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Comment évaluer la vétusté locative d’un bien immobilier ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 26 septembre 2023

La vétusté locative est une notion importante pour tout bailleur. C’est elle qui va, en effet, répartir équitablement entre le propriétaire et le locataire les responsabilités et les coûts en matière de réparation et d’entretien d’un bien. Généralement, elle est calculée à partir d’une grille de vétusté lors des états des lieux. Cet outil permet de déterminer rapidement et par un simple calcul, l’état des éléments et équipements se trouvant dans un logement et imputer aux deux parties la part des charges qui leur incombe.

Comment est définie la vétusté ?

La vétusté locative est encadrée par le décret n°2016-382. Cette notion fait référence à l’état de dégradation ou d’usure progressive d’un bien loué au fil du temps. En d’autres termes, elle reflète la détérioration naturelle d’un bien immobilier qui survient avec le temps et l’usage.

La vétusté locative peut se manifester de différentes manières, notamment par des problèmes structurels comme des :

• Fissures,
• Fuites,
• Problèmes d’isolation,
• Pannes de plomberie ou d’électricité,
• Des revêtements de sol et de mur endommagés,
• etc.

Elle peut également concerner des équipements et des installations intérieures, comme les appareils de chauffage, de climatisation, les appareils électroménagers, etc. La vétusté ne doit pas être confondue avec les dommages causés par la négligence ou un usage abusif de la part du locataire. En général, le locataire est tenu responsable des dommages qui dépassent l’usure normale du bien, tandis que le propriétaire (ou le bailleur) est responsable de l’entretien et de la réparation des éléments touchés par la vétusté locative.

• En savoir plus sur les travaux à la charge du propriétaire

À quoi sert la grille de vétusté ?

La grille de vétusté sert à évaluer la dégradation naturelle de tous les éléments qui constituent un logement. Généralement annexée à l’état des lieux, elle établit une durée de vie théorique et un taux d’amortissement annuel pour chacun de ces éléments de manière à représenter leur usure progressive.

Son utilisation lors de l’état des lieux de sortie permet aux parties concernées de déterminer si la détérioration des éléments du logement résulte de leur vétusté normale ou si elle est imputable à une négligence du locataire dans le respect de ses obligations contractuelles.

Exemple de grille de vétusté

Chaque équipement d’un logement ne s’use pas de la même manière. L’avantage de la grille de vétusté est qu’elle établit des conditions différentes en fonction de la nature des éléments concernés par un état des lieux.

Équipements du logement	Durée de vie théorique	Franchise applicable	Abattement / année de franchise	Restant à la charge du locataire
Plomberie/Canalisation	15 ans	5 ans	8 %	20 %
Appareils sanitaires	20 ans	5 ans	5 %	25 %
Chauffage	25 ans	5 ans	4 %	20 %
Appareil gaz de chauffage ou production E.C.S	15 ans	5 ans	8 %	20 %
Appareil électrique de chauffage ou production E.C.S	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Réseau électrique (tableau compris)	20 ans	5 ans	5 %	25 %
Quincaillerie	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Robinetterie	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Appareils ménagers	8 ans	2 ans	15 %	10 %
Menuiseries intérieures et extérieures	20 ans	5 ans	5 %	25 %
Meubles sous évier	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Parquet/Carrelage/Faïence	20 ans	5 ans	5 %	25 %
Dalles ou revêtements plastiques dans les pièces humides	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Dalles ou revêtements plastiques dans les autres pièces	15 ans	5 ans	8 %	20 %
Moquette et aiguilleté	7 ans	1 an	15 %	10 %
Peinture/Papiers peints	7 ans	1 an	15 %	10 %
Stores	5 ans	1 an	20 %	20 %
Persiennes et volets roulants	10 ans	2 ans	10 %	20 %

Comment lire la grille ?

Voyons de plus près les principales informations que fournit la grille de vétusté :

• La durée de vie théorique correspond à la période estimée pendant laquelle l’équipement est considéré comme étant en bon état de fonctionnement.
• La franchise est la période initiale durant laquelle l’équipement ne montre pas de signes de détérioration et où le locataire est responsable des réparations éventuelles.
• Le taux d’abattement annuel désigne le pourcentage d’usure annuelle prévu pour l’équipement.
• Et la part résiduelle exprime la part des coûts de réparation ou de remplacement de l’équipement qui incombe au locataire après avoir dépassé sa durée de vie théorique, autrement dit lorsque le taux d’usure atteint 100 %.

Comment calculer la vétusté d’un élément ?

Pour calculer la vétusté d’un équipement, il est nécessaire d’appliquer le taux de dépréciation correspondant à chaque année d’utilisation par le locataire. Ce taux de dépréciation est appliqué à la première année après la période de franchise, qui représente le laps de temps pendant lequel l’élément ne montre pas de signes de détérioration. Le résultat de ce calcul permet de déterminer la répartition des frais de réparation entre le propriétaire et le locataire.

Exemple de calcul

Un locataire quitte son logement après 6 ans de location. À son entrée dans les lieux, les peintures venaient d’être refaites. Cette réfection avait alors coûté 2 000 € au propriétaire. Ainsi, après 6 ans de location, on considère alors que le taux d’usure « naturelle » est de 0 % la première année et de 75 % (5×15 %) les 5 années suivantes.

Puisque le coût total pour refaire les peintures a été chiffré à 2 000 €, le coût restant à la charge du locataire sera alors de 2 000 – 75 % = 1 500 €. Les 500 € restants devront être supportés par le bailleur.

Si le locataire avait décidé de résilier son bail au bout de 10 ans de location, il aurait tout de même eu à sa charge 10 % du prix de réfection des peintures, soit 150 €. Ce reliquat correspond à la valeur résiduelle de 10 % qui est applicable quelle que soit la durée écoulée depuis la réalisation des travaux.