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Comment se rétracter sans pénalités lors d’une acquisition immobilière ?
Rédigé par Elodie FUENTES le 25 janvier 2023
Relu et validé par Alexandre BERGES
Les conditions suspensives permettent de protéger le vendeur en cas de non-acquisition du prêt de son acheteur à la date indiquée sur le compromis de vente. La valeur du taux était l’élément central de la condition, mais depuis une décision prise par la Cour de Cassation le 14 décembre 2022, la donne change sur le montant du prêt délivré. Dans le cas où la proposition de prêt immobilier finalement soumise par la banque serait inférieure au montant indiqué dans le compromis, il pourrait offrir la possibilité à l’acquéreur de se rétracter sans indemnité d’immobilisation.
Pourquoi le taux d’emprunt mentionné dans l’offre d’achat est-il important ?
Pour bloquer un bien à la vente et s’assurer de le réserver officiellement, l’offre de prêt permet au futur acquéreur de préparer le projet d’achat immobilier dans les meilleures conditions. Cet engagement écrit intervient après l’acceptation de la proposition d’achat délivrée au vendeur et avant la signature de l’acte de vente. Parmi les éléments composant une offre d’achat, les vendeurs et les agents immobiliers sont de plus en plus regardants sur l’indication apportée au taux du crédit immobilier convoité pour réaliser l’acquisition.
Notée en tant que condition suspensive, l’obtention du taux d’emprunt spécifié dans l’offre d’achat peut faire sauter la vente si l’établissement bancaire le refuse. L’acheteur est en droit d’abandonner le projet d’achat sans pénalités, s’il ne parvient pas à obtenir le taux d’emprunt indiqué dans les conditions suspensives. Habituellement exposé à une pénalité de 5 à 10 % du prix du bien, le vendeur se dédouane de toute responsabilité dans ce cas-là. Or, dans un contexte de remontée des taux rapide et de durcissement des conditions bancaires, les vendeurs et les agents immobiliers sont frileux. Un taux d’intérêt indiqué à une valeur trop basse dans les conditions suspensives, peut faire vaciller la vente. Cette crainte est renforcée depuis les difficultés rencontrées par les acheteurs immobiliers pour obtenir leur prêt, face à la remontée du taux d’usure, verrouillant de plus en plus de dossiers.
C’est pourquoi les professionnels de l’immobilier ne sont pas rares à encourager l’allongement des délais indiqués pour l’obtention d’un crédit dans les conditions suspensives de vente. Une soupape de décompression qui permet aux acquéreurs de se retourner vers d’autres établissements bancaires ou un professionnel en courtage immobilier en cas d’un premier refus de crédit.
Le montant du crédit obtenu peut-il suspendre la vente ?
Les vendeurs doivent se montrer doublement vigilants sur les conditions suspensives, puisque le taux du crédit n’est pas le seul facteur à pouvoir faire capoter l’affaire. Courant décembre, la Cour de Cassation a rendu raison à des acquéreurs dont le montant du prêt délivré par la banque était inférieur à celui indiqué dans les conditions suspensives. Dans ce cas, les vendeurs ne peuvent aucunement forcer les acheteurs à continuer la procédure d’achat.
Relaté par le magazine « Les Échos », le sujet a été traité devant la Cour de Cassation en fin d’année dernière. Des acquéreurs immobiliers avaient refusé de dédouaner leurs vendeurs avec l’indemnité d’immobilisation habituelle de 5 % suite à une obtention de leur crédit plus basse que le montant indiqué dans les conditions suspensives. Dans cette affaire, les acheteurs se sont vus exemptés de la signature de vente de l’acte d’achat chez le notaire, bien que la condition suspensive s’appliquait à préciser que le montant du prêt indiqué était un montant maximum. Résultat des courses, l’indemnité d’immobilisation sera remboursée aux acquéreurs dans son intégralité modifiant la jurisprudence.
