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Comment évaluer la vétusté locative d’un bien immobilier ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 26 septembre 2023

Modifié par Maeva FLORICOURT le 14 octobre 2026

La vétusté locative est une notion importante pour tout bailleur. C’est elle qui va, en effet, répartir équitablement entre le propriétaire et le locataire les responsabilités et les coûts en matière de réparation et d’entretien d’un bien. Généralement, elle est calculée à partir d’une grille de vétusté lors des états des lieux. Cet outil permet de déterminer rapidement et par un simple calcul, l’état des éléments et équipements se trouvant dans un logement et imputer aux deux parties la part des charges qui leur incombe.

Comment est définie la vétusté ?

La vétusté locative est encadrée par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016¹. Ce texte la définit comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». En d’autres termes, elle reflète la détérioration naturelle d’un bien immobilier qui survient avec le temps et un usage normal.

La vétusté locative peut se manifester de différentes manières, notamment par l’usure des revêtements et des matériaux, comme :

• Des peintures et papiers peints défraîchis,
• Des sols ou moquettes usés par le passage,
• Des joints ou faïences ternis,
• Une quincaillerie ou des menuiseries fatiguées,
• Des revêtements de sol et de mur décolorés par la lumière,
• Etc.

Elle peut également concerner des équipements et des installations intérieures, comme les appareils de chauffage, de climatisation, les appareils électroménagers, etc. La vétusté ne doit pas être confondue avec les dommages causés par la négligence ou un usage abusif de la part du locataire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989² met à la charge du locataire l’entretien courant et les réparations locatives, sauf lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Le locataire répond en revanche des dégradations survenues pendant la location. La vétusté liée au passage du temps ne peut donc pas lui être facturée³ : son coût reste supporté par le propriétaire.

• En savoir plus sur les travaux à la charge du propriétaire

À quoi sert la grille de vétusté ?

La grille de vétusté sert à évaluer la dégradation naturelle des éléments qui constituent un logement. Elle définit, au minimum, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels pour les principaux matériaux et équipements, de manière à représenter leur usure progressive.

Son utilisation n’est pas obligatoire. Le bailleur et le locataire peuvent convenir de l’appliquer dès la signature du bail. Elle doit alors être choisie parmi les grilles issues d’un accord collectif de location, national ou local, conclu en application des articles 41 ter et 42 de la loi du 23 décembre 1986⁴.

Son utilisation lors de l’état des lieux de sortie permet aux parties concernées de déterminer si la détérioration des éléments du logement résulte de leur vétusté normale ou si elle est imputable à une négligence du locataire dans le respect de ses obligations contractuelles.

Exemple de grille de vétusté

Chaque équipement d’un logement ne s’use pas de la même manière. L’avantage de la grille de vétusté est qu’elle établit des conditions différentes en fonction de la nature des éléments concernés par un état des lieux.

Équipements du logement	Durée de vie théorique	Franchise applicable	Abattement / année de franchise	Restant à la charge du locataire
Plomberie/Canalisation	15 ans	5 ans	8 %	20 %
Appareils sanitaires	20 ans	5 ans	5 %	25 %
Chauffage	25 ans	5 ans	4 %	20 %
Appareil gaz de chauffage ou production E.C.S	15 ans	5 ans	8 %	20 %
Appareil électrique de chauffage ou production E.C.S	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Réseau électrique (tableau compris)	20 ans	5 ans	5 %	25 %
Quincaillerie	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Robinetterie	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Appareils ménagers	8 ans	2 ans	15 %	10 %
Menuiseries intérieures et extérieures	20 ans	5 ans	5 %	25 %
Meubles sous évier	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Parquet/Carrelage/Faïence	20 ans	5 ans	5 %	25 %
Dalles ou revêtements plastiques dans les pièces humides	10 ans	2 ans	10 %	20 %
Dalles ou revêtements plastiques dans les autres pièces	15 ans	5 ans	8 %	20 %
Moquette et aiguilleté	7 ans	1 an	15 %	10 %
Peinture/Papiers peints	7 ans	1 an	15 %	10 %
Stores	5 ans	1 an	20 %	20 %
Persiennes et volets roulants	10 ans	2 ans	10 %	20 %

Comment lire la grille ?

Voyons de plus près les principales informations que fournit la grille de vétusté :

• La durée de vie théorique correspond à la période estimée pendant laquelle l’équipement est considéré comme étant en bon état de fonctionnement.
• La franchise est la période initiale pendant laquelle aucun abattement n’est appliqué : le locataire supporte alors la totalité du coût des dégradations qui lui sont imputables.
• Le taux d’abattement annuel désigne le pourcentage d’usure annuelle prévu pour l’équipement.
• Et la part résiduelle exprime la part du coût de remise en état qui reste toujours à la charge du locataire responsable d’une dégradation, même lorsque l’abattement cumulé a atteint son maximum.

Comment calculer la vétusté d’un élément ?

Pour calculer la vétusté d’un équipement, il est nécessaire d’appliquer le taux de dépréciation correspondant à chaque année d’utilisation par le locataire. Ce taux de dépréciation est appliqué à la première année après la période de franchise, qui représente le laps de temps pendant lequel l’élément ne montre pas de signes de détérioration. Le résultat de ce calcul permet de déterminer la répartition des frais de réparation entre le propriétaire et le locataire.

Exemple de calcul

Un locataire quitte son logement après 6 ans de location. À son entrée dans les lieux, les peintures venaient d’être refaites. Cette réfection avait alors coûté 2 000 € au propriétaire. Ainsi, après 6 ans de location, on considère que le taux d’usure « naturelle » est de 0 % la première année (franchise), puis de 15 % par an les 5 années suivantes, soit 75 % (5 × 15 %).

Si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations imputables au locataire et que la réfection des peintures est chiffrée à 2 000 €, la part liée à la vétusté (75 %) reste à la charge du bailleur, soit 1 500 €. Le coût restant à la charge du locataire sera alors de 2 000 € × 25 % = 500 €.

Si le locataire avait quitté le logement au bout de 10 ans de location, l’abattement aurait été plafonné à 90 %. Il aurait tout de même eu à sa charge 10 % du prix de réfection des peintures, soit 200 €. Ce reliquat correspond à la valeur résiduelle de 10 % qui est applicable quelle que soit la durée écoulée depuis la réalisation des travaux.