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Comment investir dans le locatif en 2026 grâce au dispositif Jeanbrun ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 09 février 2026

Lors des vœux d’Action Logement, le ministre de la Ville et du Logement a présenté le plan « Relance logement » avec un cap : 2 millions de logements d’ici 2030. Lors de cette annonce, le chef du Logement a également annoncé que le dispositif Jeanbrun (ex statut de bailleur privé) serait intégré au budget 2026. C’est désormais chose faite : le budget 2026 a été adopté et le dispositif Jeanbrun est en vigueur pour relancer l’investissement locatif.

Ce que change le dispositif Jeanbrun concrètement

Le dispositif Jeanbrun élargit le champ des possibles pour un investisseur locatif. L’idée générale est de stimuler la remise sur le marché de logements destinés à être loués en résidence principale, avec des loyers plafonnés, en contrepartie d’un levier fiscal articulé autour de l’amortissement et de la déduction des charges.

• En savoir plus sur la défiscalisation immobilière

Un champ d’application large que le bailleur privé : neuf et ancien

La loi Jeanbrun, ex statut de bailleur privé, s’applique aux logements situés dans des immeubles collectifs, partout en France. Dans le neuf, la logique est simple : l’investisseur achète un logement neuf en collectif pour le mettre en location. Dans l’ancien, l’accès au dispositif est conditionné à une démarche de remise à niveau du parc existant : le bailleur devra en effet engager des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif.

Une mécanique fiscale pensée pour améliorer l’équation des loyers

Sur le plan fiscal, l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien via un mécanisme d’amortissement, ainsi que l’intégralité des charges liées à la location. À la clé, jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 € de déduction sur le revenu global. L’objectif affiché est de réduire la pression fiscale sur les loyers, en tenant compte du coût réel de détention et d’entretien du logement.

Un cadre locatif encadré pour une location utile au marché

Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas à une incitation fiscale. Il s’accompagne d’obligations qui cadrent l’usage du logement.

• Le bien doit être loué en résidence principale pendant 9 ans,
• La location est soumise à des loyers plafonnés selon trois niveaux (intermédiaire, social, très social).
• Pour prévenir les fraudes, la location au cercle familial proche est interdite.

Le principe est clair : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est bonifié.

Les chiffres de la loi Jeanbrun à retenir

Pour la location d’un logement neuf :

Niveau de loyer	Amortissement annuel	Plafond annuel
Intermédiaire	3,5 %	8 000 €
Social	4,5 %	10 000 €
Très social	5,5 %	12 000 €

Pour la location d’un logement ancien :

Niveau de loyer	Amortissement annuel	Plafond annuel
Intermédiaire	3 %	10 700 €
Social	3,5 %	10 700 €
Très social	4 %	10 700 €

Opportunités d’investissement : 3 villes, 3 logiques gagnantes pour les bailleurs privés

Le dispositif Jeanbrun est annoncé sans zonage. La méthode la plus pertinente est claire : choisir des secteurs où la demande locative en résidence principale est structurelle et où les loyers plafonnés restent cohérents avec le niveau de prix du quartier et la typologie du bien.

Toulouse : cibler les petites surfaces bien placées

À Toulouse, une des stratégies gagnantes consiste à viser des logements simples à louer, avec une demande régulière et des profils en mobilité. Les petites surfaces et les T2 bien placés s’inscrivent naturellement dans cette dynamique : ils répondent généralement à une demande portée par les études et l’entrée dans la vie active. Côté prix, on observe en 2026 dans la ville Rose, un ordre de grandeur d’environ 3 242 €/m² pour les appartements et 3 820 €/m² pour les maisons. Les écarts restent marqués selon les quartiers.

Dans ce contexte, plus que le choix de la ville, la pertinence d’un projet avec le dispositif Jeanbrun tient à l’adéquation quartier, produit, stratégie d’investissement.

Paris : optimiser l’effort fiscal sur un marché très tendu

À Paris, la pertinence d’un projet Jeanbrun se construit autour d’une équation complète : prix d’achat, conditions de financement, niveau de charges et compatibilité du loyer plafonné avec l’emplacement. Le contexte de prix impose d’être particulièrement prudent : le prix moyen au sein de la Capitale est de 9 615 €/m² et là aussi des écarts importants selon les arrondissements.

Dans ce cadre, la logique charges + amortissement prend tout son sens lorsqu’une partie de l’opération est financée. Plus le montage est anticipé et chiffré, plus l’arbitrage entre loyer plafonné, charges et fiscalité devient lisible.

Lille : jouer l’équilibre rendement/demande

À Lille, la stratégie pertinente consiste à trouver le bon équilibre entre attractivité locative et réalisme économique. Côté prix, le marché se situe autour de 3 710 €/m² pour les appartements et 2 879 €/m² pour les maisons, ce qui permet de construire des projets avec une logique budgétaire généralement plus accessible que dans le marché parisien ou toulousain.

La dynamique locale, avec la présence d’étudiants et de jeunes actifs, s’aligne bien avec l’objectif de logements abordables visé par le dispositif. Les typologies orientées résidence principale (T2, T3, et certaines configurations plus familiales) offrent donc un compromis intéressant : une demande soutenue et une stabilité de location compatible avec un engagement sur plusieurs années.

La colocation peut également s’envisager, à condition de vérifier la bonne adéquation entre le montage, la typologie du bien et le loyer plafonné.