Un investissement dans l’immobilier peut être lié à un objectif de réduction d’impôt. En effet, la défiscalisation immobilière est un bon moyen de payer moins d’impôt, d’autant qu’il existe de nombreux dispositifs permettant de défiscaliser en France. Chacun dispose de conditions d’accès particulières et offre ses propres avantages. Il est donc nécessaire de bien les comprendre et de les comparer, pour déterminer lequel sera le plus adapté à votre projet. Voici les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière pour vous aider à faire votre choix.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière regroupe l’ensemble des dispositifs mis en place par l’État pour encourager l’investissement dans la pierre en offrant aux particuliers une réduction de leur impôt sur le revenu. Concrètement, elle consiste à investir dans un bien immobilier en échange d’un avantage fiscal. Selon le programme choisi, cet avantage peut prendre la forme d’une réduction d’impôt, d’un amortissement ou d’une déduction des revenus fonciers.
Au-delà de l’attrait fiscal, l’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine durable, de préparer sa retraite et de sécuriser l’avenir de sa famille grâce à la perception de loyers réguliers.
Comment bien choisir son dispositif ?
Tous les dispositifs de défiscalisation n’ont pas les mêmes objectifs ni les mêmes conditions. Pour optimiser son investissement, il est primordial de tenir compte de plusieurs critères :
- Sa situation personnelle et fiscale : le montant de l’impôt à réduire, la capacité d’emprunt, l’horizon d’investissement.
- Le type de dispositif : par exemple, la loi Denormandie pour l’investissement locatif dans l’ancien rénové, le dispositif Malraux pour la rénovation dans des secteurs sauvegardés ou encore le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) pour percevoir des revenus complémentaires.
- L’emplacement du bien : un critère décisif pour assurer la pérennité de la location et la valorisation du patrimoine.
- Ses objectifs à long terme : recherche d’un complément de revenu, constitution d’un patrimoine ou transmission.
Un accompagnement par des professionnels spécialisés permet de sélectionner la solution la plus adaptée à son profil et de sécuriser toutes les étapes du projet immobilier et fiscal.
Les meilleurs dispositifs pour défiscaliser en 2025
La loi Denormandie
La loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, est un dispositif de défiscalisation immobilière qui encourage les particuliers à investir dans l’immobilier ancien nécessitant une rénovation. En échange d’un engagement locatif, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du montant investi (prix d’achat + frais de notaire + coût des travaux), selon la durée de location choisie :
- 6 ans : 12 % de réduction d’impôt,
- 9 ans : 18 %,
- 12 ans : 21 %.
Pour bénéficier de la loi Denormandie, l’investisseur doit s’engager à réaliser des travaux représentant au minimum 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise et être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Les types de travaux éligibles sont précisément encadrés. Ils doivent respecter au moins un de ces critères :
- Concerner au moins deux actions parmi cette liste : changement de chaudière, changement du système de production d’eau chaude, isolation de la toiture, isolation des murs, isolation des fenêtres.
- Permettre la création de surfaces habitables (balcon, terrasse ou garage).
- Améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % pour une maison individuelle et de 20 % pour un appartement en copropriété. Ce gain doit être justifié par un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant et après travaux.
Le logement, quant à lui, doit être situé dans une commune du programme Action Cœur de Ville, une ville ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou dans une copropriété dégradée, identifiée par arrêté préfectoral et nécessitant une réhabilitation lourde. D’autres critères sont également à respecter :
- Le montant de l’investissement en loi Denormandie ne doit pas excéder 300 000 € par an et 5 500 €/m².
- La location doit être nue, constituer la résidence principale du locataire et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire fixés par décret.
Grâce à ces conditions, un investisseur peut obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans, tout en participant à la revitalisation des centres-villes.
Le statut de bailleur privé
Relancé par le rapport parlementaire Daubresse-Cosson, présenté le 30 juin 2025, le statut de bailleur privé revient au cœur des débats sur la politique du logement. Commandé par Valérie Létard, ministre du Logement, ce dispositif fiscal a pour ambition de redonner de l’attrait à la location nue de longue durée, largement délaissée ces dernières années face au succès du meublé et à la fin du Pinel.
Le principe repose sur l’introduction d’un amortissement du capital. Concrètement, les bailleurs pourraient déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de leurs revenus fonciers :
- 4 % pour un logement ancien assorti de travaux de rénovation énergétique,
- Et 5 % pour un logement neuf.
Afin d’encourager une offre locative accessible, le rapport prévoit également un bonus fiscal pour les loyers modérés. Les propriétaires acceptant de pratiquer des loyers inférieurs au marché bénéficieraient d’un amortissement supplémentaire compris entre 0,5 et 1,5 % par an. L’idée est de soutenir la mise à disposition de logements abordables dans les zones tendues. D’autres mesures viennent compléter ce cadre.
- Le régime micro-foncier serait renforcé avec un abattement porté à 50 % dans la limite de 30 000 € de loyers annuels, contre 30 % et 15 000 € aujourd’hui.
- Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passerait de 10 700 € à 40 000 €, offrant ainsi une marge de manœuvre fiscale considérable aux bailleurs qui engagent des travaux.
- Le rapport évoque également le retrait de l’assiette de l’IFI pour les biens loués en résidence principale et une exonération totale des plus-values après vingt ans de détention, une évolution majeure pour sécuriser la sortie d’investissement.
Si ce nouveau statut est adopté dans le cadre de la loi de finances 2026, son entrée en vigueur pourrait intervenir dès 2026 ou 2027.
Un conseiller SGL vous accompagne à chaque étape de votre gestion locative
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
En louant votre logement meublé et si vous n’êtes pas éligible au statut LMNP, vous pouvez prétendre à celui de loueur en meublé professionnel. Plus précisément, si vous percevez des recettes locatives supérieures à 23 000 € par an qui représentent plus de 50 % de la totalité des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, vous êtes considéré comme tel.
Concernant le choix du régime d’imposition, les conditions sont les mêmes pour que le statut LMNP. Et les bénéfices qu’offrent les régimes micro-BIC et réel sont également identiques.
Cependant, certains avantages fiscaux diffèrent tout de même entre LMP et LMNP. Pour une location meublée professionnelle, il n’est pas possible de cumuler le statut de LMP et le dispositif Censi-Bouvard. Néanmoins, vous avez droit à une exonération de l’IFI, des conditions de donation ou de succession favorables et à une exonération des plus-values immobilières en cas de vente, à certaines conditions. Ce dont les loueurs non professionnels ne bénéficient pas.
- En savoir plus sur la LMP
La loi Pinel
La loi Pinel permettait une réduction d’impôt à la suite d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien, sous conditions. Le taux de réduction dont vous pouviez bénéficier variait en fonction de la période durant laquelle vous vous engagiez à louer votre bien. Pour un engagement sur 6 ans, il était de 12 %, sur 9 ans de 18 % et sur 12 ans, de 21 %. Le dispositif a vu néanmoins ses taux de réduction revus à la baisse au 1er janvier 2023 (sauf pour certains logements situés dans des quartiers prioritaires).
Si multiplier les investissements Pinel était possible, ils étaient néanmoins limités. Vous ne pouviez pas dépasser deux investissements par an, avec un plafond de 300 000 € et 5 500 €/m2.
Néanmoins, pour qu’un logement soit éligible à la réduction d’impôt Pinel, il fallait qu’il respecte certaines conditions. Il devait être :
- neuf
- ou en l’état de futur achèvement (VEFA)
- ou construit dans le cadre de l’investissement
- ou ancien, à condition qu’il bénéficie de travaux de rénovation ou de réhabilitation
- ou un local transformé en habitation
Des critères spécifiques étaient à remplir pour chaque type de bien. Néanmoins, ils devaient tous : se situer dans un immeuble collectif qui se trouve dans l’une des zones éligibles au dispositif Pinel, respecter les normes environnementales en vigueur et être loués nus à titre de résidence principale du locataire. Pour les logements concernés, il existait des délais d’achèvement et de réalisation des travaux à ne pas dépasser afin de prétendre au dispositif Pinel.
En ce qui concerne le locataire, il devait percevoir des ressources inférieures aux plafonds en vigueur et bénéficier d’un loyer qui ne dépassait pas les plafonds Pinel.
La loi Pinel a pris officiellement fin au 31 décembre 2024.
- En savoir plus sur la loi Pinel
Questions réponses
Faire un investissement locatif pour défiscaliser est-il toujours rentable ?
En 2025, l’investissement locatif reste l’un des moyens privilégiés pour se constituer un patrimoine et réduire sa fiscalité, mais le contexte a changé. Avec la fin du dispositif Pinel fin 2024, les investisseurs doivent désormais se tourner vers d’autres mécanismes, comme la loi Denormandie ou encore le futur statut de bailleur privé, actuellement à l’étude dans le cadre du rapport parlementaire Daubresse-Cosson. Pour un propriétaire bailleur, la rentabilité d’un investissement dépend souvent de l’équilibre entre les loyers perçus et les charges supportées, notamment le remboursement d’un crédit immobilier. Dans un marché tendu, marqué par des taux d’intérêt plus élevés et une demande locative en forte hausse, sécuriser ses revenus locatifs est devenu essentiel.
Faut-il souscrire une assurance GLI pour la location ?
Face à la nécessité de sécuriser leurs revenus, de nombreux investisseurs souscrivent une assurance loyer impayé, GLI. Elle permet de continuer à percevoir ses loyers en cas de défaillance du locataire et couvre souvent les charges, les frais de contentieux (avocat, huissier, procédure d’expulsion) ainsi que les éventuelles dégradations causées au logement. Certaines formules intègrent également une garantie vacance locative, utile lorsque le logement reste vide après un départ imprévu du locataire. En 2025, ce type de protection est d’autant plus recommandé que le marché locatif connaît une forte tension : la demande explose, mais les propriétaires sont confrontés à davantage de contraintes (encadrement des loyers dans certaines villes, obligation de rénovation énergétique progressive des passoires thermiques, fiscalité mouvante). L’assurance devient ainsi un outil de sécurisation indispensable pour préserver la rentabilité d’un projet locatif.
Existe-t-il d’autres moyens pour payer moins d’impôt ?
Outre la loi Denormandie, d’autres dispositifs existent pour investir dans l’immobilier et payer moins d’impôt. Par exemple, les lois Monuments historiques et Malraux, deux dispositifs qui concernent des biens à caractère historique, ou encore la loi Girardin relative aux DROM-COM. Chacun offre ses propres avantages et possède des conditions d’éligibilité spécifiques. Renseignez-vous bien sur leurs caractéristiques afin d’identifier celui correspondant le mieux à votre projet.
Mis à part la défiscalisation immobilière, d’autres possibilités s’offrent à vous pour réduire vos impôts. Investir dans les fonds communs de placement pour l’innovation (FCPI) ou d’investissement de proximité (FIP), dans un plan épargne en actions (PEA), une assurance-vie, un plan d’épargne retraite (PER) ou un plan d’épargne retraite populaire (PERP), peut vous permettre notamment de payer moins d’impôt. Un large choix de placements est à votre disposition.
