus sur les charges récupérables

Quelle différence entre tantièmes et millièmes ?

Les termes tantièmes et millièmes prêtent souvent à confusion alors qu’ils renvoient à la même notion : la quote-part d’un lot dans la copropriété. Les tantièmes désignent de manière générique la fraction de propriété qu’un copropriétaire détient sur les parties communes de l’immeuble. C’est un terme générique qui peut s’exprimer sous différentes unités selon ce que prévoit le règlement de copropriété :

• Sur 100 : centièmes (rarement utilisé)
• Sur 1 000 : millièmes (fréquemment utilisé)
• Sur 10 000 : dix-millièmes (pour les copropriétés plus complexes)
• Sur 100 000 : cent-millièmes (pour les très grandes copropriétés)

Les millièmes sont donc une unité particulière de tantièmes, la plus couramment utilisée en France. Si votre lot représente 120 millièmes sur 1 000, cela signifie que vous détenez 12 % des parties communes.

Les tantièmes déterminent :

• Votre quote-part dans le paiement des charges générales
• Votre droit de vote en assemblée générale (1 tantième = 1 voix)
• Votre quote-part dans les fonds de travaux et le fonds de roulement

• En savoir plus sur les tantièmes et millièmes en copropriété