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Immobilier ancien : pourquoi le marché pourrait (re)bondir en 2025 ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 09 janvier 2025

Le marché de l’immobilier ancien semble bien parti pour retrouver de la vitalité en 2025, tiré par le regain de confiance des acquéreurs, la baisse des taux et celle des prix. Mais cette reprise reste fragile, suspendue aux aléas politiques et économiques.

Une reprise fragile, après deux années de turbulences

Après une année 2024 marquée par la dissolution de l’Assemblée nationale en juin, puis la chute du gouvernement de Michel Barnier début décembre, la confiance des ménages a été ébranlée. Résultat : les Français ont été nombreux à mettre en pause leurs projets d’achats. De ce fait, les transactions ont atteint un point bas, avec environ 775 000 ventes sur un an, selon la Fnaim, contre 872 000 en 2023. 

Pourtant, ce recul pourrait marquer un plancher. Fin 2024, des signes de reprise ont pu être constatés. Century 21 estime en effet que les ventes ont augmenté de 2,8 % sur leur réseau, porté par « la baisse des taux d’intérêt d’emprunt immobilier et la baisse des prix ». À Paris, par exemple, le volume des transactions a rebondi de 3 %, conséquence d’une correction des prix de près de 4,8 %.

Des prix en berne, des taux en repli : un levier décisif

Le tandem baisse des prix et baisse des taux constitue incontestablement le moteur de ce redémarrage. Toujours selon Century 21, le nombre de consultations d’annonces sur leurs sites est passé de 89,5 millions en 2023 à 106,7 millions en 2024. Cette double baisse a mécaniquement boosté le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Dans les régions, ce sont surtout les petites et moyennes villes qui affichent des performances positives, parfois à deux chiffres, jusqu’à +13,8 % de transactions en Nouvelle-Aquitaine. Une région comme Provence-Alpes-Côte d’Azur montre toutefois un marché plus contrasté. Avec une chute de 15 % des prix des maisons, contre une hausse de 4,6 % pour les appartements, la région affiche un résultat néanmoins positif avec +3,5 % de transactions.

Des prévisions en demi-teinte pour 2025

Selon les tendances estimées par les professionnels du secteur, le rebond observé fin 2024 devrait se prolonger : l’activité pourrait osciller entre 800 000 et 850 000 transactions en 2025, avec une légère hausse des prix de 2 à 3 %. Un optimisme mesuré, car les aléas politiques sont encore nombreux. De plus, le risque d’une remontée du taux de chômage plane sur le marché, ce qui pourrait à nouveau entraver la solvabilité d’une partie des ménages. Néanmoins, certains indicateurs invitent à l’optimisme. Les compromis de vente signés en 2024 sont du même ordre que ceux de 2023, selon les derniers chiffres du Baromètre LPI-iad. L’activité devrait donc poursuivre son redressement dans les mois à venir. 

L’incertitude fiscale : une épée de Damoclès

Si la baisse des taux et des prix a constitué un puissant catalyseur, l’incertitude fiscale et réglementaire pourrait affecter la dynamique de 2025. Certains projets de loi, comme celui évoquant une augmentation des droits de mutation ou la fiscalisation des plus-values de résidences principales, ont déjà poussé des propriétaires à accélérer leurs transactions. Mais une éventuelle concrétisation de ces mesures pourrait, au contraire, freiner l’élan constaté. Le contexte inflationniste est également un facteur à surveiller, tout comme l’évolution globale de l’économie européenne. De fait, la contraction du marché de l’emploi pourrait aussi pousser les porteurs de projets immobiliers vers la sortie.

Le dispositif Denormandie, un atout pour l’ancien

Si l’amélioration des conditions bancaires a servi de levier à l’immobilier ancien, le secteur peut aussi compter sur des dispositifs de défiscalisation immobilière. C’est ici que la loi Denormandie, désormais en première ligne depuis la fin de la loi Pinel, trouve tout son sens pour encourager les particuliers à investir et rénover dans l’ancien. En permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt, ce dispositif favorise la revitalisation de plus de 500 communes françaises et pourrait bien donner un second souffle aux transactions.

2025 marque donc l’espoir d’un nouveau cycle pour la pierre, sous réserve néanmoins de stabilité politique et d’un climat économique plus serein. Reste à savoir si ces signaux favorables se confirmeront dans les mois à venir, alors même que les débats législatifs, l’évolution du chômage et la conjoncture internationale continuent de peser sur les choix des investisseurs.