Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?

Bien que locataire, l’occupant d’un bien en location a pour obligation d’entretenir son logement et d’effectuer les réparations et les petits travaux dans certains cas. Découvrez quels sont les travaux réservés au locataire.

Les réparations locatives à la charge du locataire

Comme indiqué dans l’article 1 du décret du 26 août 1987, les réparations locatives concernent l’entretien courant du logement, c’est-à-dire les petits travaux à prévoir suite à l’usure habituelle d’une habitation. Dans ce cas, c’est au locataire qu’incombe la charge des réparations locatives, l’inverse des travaux et réparations à la charge du propriétaire. En effet, il a pour obligation d’entretenir le bien qu’il occupe et ses équipements et se porte responsable des réparations des parties extérieures et intérieures du logement, considérées comme « mineures ». L’entretien courant d’une location est valable sur plusieurs parties du logement.

Les parties intérieures (murs, plafonds, sols, …)

L’état du logement est précisé dans l’état des lieux d’entrée, annexé au bail. Le locataire doit restituer le bien dans l’état où dans lequel il était quand il est arrivé, excepté pour les éléments dégradés par la vétusté. C’est pourquoi s’il fait des trous dans les murs ou détériore un plancher, un lino ou encore un carrelage avec son mobilier, il devra remettre les revêtements en état avant son état des lieux de sortie. Ainsi, le décret du 26 août 1987 prévoit que les trous laissés par la pose de tableaux, de miroirs ou d’étagères doivent être rebouchés par le locataire. Il en va de même pour les petits raccords de peinture ou de papier peint.

La plomberie, les équipements électriques et l’entretien de la chaudière

Afin d’éviter les litiges au sujet de l’entretien courant de la plomberie à la charge du locataire, les différents points qui concernent cette partie ont été détaillés par la législation. L’entretien courant des installations d’eau et de gaz (dégorgement des canalisations, entretien des robinets, siphons et tuyaux souples de gaz), ainsi que la vidange des fosses septiques, sont par conséquent à la charge du locataire (hors réparation due à la vétusté). Les petites pièces détériorées à cause de l’usage doivent être remplacées par l’occupant des lieux, comme les joints, les clapets et les flotteurs des robinets et de la chasse d’eau des toilettes, ou le flexible de douche. La purge des radiateurs, le ramonage des conduits de fumée et de ventilation et l’entretien annuel de la chaudière sont eux aussi sous la responsabilité du locataire. Certains propriétaires bailleurs précisent toutefois dans leur bail qu’ils s’en chargent. Le détartrage des équipements sanitaires est également à assumer par le locataire. Côté électricité, il doit remplacer les interrupteurs, prises de courant, fusibles et ampoules.

Les ouvertures

Que ce soit pour les portes, les fenêtres, mais également les volets ou les stores, le locataire doit veiller à leur bon fonctionnement en les entretenant de façon régulière. Si l’un de ces éléments casse en raison de la vétusté, sans que le locataire en soit responsable, la prise en charge de sa réparation revient au bailleur. Le locataire, de son côté, doit graisser régulièrement les gonds, charnières et mécanismes d’ouverture et de fermeture, les nettoyer quand nécessaire et remplacer les petites pièces (poignées, petites pièces de serrure, cordes et poulies de stores…), ainsi que les clés perdues et les vitres qu’il a détériorées.

Les extérieurs (balcon, terrasse, jardin,…)

L’entretien des parties extérieures par le locataire, concerne uniquement les espaces privés, compris dans le lot d’habitation. Le locataire devra entretenir la végétation de son jardin ou de sa terrasse en désherbant, en taillant les haies et les arbustes, en réalisant la tonte de la pelouse quand il y a lieu de le faire, mais également en effectuant un arrosage régulier des végétaux au printemps et en été. Si la location comprend un bassin d’eau, l’entretien de la piscine par le locataire est également obligatoire.

Les spécificités de la location meublée

En tant que locataire d’un logement meublé, l’occupant doit appliquer les règles d’entretien courant du logement citées plus haut, auxquelles s’ajoutent celui des meubles inscrits dans l’inventaire annexé au bail. Les équipements électroménagers sont particulièrement concernés, comme le lave-linge, le frigo, la hotte aspirante ou encore le congélateur et devront être entretenus avec précaution par le locataire. Ce dernier devra se charger des menues réparations liées à leur usage normal et du remplacement des pièces endommagées par sa faute. Cependant, les réparations dues à la vétusté, à une malfaçon ou à un vice de l’équipement sont à la charge du bailleur.

Quels travaux peut faire un locataire ?

Le locataire peut disposer de son bien comme l’indique la loi, en pleine jouissance. Il peut librement réaliser des aménagements, comme faire des trous dans les murs pour fixer des tableaux, des meubles ou des étagères. Dans une location, il est également autorisé de changer la couleur de la peinture des murs, de changer la moquette ou de poser une tapisserie à son goût. La réglementation stipule toutefois que le locataire devra rendre le bien en bon état. Seuls les travaux dits « d’usure naturelle » pourront être effectués par le bailleur entre deux locataires. Tous les trous devront être rebouchés et aucun gros travaux ne devra être à la charge du propriétaire à la suite des éléments apportés par le locataire durant son occupation.

Dans quels cas demander l’autorisation au propriétaire ?

Pour éviter tout conflit avec le propriétaire au moment de l’état des lieux de sortie, il est recommandé de demander son accord en cas de projet de gros travaux dans son appartement. En effet, certains chantiers comme le changement d’un revêtement de sol peuvent nécessiter une demande préalable d’autorisation à la copropriété. En effet, dans un immeuble, tous les types de sols ne peuvent pas être installés, dépendant du règlement de copropriété et de l’année de construction du bâtiment. Dans ce cas, ce sera au propriétaire d’adresser sa requête au syndic. Si les travaux prévus par le locataire constituent une transformation du logement, comme abattre une cloison ou le remplacement d’une baignoire par une douche à l’italienne, il devra obligatoirement obtenir l’accord écrit de son propriétaire avant de lancer les travaux. À défaut, le propriétaire pourra, au départ du locataire, conserver les transformations sans l’indemniser ou exiger la remise en état des lieux à ses frais.
Deux exceptions existent : les travaux pour adapter un logement à un handicap ou à la perte d’autonomie et une partie des travaux de rénovation énergétique (isolation, remplacement des fenêtres, chauffage…) réalisés aux frais du locataire. Le locataire doit en faire la demande par lettre recommandée avec accusé de réception : sans réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois, son accord est réputé acquis. Le propriétaire ne pourra alors pas exiger la remise en l’état à la fin du bail.