Devenir propriétaire

Temps de lecture : 3 min

Investissement locatif : comment rentabiliser l’achat d’une passoire thermique ?

Rédigé par Agathe CATHALA le 24 juillet 2024

Modifié par Agathe CATHALA le

Si investir dans la pierre est toujours un objectif des Français en 2024, les facteurs de rentabilité d’un investissement locatif ont évolué et notamment la performance énergétique du logement. Nouvelles réglementations des DPE, interdiction de location, travaux à réaliser… Est-il toujours rentable d’investir dans une passoire thermique en 2024 ? D’après une étude sur la durée d’amortissement des passoires thermiques, deux éléments sont essentiels : la localisation du bien et le coût des travaux.

Acheter une passoire thermique en 2024

On parle de passoire thermique pour caractériser les logements dont le diagnostic de performance énergétique, le DPE, est classé F ou G, c’est-à-dire qui consomment plus de 330 kWh par m² et par an. D’après les chiffres du gouvernement, cela représente 4,8 millions de logements au 1er janvier 2023, soit 15,7 % du parc des résidences principales.

Des biens immobiliers dans le viseur de la loi Climat et résilience, qui établit un calendrier progressif d’interdiction de leur location :

• 1er janvier 2025 pour la classe G ;
• 1er janvier 2028 pour la classe F ;
• 1er janvier 2034 pour la classe E.

Cette mesure des ministères de la Transition écologique et du Logement a un double enjeu : réduire les émissions de gaz à effet de serre et sortir les ménages français de la précarité énergétique tout en encourageant la rénovation en masse. Acheter une passoire énergétique en 2024 suppose donc d’entreprendre des travaux afin qu’elle corresponde aux nouvelles normes pour pouvoir la mettre en location. Une opération encore rentable en 2024, à condition de rester vigilant à certains éléments.

Bien choisir la localisation de votre logement

D’après une étude de 2024 menée par SeLoger, la localisation de votre passoire thermique est un élément central. En effet, dans certaines zones de France, investir dans ce type de logement et le rénover se révèle plus rentable que d’investir dans un logement avec une meilleure étiquette de DPE qui ne nécessite pas de travaux. En 2024, c’est le cas dans 27 % des grandes métropoles françaises telles que :

• Lille,
• Bordeaux,
• Lyon,
• Marseille,
• Rennes,
• Toulouse,
• Ou encore Nice.

En se basant sur la durée d’amortissement d’un investissement locatif, soit le temps nécessaire aux revenus locatifs pour couvrir entre autres le coût d’achat du bien et le montant des travaux, ces villes offrent la possibilité à l’investisseur d’amortir l’achat d’une passoire thermique plus rapidement qu’un logement mieux classé, tout en bénéficiant d’une rentabilité locative plus avantageuse.

Mais les grandes villes françaises n’ont pas l’apanage des opportunités d’investissement dans une passoire thermique. D’après la même étude, 17 % des départements français offrent la possibilité d’amortir l’achat d’une passoire énergétique en moins de deux ans, dans le cas de travaux de rénovation estimés à 500 € par m². Ce chiffre passe même à 70 % si le montant des travaux est inférieur à 250 € par m². Parmi les départements concernés par une rentabilité rapide, on peut citer l’Allier, le Lot ou la Haute-Loire (moins d’un an), ou encore le Jura, la Lozère et le Lot-et-Garonne (environ un an).

Rénover votre bien pour le louer

Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour expliquer la meilleure rentabilité de certaines passoires énergétiques plutôt que des logements avec un meilleur DPE. La raison principale ? Une importante décote à l’achat pour un bien à rénover. À Lille par exemple, la différence entre un DPE F et un DPE G peut aller jusqu’à 800 € du m². Une décote qui peut servir notamment à couvrir le coût de la rénovation, même avec des travaux importants. D’autant qu’après les travaux de rénovation, la décote à la location est plutôt faible, rendant ainsi l’investissement plus vite amorti. 

Pour calculer votre durée d’amortissement, il est ainsi intéressant de déterminer le montant des travaux nécessaires pour améliorer la classe énergétique de votre logement, et le faire ainsi passer à un minimum obligatoire de D pour pouvoir le louer après le 1er janvier 2025. Il existe également des aides financières pour réduire le coût des travaux d’amélioration énergétique. C’est le cas de :

• MaPrimeRénov (rénovation d’ampleur) versée par l’Anah (agence nationale de l’habitat),
• La TVA à taux réduit, l’éco-prêt à taux zéro,
• Les CEE (certificats d’économie d’énergie),
• Ou encore les aides locales.

Grâce à ces dispositifs, et au choix ciblé de la localisation de votre logement considéré comme une passoire thermique, votre investissement a toutes les chances d’être rentable, même en 2024.