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Qu’est-ce que le délai de rétractation lors d’un achat immobilier ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 05 mars 2025

Que vous soyez primo-accédant ou habitué des transactions, le délai de rétractation immobilier reste un sujet central pour éviter les mauvaises surprises. Pourquoi un délai de 10 jours ? Quand commence-t-il ? Qu’en est-il si vous avez déjà versé un acompte ? Voici toutes les réponses qui vous aideront à acheter en toute sérénité.

Qu’est-ce que le délai de rétractation en immobilier ?

Il s’agit d’un délai légal de 10 jours accordé à un acquéreur suite à la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente. Ce délai permet de revenir sur son engagement sans donner de justification et sans pénalités financières. Le délai de rétractation est communément appelé délai SRU et est issu de la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain. Cette loi, adoptée en 2000, est venue repenser l’urbanisme et la politique du logement, notamment en termes de mixité sociale dans les communes.

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Qui peut en bénéficier ?

Seuls les acquéreurs non-professionnels y ont droit. Autrement dit, toute personne qui achète un logement (maison, appartement, VEFA, etc.) pour un usage d’habitation, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non, peut profiter de ce droit de rétractation.

Quand commence ce délai de 10 jours ?

La Cour de cassation a récemment précisé la date de début du délai de rétractation. Celui-ci débute donc le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (compromis ou promesse de vente), ou le lendemain de la remise en main propre de cet acte. En cas de signature à distance, c’est le lendemain de la réception de l’e-mail ou du courrier recommandé par l’acquéreur qui fait foi.

Comment exercer son droit de rétractation pour un achat immobilier ?

Pour vous rétracter, il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur (ou à son représentant) dans le délai imparti. Pas besoin de justifier votre décision : seul le respect du délai compte. Dans ce cas de figure, c’est la date d’envoi de la lettre recommandée qui fait donc foi.

Et si j’avais déjà versé une somme d’argent ?

Toute somme versée lors de la signature du compromis de vente (souvent de 5 à 10 % du prix du bien) vous est intégralement remboursée si vous vous rétractez dans les 10 jours. Passé ce délai, cette somme peut être conservée par le vendeur si aucune clause suspensive n’est invoquée.

Le délai de rétractation a-t-il toujours été de 10 jours ?

Non. Avant la promulgation de l’article 210 II de la loi Macron en 2015, il n’était que de 7 jours. L’allongement de ce délai a pour objectif de renforcer la protection de l’acquéreur et de lui laisser plus de temps pour réfléchir, étudier son financement ou vérifier les documents transmis.

Que se passe-t-il après ces 10 jours ?

Une fois la période de 10 jours écoulée, l’acquéreur est considéré comme définitivement engagé, sauf recours à une clause suspensive (refus de prêt bancaire, découverte d’un vice majeur, etc.). Dans le cas contraire, il peut perdre la somme versée et s’exposer à des poursuites pour rupture abusive du contrat.

Puis-je me rétracter après avoir fait une simple offre d’achat ?

Tant que vous n’avez pas signé le compromis ou la promesse de vente, vous n’êtes pas légalement tenu d’acquérir le bien. L’offre d’achat ne vous engage pas de manière définitive. Le délai de rétractation de 10 jours court uniquement à partir de la notification du compromis ou de la promesse de vente.

Quelles sont les clauses suspensives les plus courantes après le délai de rétractation ?

Une fois le délai de rétractation écoulé, l’acquéreur peut encore renoncer à la vente s’il justifie d’une clause suspensive prévue au compromis ou à la promesse. Les plus fréquentes concernent le refus de prêt bancaire (l’acquéreur n’obtient pas le financement), la découverte de servitudes importantes ou de vices majeurs et parfois la revente obligatoire du logement précédent. Si la clause suspensive se réalise, l’acquéreur est libéré de toute obligation sans perdre son dépôt de garantie. À défaut, il reste engagé et peut s’exposer à des pénalités financières.

Si je découvre un vice caché après la signature du compromis, puis-je invoquer le délai de rétractation ?

Le droit de rétractation ne couvre pas la découverte d’un vice caché une fois le compromis signé et le délai expiré. Pour invoquer un vice caché, vous devrez passer par la garantie légale spécifique, qui impose de prouver que le défaut est antérieur à la vente et le rend imprévisible pour l’acquéreur. Ce recours est indépendant du délai de rétractation et se gère selon d’autres règles légales (expertises, procédures). En pratique, les deux mécanismes sont distincts : le délai SRU protège l’acquéreur durant 10 jours, tandis que la garantie des vices cachés est un dispositif plus complexe, mobilisable a posteriori.