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Immobilier : pourquoi est-il toujours malin d’acheter maintenant ?

Rédigé par Emilie Gardes le 23 novembre 2022

Relu et validé par Alexandre BERGES

Face à l’inflation des prix, à la hausse continue des taux d’intérêt et au durcissement des conditions d’emprunt bancaire, nombre de futurs acquéreurs ont mis leur projet d’achat immobilier en attente en ce second semestre 2022. Et pourtant, en dépit de ces facteurs qui apparaissent défavorables, la pierre reste plus que jamais un judicieux investissement de long terme.

Cela n’a échappé à aucun Français, les temps immobiliers ne se présentent pas des plus propices actuellement. Depuis le début de l’année 2022, prix de vente comme taux d’intérêt d’emprunt sont en pente ascendante, et les organismes de financement se montrent désormais frileux à débloquer des crédits immobiliers.

Ce contexte mitigé semblerait intimer aux futurs acquéreurs de patienter pour acheter. Mais investir dans la pierre demeure encore et toujours un placement rentable et sécurisant. La preuve en 5 arguments de poids.

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1/ Un taux d’emprunt qui reste compétitif

Dans son dernier baromètre publié en octobre, le Crédit Logement CSA apprend que, pour toutes les durées d’emprunt, les taux moyens des crédits immobiliers ont franchi le seuil des 2 %. Un palier qui n’avait plus été excédé depuis 6 ans.

Le courtier Meilleurtaux révèle de son côté, au regard des dossiers de financement reçus le mois passé, que pour un emprunt sur 20 ans :

• 40 % des demandes se sont vues proposer un taux à 2,30 % ;
• 20 % des demandes se sont vues proposer un taux à 2,50 % ;
• 12 % des demandes se sont vues proposer un taux à 2,70 % ;

Ainsi, comme précisait l’acteur dans son observatoire mensuel du crédit immobilier, en octobre plus aucune banque ne prêtait avec un taux en dessous de 1,90 %.

Mais cet état de fait est-il, finalement, vraiment alarmant ? Non. Parce qu’avec des taux immobiliers moyens qui fluctuaient entre 3 % et 6 % sur la période 2001-2013 et avoisinaient 7 % avant 2001, emprunter à 1 % sur 20 ans il n’y encore pas si longtemps était une difformité. Cette anomalie conjoncturelle a été rendue possible par l’abaissement maximal des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) en 2016. Cette dernière a gelé pendant 6 ans ses valeurs afin de relancer la croissance dans la zone euro, après que cette dernière ait essuyé la grande crise financière internationale des subprimes nord-américaines (2007-2008). Et sa direction a été porteuse. En 20 ans, la capacité d’emprunt des ménages français s’est améliorée de 68 %.

Ainsi, dans ce rapport historique, emprunter aujourd’hui à des taux situés entre 2 % et 3 % reste très compétitif. De plus, tel que le précise Meilleurtaux, le surcoût de remboursement – comparé à quelques mois auparavant – est loin d’être édifiant. À titre d’exemple, la mensualité d’un prêt immobilier de 100 000 € à 2,50 % sur 20 ans s’établit à 530 €. Soit à peine 47 € de plus par rapport à un crédit immobilier au taux de 1,50 % sur 20 ans.

2/ Grand retour de la négociation immobilière

Si la baisse du nombre de prêts immobiliers accordés ne fait pas le bonheur de tous, elle fait au moins celui des emprunteurs qui restent finançables. La solidité de leur dossier de financement et leur solvabilité leur permettent de se démarquer face aux vendeurs immobiliers. Ils renouent ainsi avec un pouvoir de négociation qui s’était perdu depuis plusieurs années face à la myriade d’acquéreurs potentiels présents sur le marché. On observe actuellement dans les grandes métropoles françaises un cycle baissier des prix immobiliers (-0,8 % en moyenne). À Paris par exemple, ils ont fléchi de 1,8 % en 1 an.

3/ Le marché immobilier ne craquera pas

Entre des taux d’emprunt qui restent finalement très accessibles et des prix immobiliers qui se réajustent, indicateurs comme spécialistes le claironnent : le marché immobilier tricolore ne rencontrera aucun krach. La demande reste soutenue et les années précédentes ont enregistré un nombre record de transactions.

Et même si la tendance des prix poursuit son recul, un achat immobilier se démontre fructueux dès lors que son propriétaire conserve son bien immobilier un certain nombre d’années afin d’amortir ses dépenses d’acquisition : frais d’agence, intérêt d’emprunt, droits de mutation, …

4/ La constitution d’un patrimoine de long terme

Un achat immobilier doit s’apprécier sur le long terme afin que l’acquéreur rentre dans ses frais et perçoive toute la rentabilité de son opération.

Lors du mois de septembre 2022, Meilleurtaux a réalisé dans les 32 plus grandes villes de l’Hexagone une estimation afin d’évaluer combien de temps un logement de 70m2 devait être conservé par son propriétaire afin qu’il devienne plus économique à l’achat qu’en location. Ainsi, aujourd’hui, dans les métropoles, il faut garder son bien immobilier 13 ans et 8 mois. Une durée qui a doublé en 1 an en raison de l’inflation. En revanche, dans les communes de taille intermédiare comme Limoges, Le Havre, Nimes, Perpignan, Reims ou Mulhouse, il ne faut compter qu’entre 2 ans et 6 ans.

Qu’il s’agisse de 13 ans ou de moins de 6 ans, la pierre constitue un patrimoine sécurisant, vendable ou transmissible, et qui a peu de chance de drastiquement se dévaluer.

5/ Budget logement : Dépenser enfin pour soi-même

Les agents immobiliers en ont fait un de leurs principaux arguments de vente : n’est-il pas plus malin de rembourser chaque mois le crédit immobilier de l’habitation dont on est propriétaire plutôt que de payer un loyer à fonds perdus ? En effet, les statistiques le prouvent, un particulier dépense en moyenne plus pour se loger via un bail de location que lorsqu’il rembourse son prêt immobilier. En ce sens, l’achat d’un appartement ou d’une maison constitue un véritable enjeu d’économies budgétaires.

De plus, rembourser une échéance fixe de crédit immobilier permet de geler dans le temps son budget logement mensuel. À la différence, les locataires peuvent voir leur loyer gonfler lors des revalorisations annuelles liées à celle de l’IRL (indice de référence de loyers).