La loi Denormandie est le dernier né des leviers de défiscalisation immobilière. Lancée en 2019 et prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, elle permet de rénover des logements anciens tout en profitant d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 €. Au‑delà de ce bonus fiscal, la loi contribue à deux objectifs stratégiques : redynamiser les centres‑villes en perte de vitesse et élever le niveau de performance énergétique d’un parc vieillissant.
Présentation de la loi Denormandie
Entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2019, le dispositif Denormandie porte le nom du ministre qui l’a initié, Julien Denormandie. Son idée est simple : soutenir la rénovation des logements vétustes dans les villes moyennes afin de relancer leur attractivité et de répondre à la demande locative, tout cela en offrant un avantage fiscal similaire au Pinel pour le neuf.
Concrètement, vous achetez un bien ancien dans une commune éligible, réalisez au moins 25 % de travaux, puis le louez nu pendant 6, 9 ou 12 ans. L’État vous octroie alors 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt sur le montant global (prix d’achat + travaux), dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m².
- Tout savoir sur la défiscalisation immobilière
Pourquoi investir avec la loi Denormandie en 2025 ?
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le Pinel Plus a disparu et la fiscalité de l’immobilier neuf se durcit. Dans ce contexte, le Denormandie se hisse au rang des dispositifs phares pour conserver un abattement fiscal significatif, tout en profitant d’un prix d’acquisition inférieur de 15 % à 30 % à celui du neuf. Au‑delà de l’économie d’impôt, investir en Denormandie, c’est :
- Surfer sur la hausse de la demande pour l’habitat rénové aux normes énergétiques.
- Valoriser un centre‑ville au lieu d’étendre l’urbanisation.
- Bénéficier d’un bassin locatif stable (étudiants, actifs, seniors).
Quels sont les avantages du dispositif ?
Rappelons que la loi Denormandie offre un triple bénéfice : fiscal, patrimonial et sociétal.
Une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans
Le cœur du dispositif reste la défiscalisation :
- 12 % de réduction pour 6 ans de location (jusqu’à 36 000 €).
- 18 % pour 9 ans (jusqu’à 54 000 €).
- 21 % pour 12 ans (jusqu’à 63 000 €).
La base de calcul comprend le prix d’achat + le montant des travaux dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². En pratique, la réduction s’impute chaque année sur votre impôt, un atout majeur pour les contribuables fortement imposés.
Un coût d’acquisition plus bas qu’un logement neuf
Acheter dans l’ancien évite la TVA à 20 %, les frais de promotion et les marges du constructeur. Le ticket d’entrée est 15 % à 30 % inférieur à celui du neuf, ce qui augmente la rentabilité brute, laisse une enveloppe travaux plus confortable pour atteindre les 25 % réglementaires et réduit le risque de moins‑value à la revente. À cela s’ajoute la possibilité de négocier le prix sur des biens à rénover, un levier absent sur catalogue VEFA, et de valoriser chaque euro investi grâce à la réhabilitation.
Des revenus locatifs pour rembourser le crédit et préparer la retraite
La combinaison loyers + réduction d’impôt peut couvrir jusqu’à 100 % de la mensualité de prêt, surtout si vous financez sur 20 ans à taux fixe. Le cash‑flow généré allège votre effort d’épargne mensuel, constitue un capital qui s’appréciera avec l’inflation et assure un complément de revenu une fois le crédit soldé, idéal pour la retraite ou la transmission familiale. Grâce aux plafonds de loyer modérés, la vacance est limitée et le profil des locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) reste stable.
Une forte contribution à la transition énergétique
Pour être éligible, votre rénovation doit soit :
- Améliorer la performance énergétique de 20 % (appartement) ou 30 % (maison),
- Ajouter une surface neuve (terrasse, balcon, garage),
- Ou combiner deux postes de travaux parmi isolation, menuiseries, chaudière, eau chaude.
Au‑delà du gain fiscal, vous anticipez le calendrier actuellement en vigueur d’interdiction à la location des passoires thermiques. Pour rappel, les logements classés F et G seront progressivement retirés du marché, car considérés comme indécents. La performance énergétique est également un atout attractif : une étiquette B ou C garantit des charges réduites pour vos locataires, donc une valorisation supérieure à la moyenne du marché.
Diversification et sécurisation du patrimoine
L’immobilier ancien en cœur de ville se comporte différemment des programmes neufs périphériques : il offre une forte liquidité (quartiers historiques recherchés) et un potentiel de plus‑value souvent supérieur, une fois la rénovation achevée. Par ailleurs, l’investissement est éligible au démembrement : vous pouvez n’acquérir que la nue‑propriété ou l’usufruit, selon vos objectifs patrimoniaux. Vous protégez vos proches : en cas de décès, l’assurance de prêt solde le capital et vos héritiers perçoivent un bien rénové, louable ou habitable immédiatement.
Obtenez votre guide de la défiscalisation
immobilière
Où investir avec la loi Denormandie ?
Le choix de la ville impacte 80 % de la réussite d’un projet immobilier. Les communes éligibles à la loi Denormandie appartiennent soit au plan Action Cœur de Ville, soit à une Opération de Revitalisation du Territoire. La règle d’or : viser les secteurs où la demande dépasse l’offre et où la municipalité déploie un programme urbain.
Les meilleures villes pour un investissement en 2025
Bien que chaque projet soit unique, voici cinq communes qui offrent un bon compromis entre prix et demande locative.
Troyes – « la petite Venise champenoise”
Avec un prix moyen autour de 2 000 €/m² et un centre médiéval en pleine restauration, Troyes attire étudiants et cadres tertiaires. Les loyers plafonnés restent supérieurs à la moyenne départementale, ce qui sécurise vos cash‑flows.
Limoges – industrie et filière santé
À 1 600 €/m², la capitale de la porcelaine propose l’un des tickets d’entrée les plus bas des métropoles régionales. Le plan “Cœur de Ville” cible la remise à blanc de 3 000 logements d’ici 2027 : un réservoir d’opportunités pour le dispositif Denormandie.
Valenciennes – moteur économique des Hauts‑de‑France
Le technopôle Transalley, le tramway et les pôles universitaires dopent la demande locative valenciennoise. Les appartements rénovés proches de la place d’Armes sont particulièrement recherchés.
Arras – patrimoine UNESCO, emplois publics
Son beffroi classé attire les touristes et son pôle administratif stabilise la demande résidentielle. Avec 2 300 €/m² en ancien, la ville offre un excellent couple rendement/sécurité.
Poitiers – la “ville‑campus”
Trente mille étudiants pour 90 000 habitants : le taux de vacance poitevin est l’un des plus faibles de Nouvelle‑Aquitaine. Les petites surfaces proches de l’hyper‑centre se louent en moyenne 11 €/m², dans la limite des plafonds Denormandie zone B1.
À savoir
Préférez les rues desservies par les transports doux (Bus à Haut Niveau de Service, véloroutes). La clientèle étudiante et jeune active y paie volontiers un loyer premium.
Quels sont les critères pour investir avec la loi Denormandie ?
Avant de profiter du bonus fiscal Denormandie, assurez‑vous d’abord que votre bien, vos travaux et votre futur locataire soient parfaitement éligibles au dispositif.
Les conditions liées au bien
Le logement doit être :
- Acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.
- Situé dans une commune ayant signé un accord Action Cœur de Ville ou Opération de Revitalisation de son Territoire (ORT), au sein d’une copropriété en difficulté financière ou qui s’inscrit dans le cadre d’une requalification de copropriété dégradée ou encore une ville avec un fort besoin de réhabilitation.
- Ancien, nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du budget global.
Les conditions de travaux
Pour être retenus, les travaux doivent : améliorer la performance énergétique (gain de 20 % pour un appartement, 30 % pour une maison) ou créer une surface nouvelle (balcon, terrasse, garage) ou encore porter sur au moins deux postes (isolation toiture, murs, fenêtres, chaudière, eau chaude). Les factures des professionnels RGE et les deux DPE (avant/après) serviront de justificatifs fiscaux.
Les conditions du bailleur
Vous devez :
- Être majeur, fiscalement résident en France.
- Vous engager à louer le bien non meublé pendant 6, 9 ou 12 ans.
- Respecter le plafond d’investissement : 300 000 € et deux opérations /an.
- Ne pas dépasser le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).
Vous souhaitez être accompagné pour la
gestion locative de votre logement
en loi Denormandie ?
Les conditions liées au locataire
En Denormandie, le logement doit devenir la résidence principale du locataire. Ses ressources ne doivent pas excéder les plafonds arrêtés par décret chaque année. À noter que vous pouvez louer votre bien à un ascendant ou descendant, sous réserve qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal. Le loyer doit, quant à lui, ne pas excéder le plafond Denormandie.
- En savoir plus sur la gestion locative en loi Denormandie
Les plafonds de ressources 2025 en Denormandie
| Composition du foyer du locataire | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Une personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personne à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personne à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € |
Les plafonds de loyers 2025 en Denormandie
| ZONES | Abis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Prix du loyer au m² | 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € |
Ces valeurs s’appliquent au loyer hors charges, avant coefficient de surface. Elles sont révisées chaque année par l’administration fiscale.
Autres dispositifs de defiscalisation immobilier
