Quelles sont les limites de la location meublée non-professionnelle (LMNP) ?

L’investissement en LMNP n’est pas un investissement classique. La singularité de son statut implique le recours à une fiscalité qui lui est propre. S’il possède indéniablement de nombreux avantages, il s’accompagne également de certaines limites qu’il est important de considérer. SGL fait le point pour vous.

1/ La réduction d’impôt en LMNP ne s’applique qu’aux revenus locatifs

L’une des principales limites du statut LMNP est l’absence de réduction de l’impôt global du foyer fiscal sur d’autres sources de revenus. Pour rappel, ce dispositif permet de diminuer, voire d’annuler, la base imposable des loyers perçus. Sauf que cette réduction d’impôt s’applique spécifiquement aux revenus locatifs et ne s’étend pas aux autres sources de revenus, comme les revenus du travail ou encore ceux issus des capitaux.

Selon le régime fiscal choisi, cette réduction de la base imposable peut prendre deux formes :

• Dans le cadre du régime réel, les loyers sont imposés après déduction des charges (intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, assurances, etc.) et des amortissements, ce qui peut conduire à une imposition fortement réduite, voire nulle, sur les revenus locatifs.
• Dans le cadre du régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les loyers encaissés (dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles pour les locations meublées classiques, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes).

Ainsi, même si la LMNP permet d’optimiser efficacement la fiscalité des loyers perçus, elle ne permet pas de réduire l’impôt global du foyer fiscal en dehors des revenus locatifs.

2/ L’amortissement du bien est limité en LMNP

Un des avantages du statut LMNP est la possibilité d’amortir le bien. En pratique, l’amortissement du bien immobilier est généralement étalé sur une durée comprise entre 20 et 30 ans, tandis que celui du mobilier s’effectue sur des durées plus courtes, souvent comprises entre 5 et 10 ans, selon la nature des équipements. En LMNP, les amortissements ne peuvent en revanche ni créer ni aggraver un déficit fiscal : ils sont déductibles uniquement dans la limite du résultat dégagé par l’activité.

Depuis les évolutions applicables à compter de 2025, un nouvel élément vient renforcer les limites du dispositif : les amortissements pratiqués sont désormais pris en compte lors du calcul de la plus-value imposable en cas de revente du bien. Autrement dit, les amortissements déduits au fil des années viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui peut entraîner une augmentation de l’imposition lors de la cession.

Ainsi, si l’amortissement reste un levier fiscal efficace pendant la phase de détention du bien, il ne constitue plus un avantage totalement neutre à long terme. Il convient désormais d’intégrer cette contrainte dans toute stratégie d’investissement en LMNP, en particulier dans une optique de revente à moyen ou long terme.

À noter qu’en se faisant accompagner par un expert en gestion de patrimoine, il est parfaitement possible d’atténuer cette perte fiscale.

3/ La comptabilité LMNP en régime micro-BIC

Autre point à considérer : la gestion comptable de la LMNP. Sous le régime micro-BIC, la gestion administrative est simplifiée, puisqu’aucune déduction de charges réelles ni amortissement n’est pratiquée. En revanche, le régime réel impose la tenue d’une comptabilité complète, incluant un bilan, un compte de résultat et le suivi des amortissements, ce qui peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable.