Temps de lecture : 6 min

Qu’est-ce que le fonds de roulement et comment fonctionne-t-il ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 17 décembre 2025

Le fonds de roulement fait partie des notions clés de la gestion de copropriété, au même titre que les charges, le budget prévisionnel ou le fonds de travaux. On le confond souvent avec ce dernier, alors qu’il ne sert ni aux mêmes dépenses ni ne répond aux mêmes règles.

Qu’est-ce qu’un fonds de roulement ?

En copropriété, le fonds de roulement est une réserve de trésorerie constituée à l’avance par les copropriétaires. On parle aussi d’avance de trésorerie ou, plus rarement, de réserve de copropriété. Concrètement, il s’agit d’une somme d’argent disponible en permanence sur le compte du syndicat, qui permet au syndic de faire face aux dépenses urgentes ou imprévues, sans devoir lancer un appel de fonds spécifique pour chaque petit incident.

Ce fonds est utilisé, par exemple, pour une intervention d’urgence sur une fuite dans les parties communes, le remplacement de petits équipements ou pour absorber temporairement un retard de paiement d’un copropriétaire, le temps qu’une procédure de recouvrement aboutisse. Il ne se substitue pas au budget prévisionnel, mais vient le compléter en offrant une marge de manœuvre en trésorerie.

Le fonds de roulement appartient aux copropriétaires, à proportion de leurs tantièmes et non au syndic. Ce dernier en assure simplement la gestion comptable pour le compte du syndicat des copropriétaires.

• En savoir plus sur les charges de copropriété.

Le fonds de roulement est-il obligatoire pour une copropriété ?

Le fonds de roulement n’est pas imposé par la loi, contrairement au fonds de travaux issu de la loi ALUR. Une copropriété peut donc parfaitement fonctionner sans fonds de roulement, même si ce n’est pas toujours souhaitable d’un point de vue pratique. Deux situations seulement autorisent le syndic à exiger une avance de trésorerie :

• Soit le règlement de copropriété prévoit explicitement la constitution d’un fonds de roulement,
• Soit l’assemblée générale vote sa création.

Dans ce second cas, la décision doit être adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. En dehors de ce cadre, une demande de fonds de roulement n’est pas justifiée et les copropriétaires peuvent en contester le principe.

Pourquoi créer un fonds de roulement en copropriété ?

Même facultatif, le fonds de roulement est souvent recommandé, car il joue un rôle de « coussin de sécurité » pour la copropriété. Il permet d’absorber les imprévus sans bloquer la gestion courante : le syndic peut ainsi mandater un artisan pour une petite réparation ou régler une facture urgente sans attendre une assemblée générale ou un nouvel appel de fonds.

Ce mécanisme limite aussi les effets immédiats des impayés : lorsqu’un copropriétaire ne règle pas ses charges, le fonds de roulement permet au syndicat de continuer à payer ses prestataires, le temps de mettre en œuvre les procédures de recouvrement. Pour les copropriétaires, c’est donc un outil de stabilité financière : moins d’à-coups, moins d’appels exceptionnels et une gestion un peu plus fluide.

Comment fonctionne-t-il ?

Le fonctionnement du fonds de roulement repose sur trois éléments : sa constitution, les règles d’apport et les conditions d’utilisation.

Comment constituer un fonds de roulement ?

La constitution du fonds de roulement est soit prévue par le règlement de copropriété, soit décidée par un vote en assemblée générale. Une fois le principe acté, le syndic met en place les appels correspondants, au même titre que les provisions pour charges.

Chaque copropriétaire verse une avance calculée en fonction de ses tantièmes dans les parties communes. Ces tantièmes sont ceux qui figurent dans le règlement de copropriété et dans l’acte de propriété. Le montant est en général appelé en même temps que les charges, par mois ou par trimestre, selon l’organisation de la copropriété.

Sur le plan juridique, le montant total du fonds de roulement ne doit pas dépasser un sixième du budget prévisionnel de la copropriété. Cela représente environ deux mois de charges générales. Cette limite est fixée par le décret du 17 mars 1967 afin d’éviter que l’avance demandée aux copropriétaires ne devienne disproportionnée par rapport au fonctionnement normal de l’immeuble.

Quelles sont les règles pour l’apport de fonds ?

Lorsque le fonds de roulement existe, tous les copropriétaires sont tenus d’y contribuer à hauteur de leurs tantièmes. Plus un copropriétaire détient de voix en assemblée générale, plus sa participation au fonds est élevée. En cas de non-paiement, le syndic suit la même logique que pour les charges : relance, puis, si besoin, procédure d’injonction de payer devant la juridiction compétente.

Ce fonds étant conçu comme une réserve permanente, il doit être reconstitué dès qu’une dépense y a été imputée. Autrement dit, si le syndic utilise une partie du fonds de roulement pour régler une facture imprévue, il devra, sur les exercices suivants, reconstituer cette réserve via les appels de provisions pour maintenir le niveau fixé par la copropriété.

Quand peut-on débloquer le fonds de roulement ?

Le fonds de roulement n’est pas un deuxième budget dans lequel on pourrait puiser librement. Son usage reste encadré par la loi et par les décisions d’assemblée générale.

Il est destiné à financer des dépenses de fonctionnement courantes et urgentes qui n’ont pas été prévues dans le budget prévisionnel, ou à faire tampon en cas de retard de paiement des charges par certains copropriétaires. Il ne doit pas, en revanche, se substituer durablement aux provisions de charges ordinaires, ni servir à financer des gros travaux qui relèvent, eux, d’un vote spécifique et, le cas échéant, du fonds de travaux.

Toutes les utilisations du fonds de roulement sont retracées en comptabilité et apparaissent dans les comptes soumis au vote de l’assemblée générale. Cela permet aux copropriétaires de suivre, d’une année sur l’autre, le niveau de la réserve et les dépenses qui y ont été imputées.

Que se passe-t-il en cas de vente d’un lot par un propriétaire ?

Le fonds de roulement est rattaché au lot, mais il a été constitué grâce aux versements du copropriétaire vendeur. Lorsqu’un lot change de main, le notaire informe le syndic de la vente. Sur le plan comptable, l’avance de trésorerie attachée à ce lot reste sur le compte de la copropriété : seul le titulaire change, le nouveau propriétaire venant prendre la place de l’ancien.

En pratique, il est généralement admis que le vendeur doit être remboursé de la part de fonds de roulement qu’il a constituée. L’acquéreur, qui bénéficiera de l’existence de cette réserve, assume alors la charge de cette avance à sa place.

Ce remboursement peut se faire de deux façons :

• L’acquéreur rembourse directement le vendeur le jour de la signature, sur la base des informations communiquées par le syndic et le notaire,
• Ou le syndicat des copropriétaires rembourse le vendeur lorsque l’acquéreur a lui-même versé la nouvelle avance.

Les professionnels du droit rappellent que cette compensation est un usage largement répandu, mais qu’elle n’est pas d’ordre public : elle peut être aménagée par accord entre vendeur et acquéreur, à condition que les modalités soient claires dans l’acte de vente.

Quelle est la différence entre le fonds de roulement et le fonds de travaux (loi ALUR) ?

Le fonds de roulement est souvent confondu avec le fonds de travaux, mais ces deux mécanismes n’ont ni le même objectif, ni le même régime juridique.

Le fonds de roulement est une avance de trésorerie destinée à la gestion courante. Il permet de financer des dépenses imprévues de faible montant ou de lisser les effets d’un impayé ponctuel. Il est facultatif, sauf s’il a été prévu par le règlement ou voté en assemblée générale. Les sommes versées à ce titre restent attachées au copropriétaire : elles sont en principe récupérables lors de la vente du lot, l’acquéreur prenant le relais.

Le fonds de travaux, lui, découle de la loi ALUR de 2014 et est obligatoire depuis 2017 pour la plupart des immeubles d’habitation, sauf rares exceptions prévues par les textes. Il a pour vocation de préparer le financement de gros travaux : ravalement, rénovation énergétique, remplacement d’équipements importants, mise aux normes. Il est alimenté chaque année par une cotisation minimale, en principe au moins égale à 5 % du budget prévisionnel des charges générales. Contrairement au fonds de roulement, les sommes versées au fonds de travaux appartiennent au syndicat des copropriétaires et ne sont pas remboursées au vendeur en cas de cession du lot.

En résumé, le fonds de roulement protège la trésorerie au quotidien, tandis que le fonds de travaux organise l’épargne de la copropriété pour les investissements lourds à venir. Les deux outils sont complémentaires et, bien utilisés, contribuent à sécuriser la gestion financière de l’immeuble sur le court comme sur le long terme.