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Quelle procédure suivre en cas de loyers impayés ?

Rédigé par Maxime KEROYANT le 01 mars 2021

Payer le loyer fait partie des obligations du locataire auxquelles il ne peut déroger. Lorsqu’il ne procède pas au règlement, le propriétaire, en l’absence de conciliation avec lui, doit agir selon une procédure bien précise. Si le logement est confié à des experts en gestion locative comme SGL, c’est le gestionnaire lui-même qui s’assure du bon paiement du loyer et se charge de lancer les recours contre le locataire après en avoir informé le propriétaire. De la tentative de règlement à l’amiable au lancement d’une procédure d’expulsion, plusieurs étapes se succèdent et sont autant de chances pour le locataire de couvrir à nouveau ses engagements.

Que faire dès le premier loyer impayé ou retard de paiement ?

Un retard de quelques jours n’est pas toujours synonyme de difficulté durable : virement bancaire échoué, prélèvement non honoré, oubli ponctuel, événement personnel. Avant tout formalisme, trois actions immédiates s’imposent :

• Contacter le locataire dans les premiers jours : privilégiez un canal direct et non agressif : email, SMS ou appel téléphonique. L’objectif est de comprendre la situation et d’identifier s’il s’agit d’un incident isolé ou du début d’une difficulté plus grave. Conservez une trace écrite de ces échanges.
• Vérifier les éléments techniques : vérifiez vos coordonnées, RIB à jour, mode de paiement (virement automatique, prélèvement, chèque), date de prélèvement convenue, blocage bancaire éventuel. Beaucoup d’impayés sont en réalité des incidents techniques résolvables en 48 heures.
• Proposer un échéancier si la difficulté est réelle : si le locataire reconnaît une difficulté passagère (perte d’emploi, séparation, frais médicaux), un accord écrit d’échelonnement permet souvent d’éviter une procédure longue et coûteuse pour les deux parties. Ce document doit être daté, signé et préciser les montants et dates de remboursement.

À ce stade, n’engagez pas encore les procédures formelles : la conciliation préserve la relation locative et évite les frais d’huissier inutiles.

Quelles sont les étapes en cas de loyer impayés ?

Lorsque la conciliation amiable échoue, la procédure se déroule en six étapes encadrées par la loi. Voici la chronologie complète, du premier retard à l’expulsion :

Étape	Délai indicatif	Action concrète	Acteur
1/ Trouver une solution à l’amiable	J à J+15	Contact direct (mail, SMS, téléphone), proposition d’échéancier, vérification de la situation du locataire (surendettement éventuel)	Propriétaire (ou gestionnaire)
2/ Envoyer une mise en demeure	J+15 à J+30	Lettre recommandée avec AR sommant le locataire de régulariser sous 8 jours	Propriétaire (ou gestionnaire)
3/ Faire appel à l’assurance garantie loyers impayés	À partir de 2 mois d’impayés cumulés	Déclaration GLI, appel à la caution ou à Visale, alerte CAF/MSA si APL	Propriétaire (ou gestionnaire)
4/ Prendre contact avec un commissaire de justice	Après mise en demeure infructueuse	Mandater un commissaire de justice pour engager la procédure judiciaire	Propriétaire (ou gestionnaire)
5/ Faire délivrer un commandement de payer	Quelques jours après le mandat	Acte officiel signifié au locataire, qui dispose alors de 2 mois pour régler ou saisir le juge	Commissaire de justice
6/ Engager une procédure d’expulsion du locataire	2 mois après le commandement, si non-paiement	Assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement, commandement de quitter les lieux, expulsion effective	Commissaire de justice et tribunal judiciaire

1/ Trouver une solution à l’amiable

En cas de loyers impayés, il est conseillé, dans un premier temps, de privilégier la communication en tant que propriétaire. Comme vu précédemment, avant de lancer la procédure de la GLI, mieux vaut entrer en contact avec son locataire par mail, par sms ou par téléphone pour comprendre ce qui se passe. Dans la plupart des cas, il peut s’agir d’un problème lié au virement bancaire ou à un événement imprévu qui peut décaler de quelques jours la transaction. En privilégiant l’accord à l’amiable, le propriétaire évite les conflits avec son locataire et de déclencher sa garantie loyers impayés lorsqu’une solution peut être trouvée rapidement.

Le cas particulier du locataire en surendettement

Si le locataire vous informe qu’il a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, la procédure prend une tournure spécifique. Dès que la commission de surendettement déclare le dossier recevable, plusieurs effets se déclenchent automatiquement :

• Les procédures d’exécution sont suspendues pour une durée maximale de 2 ans, y compris les saisies, expulsions et procédures en cours.
• Les dettes locatives sont gelées pendant l’examen du dossier.
• La commission peut imposer un plan de remboursement échelonné ou, en cas d’insolvabilité avérée, prononcer un effacement partiel ou total des dettes.

Pour le bailleur, cette situation oblige à suivre la procédure de surendettement en parallèle : il devient créancier officiel et doit déclarer sa créance dans les délais impartis (généralement 30 jours à compter de la notification de recevabilité). À défaut, la créance peut être écartée du plan de remboursement.

Si votre locataire mentionne un dépôt de dossier, demandez-lui une copie de l’attestation de dépôt délivrée par la Banque de France, puis prévenez immédiatement votre gestionnaire locatif et, le cas échéant, votre assureur GLI. Ces derniers savent gérer cette procédure spécifique et déclarer correctement la créance.

La souscription d’un dossier de surendettement n’autorise pas le locataire à cesser unilatéralement de payer son loyer courant. Seules les dettes antérieures à la recevabilité sont gelées. Les loyers postérieurs restent dus et exigibles.

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2/ Envoyer une mise en demeure

Si la relance amiable reste sans réponse au bout de 15 à 30 jours, la mise en demeure constitue l’étape intermédiaire formelle avant l’engagement de toute procédure judiciaire. Elle marque le passage d’un dialogue conciliant à une démarche écrite qui acte officiellement le manquement du locataire à ses obligations contractuelles. La mise en demeure prend la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au locataire, et le cas échéant à sa caution. Elle doit mentionner :

• Le montant exact de la dette locative, ventilé entre loyer principal, charges et éventuelles pénalités prévues au bail
• La période concernée (mois et années d’impayés)
• Un délai impératif pour régulariser, généralement 8 jours à compter de la réception
• L’avertissement explicite qu’à défaut de paiement dans ce délai, le bailleur engagera la procédure judiciaire (commandement de payer, assignation, expulsion)
• La mention des coordonnées du bailleur ou du gestionnaire pour permettre une réponse

Cette étape présente trois intérêts majeurs. Elle constitue une preuve écrite du manquement, opposable en justice. Elle évite des frais inutiles : un commandement de payer délivré par un commissaire de justice coûte entre 100 et 200 € au bailleur (remboursés par la GLI si elle est souscrite), alors qu’une lettre recommandée coûte quelques euros et déclenche souvent une réaction du locataire de bonne foi. Enfin, elle renforce votre dossier auprès de l’assurance GLI, qui peut exiger cette démarche avant indemnisation.

3/ Faire appel à l’assurance garantie loyers impayés

La première étape en cas d’absence de règlement de loyer est de relancer le locataire et de lui demander des explications afin de tenter de trouver une solution pour le remboursement du loyer à l’amiable.

Si toutefois il n’entend pas remédier à son manquement, après 2 mois d’impayés, une déclaration est faite à l’assurance garantie loyers impayés. Cette assurance permet au propriétaire de percevoir une indemnisation dès le premier impayé et couvre aussi les frais des démarches entreprises contre le locataire.

Le gestionnaire locatif peut également, dès le premier impayé, faire appel à la personne qui s’est portée caution s’il en existe une ou à Action logement dans le cas où le locataire a souscrit à la caution gratuite couvrant les impayés (garantie Visale). Par ailleurs, si l’occupant du bien bénéficie d’une aide au logement, il est nécessaire de prévenir la CAF (ou MSA).

• Téléchargez notre modèle de lettre de relance pour loyer impayé

4/ Prendre contact avec un commissaire de justice

Lorsqu’aucune entente n’a pu être conclue entre le propriétaire et le bailleur après le lancement de la garantie loyers impayés, le bailleur doit contacter un commissaire de justice pour réclamer les loyers impayés ou lancer une procédure d’expulsion. Faire appel à un commissaire de justice pour un recouvrement de loyers est payant, mais les frais seront remboursés par la garantie loyers impayés. Le commissaire de justice permettra d’enclencher une procédure judiciaire contre le locataire mauvais payeur et de trouver une solution juridique avant la fin des versements de la GLI au propriétaire bailleur. 

5/ Faire délivrer un commandement de payer

En mandatant un commissaire de justice chargé de délivrer un commandement de payer au locataire, il faut lui préciser les sommes dues. Cela ne peut être entrepris que si le contrat contient une clause résolutoire permettant de résilier le bail de location en cas de non-paiement des loyers. L’envoi du commandement de payer représente le dernier recours avant le passage devant un juge pour une éventuelle expulsion.

Il accorde au locataire 2 mois pour solder sa dette ou la contester en saisissant le juge du tribunal de son domicile. Il peut faire appel à ce même juge pour demander des délais de paiement.

• Retrouvez notre modèle de lettre pour saisir le garant en cas de loyer impayé

6/ Engager une procédure d’expulsion du locataire

Lorsqu’un locataire ne paye plus ses loyers et qu’il s’oppose à toute conciliation, le propriétaire n’a d’autres choix que de lancer une procédure d’expulsion. Si la démarche est délicate, elle doit surtout être menée par un commissaire de justice. Régis par la loi, la procédure d’expulsion répond à des règles strictes, comme la protection hivernale qui interdit toute expulsion durant 5 mois dans l’année. La démarche d’expulsion est longue et peut parfois décourager les propriétaires, mais la voix légale est la seule issue possible lorsque le locataire se montre récalcitrant pour quitter le logement. 

L’assignation au tribunal

Si le locataire refuse toujours de payer, la procédure se poursuit devant le Tribunal de proximité. Le juge prononce alors la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant du logement. Il peut tout de même lui accorder un délai supplémentaire s’il se trouve dans la capacité de rembourser sa dette locative.

L’expulsion du locataire

Après réception de la décision, si procédure d’expulsion il y a, elle doit être réalisée par un commissaire de justice. La présence d’une autorité de police peut cependant être nécessaire notamment lorsque le locataire est absent ou refuse d’ouvrir la porte.

Néanmoins, aucune expulsion locative ne peut être effectuée pendant la période de trêve hivernale. Elle va généralement du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, même si par le passé, elle a déjà été prolongée jusqu’au 31 mai inclus.

Quelle est la durée moyenne d’un jugement d’expulsion ?

Avec ces étapes obligatoires, la procédure d’expulsion est une démarche très longue. Signature du commandement, assignation du locataire devant le tribunal, l’audience au tribunal judiciaire, la signification du jugement et le commandement de quitter les lieux, le procès-verbal de tentative d’expulsion et la réquisition de force publique, toutes ces étapes incontournables finissent par mener à l’expulsion définitive du locataire au moins 6 mois plus tard.