Comment fonctionnent les parties communes spéciales ?

Toutes les parties communes d’une copropriété ne sont pas de même nature. On distingue ainsi les parties communes classiques, celles à usage privatif et les parties communes spéciales. Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur ces dernières, les parties communes spéciales.

Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?

Si au sein d’une copropriété la plupart des parties communes sont partagées par tous les copropriétaires, certaines d’entre elles peuvent avoir une particularité : elles ne sont accessibles qu’à une partie des copropriétaires, occupants ou non. Concrètement, même si elles font partie de la copropriété, seuls quelques propriétaires en ont à la fois l’usage exclusif et la gestion. Les parties communes spéciales sont donc des parties communes à part, gérées et entretenues à part. 

Définies par l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 comme certaines parties communes spécifiques à un bâtiment de la copropriété, les parties communes spéciales ont une incidence sur les tantièmes généraux et spéciaux pour les copropriétaires concernés. Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, ces parties communes spéciales doivent être obligatoirement mentionnées et listées de manière exhaustive dans le règlement intérieur de copropriété (mise en conformité obligatoire) :

Exemple de parties communes spéciales

Si on définit comme parties communes toutes les parties d’une copropriété dont les copropriétaires ont l’usage ou l’utilité, comme par exemple un portail ou un chemin d’accès, les parties communes spéciales ne sont utilisées que par une partie des copropriétaires et n’ont aucune utilité pour les autres. Cela concerne par exemple un local à vélo ou un parking réservé à un des bâtiments de la copropriété, un escalier menant à un bâtiment réservé à l’utilisation d’une partie des copropriétaires,

Comment savoir si ma copropriété a des parties communes spéciales ?

Bien qu’il n’existe aucune obligation légale pour une copropriété de contenir des parties communes spéciales, si celle-ci en contient, elles seront forcément listées dans le règlement de copropriété (article 6-4 de la loi Elan) de manière exhaustive. En d’autres termes, pour chaque lot de copropriété, le règlement précise le type de parties communes ainsi que l’usage et l’utilisation de chacune pour tous les lots de la copropriété. Celui-ci est remis au copropriétaire lors de l’acte de vente par le notaire et le syndic en possède également un exemplaire, dont il est possible d’obtenir une copie. 

Pour les immeubles mis en copropriété avant le 23 novembre 2018, les parties communes spéciales ont été ajoutées au règlement lors de sa mise en conformité. Pour ceux datant d’après la loi Elan, le règlement de copropriété les a automatiquement détaillées.

À quoi correspondent les charges spéciales de copropriété ? 

À parties communes spéciales, charges spéciales. Depuis la loi Elan, les charges spéciales de copropriété correspondent aux frais d’entretien des parties communes spéciales : elles sont donc uniquement supportées par les copropriétaires y ayant accès. Par exemple, si la copropriété comprend plusieurs bâtiments, les frais de réparation d’un élément d’un bâtiment en particulier ne seront pas répercutés sur les copropriétaires des autres bâtiments. Puisque le règlement intérieur contient une liste détaillée des parties communes spéciales, les charges spéciales associées sont automatiquement réparties entre les copropriétaires concernés.