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Quel loyer fixer pour louer une chambre chez soi sans payer d’impôt en 2026 ?
Rédigé par Maeva FLORICOURT le 22 septembre 2026
Louer une chambre de sa maison ou de son appartement à un étudiant ou à un jeune salarié peut rapporter plus de 2 500 € par an sans impôt. À condition toutefois de respecter un plafond de loyer au mètre carré. Ce plafond est important, car au-delà, l’administration peut remettre en cause l’exonération sur la totalité du loyer.
En résumé
- Louer une chambre meublée de sa résidence principale reste exonéré d’impôt jusqu’au 31 décembre 2026.
- Le loyer annuel hors charges ne doit pas dépasser 159 €/m² en région et 215 €/m² en Île-de-France.
- Pour une chambre de 12 m² à Toulouse ou à Lille, le loyer maximum est de 159 € par mois.
- Au-delà du plafond, l’exonération peut être remise en cause sur la totalité des loyers.
- Aucune prolongation n’est votée à ce jour : le budget 2027 sera décisif.
159 € ou 215 € par m² et par an : le plafond à respecter en 2026
Bonne nouvelle : vous pouvez louer une chambre de votre résidence principale sans payer un centime d’impôt sur les loyers. C’est ce que prévoit l’article 35 bis du Code général des impôts (CGI)1. En revanche, une condition est à respecter : ne pas dépasser un certain loyer. En 2026, la limite est fixée à 159 € par m² et par an hors Île-de-France et à 215 € en Île-de-France2. C’est 2 € de plus qu’en 2025.
Pour connaître votre loyer maximum, un calcul suffit : la surface de la chambre multipliée par le plafond. Vous avez une chambre meublée de 12 m² à Toulouse ? Vous pouvez la louer jusqu’à 1 908 € par an, soit 159 € par mois, sans payer d’impôt sur ces revenus. Le tableau ci-dessous fait le calcul pour les surfaces les plus courantes.
| Surface de la chambre | Hors Île-de-France | Île-de-France |
|---|---|---|
| 9 m² | 1 431 €/an, soit 119 €/mois | 1 935 €/an, soit 161 €/mois |
| 12 m² | 1 908 €/an, soit 159 €/mois | 2 580 €/an, soit 215 €/mois |
| 15 m² | 2 385 €/an, soit 198 €/mois | 3 225 €/an, soit 268 €/mois |
Loyers hors charges, arrondis à l’euro inférieur.
Trois conditions à réunir en même temps
Respecter le plafond de loyer ne suffit pas à être éligible au dispositif. L’exonération repose, en effet, sur trois conditions qui doivent toutes être remplies. Si une seule manque, l’avantage disparaît.
- Une chambre dans votre résidence principale. La pièce louée doit faire partie du logement que vous occupez vous-même à titre principal. Un logement indépendant, comme un studio au fond du jardin avec sa propre entrée et sa kitchenette, ou un appartement séparé, n’est en principe pas concerné. L’administration regarde notamment si la pièce a une entrée autonome, une cuisine ou une salle de bain privative.
- Un locataire qui en fait sa résidence principale. La chambre doit aussi devenir la résidence principale de votre locataire. C’est le cas typique de l’étudiant pendant son année universitaire ou du salarié en mobilité. Seule exception : le travailleur saisonnier, qui peut en bénéficier même s’il garde un domicile ailleurs.
- Un loyer « raisonnable ». C’est là qu’interviennent les plafonds de 159 € et 215 € par m². Ce sont des plafonds de tolérance fixés par l’administration. En dessous, le loyer est réputé raisonnable.
À SAVOIR
Vous louez plutôt à des voyageurs de passage, en chambre d’hôtes ? Les recettes, petit-déjeuner compris, peuvent aussi être exonérées tant qu’elles ne dépassent pas 760 € par an3.
Le piège du « tout ou rien »
C’est l’erreur la plus fréquente : quand le loyer dépasse le plafond, l’impôt ne porte pas seulement sur l’excédent. Si l’exonération est remise en cause, c’est la totalité des loyers de l’année qui devient imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %4.
Exemple
Prenons une chambre de 12 m² à Toulouse, louée 170 € par mois au lieu de 159 €. Sur un an, cela fait 132 € de loyer en plus. Mais le loyer annuel (2 040 €) dépasse le plafond de 1 908 € : si l’exonération est remise en cause, après l’abattement de 50 % (abattement forfaitaire pour une location meublée classique), 1 020 € s’ajoutent à vos revenus imposables. Pour un foyer dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %, cela représente 306 € d’impôt, sans compter les prélèvements sociaux. Au final, 11 € de plus par mois vous font perdre de l’argent.
À SAVOIR
L’article 35 bis du Code général des impôts ne couvre que les locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026. L’avantage a déjà été prolongé plusieurs fois, mais aucune prolongation n’est votée à ce jour pour 2027. Il faudra attendre le projet de loi de finances pour 2027, présenté à l’automne et voté en fin d’année.
Nos sources
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