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Tout savoir sur le changement d’agence de gestion locative pendant un engagement fiscal

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 04 août 2025

Relu et validé par Lia FLORES

Investir sous la loi Denormandie, la loi Pinel ou encore la loi Malraux implique de respecter une durée minimale de location pour conserver vos avantages fiscaux. Pourtant, les propriétaires peuvent vouloir changer de gestionnaire locatif, pour cause de service insuffisant, de frais élevés ou simplement pour bénéficier d’outils plus performants. Faut‑il attendre la fin de l’engagement ? Quels sont les risques ?

Quelle est la durée d’un mandat de gestion ?

En règle générale, le mandat de gestion a une durée d’un an et est assorti d’une clause de tacite reconduction. Ce contrat, signé entre un propriétaire-bailleur et une agence ou un professionnel de l’immobilier, autorise ce dernier à gérer tout ou partie de la location d’un ou plusieurs biens immobiliers.

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Est-il possible de changer de gestionnaire avant la fin de l’engagement locatif ?

En théorie oui, mais il faut considérer deux paramètres : les clauses du mandat et les contraintes de votre dispositif fiscal.

Les règles contractuelles du mandat de gestion

Le mandat doit être résilié par lettre recommandée / AR. Si l’agence a « oublié » de vous signaler la reconduction tacite entre trois et un mois avant l’échéance, la loi Châtel vous autorise à rompre sans pénalité, même hors date anniversaire. Dans les autres cas, des frais de rupture anticipée peuvent s’appliquer.

Les contraintes spécifiques à chaque dispositif : loi Pinel, loi Denormandie, loi Censi-Bouvard, statut LMNP

Avant de rompre votre mandat, vérifiez que le nouveau gestionnaire peut respecter les exigences propres à votre dispositif de défiscalisation immobilière : durée minimale de location, plafonds de loyers et de ressources, type de bail, formalités déclaratives, etc. Chaque dispositif possède ses propres garde‑fous.

• Loi Pinel : le dispositif n’est plus accessible depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, mais les biens acquis avant cette date conservent la réduction d’impôt si la location continue dans les conditions prévues (plafonds de loyers, ressources, durée de neuf ans minimum). Changer de gestionnaire est donc possible, à condition de maintenir la location sans interruption.
• Loi Denormandie : engagement de six, neuf ou douze ans pour les biens rénovés dans les centres anciens jusqu’au 31 décembre 2027. Là encore, le remplacement de l’agence est autorisé si la location se poursuit et si les travaux et déclarations fiscales restent conformes.
• Loi Censi‑Bouvard : dispositif clos depuis 2022, mais les contrats en cours gardent leur réduction (engagement de neuf ans). Le bail commercial avec l’exploitant doit rester valide. Assurez‑vous que le nouveau gestionnaire dispose d’une solide expérience dans la gestion des résidences services.
• Statut LMNP : pas d’obligation de durée, mais la cohérence comptable (amortissements, TVA, régimes micro‑BIC / réel) exige une passation rigoureuse entre cabinets comptables et gestionnaires.

Existe-t-il un risque de remise en cause de la réduction d’impôt ?

Oui, si la location est interrompue plus longtemps que le délai autorisé (12 mois en loi Pinel) ou si les plafonds fiscaux ne sont plus respectés. L’administration peut alors exiger le remboursement rétroactif des réductions déjà perçues, majoré d’intérêts de retard. Un simple changement de prestataire n’est donc pas problématique. C’est le non‑respect des conditions qui déclenche la reprise de l’avantage fiscal.

Quels motifs légitimes permettent la résiliation anticipée d’un mandat de gestion ?

Avant l’échéance, la rupture sans indemnité reste l’exception. Après vérification contractuelle, vous pouvez néanmoins invoquer l’un des motifs ci‑dessous. Attention, chacun doit être étayé par un justificatif (preuve de vente, mises en demeure, etc.) :

• Vente du bien locatif : la loi Alur met fin automatiquement au mandat le jour de la signature de l’acte authentique.
• Faute grave du gestionnaire : absence de reddition de comptes, manquements aux obligations légales (non‑envoi des quittances, sélection hasardeuse du locataire, défaut de dépôt de garantie).
• Non‑respect de la loi Chatel (absence d’avis de reconduction).

Quels sont les points d’attention en cas de changement de gestionnaire pendant l’engagement locatif ?

Changer de prestataire ne se résume pas à signer un nouveau mandat. Cette opération, lorsqu’elle est effectuée « en cours de bail », impacte à la fois le locataire, la chaîne d’encaissement des loyers et vos obligations fiscales. Pour éviter toute rupture de service, et surtout toute remise en cause d’une réduction loi Pinel, loi Denormandie ou du statut LMNP, assurez‑vous de balayer trois volets : la communication avec le locataire, la continuité juridique du bail et la traçabilité des données utiles à votre déclaration fiscale.

Informer le locataire et sécuriser le paiement des loyers

En cas de changement de gestionnaire, un courrier doit être adressé au locataire pour l’informer des nouvelles coordonnées de gestion et de la date de transfert. Lorsque cela est possible, une réunion tripartite (propriétaire / ancienne agence / nouvelle agence) est organisée afin de rappeler les modalités de paiement et de maintenance.

Maintenir la continuité du bail et de la location

Le bail en cours reste inchangé. Il convient de vérifier que :

• Le dépôt de garantie soit transféré,
• Les états des lieux numériques et dossiers locataires soient remis à la nouvelle agence,
• La GLI (assurance loyers impayés) est poursuivie chez le même assureur, ou souscrite à nouveau sans « période de carence » pour éviter toute faille de couverture.

Contrôler la déclaration fiscale et les justificatifs

La passation des documents administratifs et fiscaux est un autre point clé. Le nouveau gestionnaire reprend les tableaux d’amortissement (LMNP) ou les informations 2044 EB (loi Pinel ou loi Denormandie). Tous les justificatifs, avis d’imposition, attestations de loyer, quittances et comptes rendus de gestion, sont conservés en vue d’un éventuel contrôle fiscal.

Comment choisir un nouveau gestionnaire compatible avec l’engagement fiscal ?

Voici trois questions à poser dès le premier rendez‑vous avec votre nouveau gestionnaire :

1. Compétences réglementaires : le professionnel maîtrise‑t‑il la fiscalité de votre dispositif (plafonds, formulaires, obligations déclaratives) ?
2. Outils digitaux : propose‑t‑il un extranet bailleur, la signature électronique, un suivi des quittances en temps réel ?
3. Sécurité financière : détient‑il la carte T avec « gestion immobilière », une garantie financière et une assurance RCP à jour ?