Votée au parlement en février 2014, la loi ALUR a été instaurée dans le but de faciliter l’accès au logement pour tous tout en clarifiant et en encadrant les échanges entre propriétaires, bailleurs et locataires. Elle s’adresse aux locations de résidence principales, soit au moins 8 mois d’occupation du logement, pour les locations meublées ou non-meublées.
Loi Alur : les changements pour bailleurs et locataires
Composée de plus de 177 articles, la loi Alur est à nouveau sur le banc des réformes gouvernementales. Les acteurs du logement appliquent de nouvelles mesures encadrant un peu plus encore les règles de location de logement de résidence principale en France.
Encadrement des loyers
Les agences immobilières sont en première position concernant les nouvelles réglementations de la loi Alur, visant à limiter les frais d’agence pour les particuliers. En effet, la loi prévoit un encadrement de la somme due aux agences immobilières, comprenant la rédaction des baux, la rédaction des états des lieux et les frais occasionnés par les visites des logements.
Le bailleur et le locataire doivent se partager la somme de ces frais. Tout autres frais liés à la location par une agence doivent être facturés au propriétaire et non au locataire.
Pour clarifier et faire preuve d’équitabilité selon les régions, des plafonds ont été établis par secteur pour définir le montant des frais d’agence :
| Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines | Secteurs à l’encadrement des loyers et taxe sur logements vacants | Le reste de la France |
|---|---|---|
| 15 €/m² | 13 € du m² | 11 €/m² |
Les agences immobilières ont interdiction de facturer d’autres interventions au locataire.
Bon À savoir
Le prix du loyer peut être revu à la hausse si le logement présente des caractéristiques de confort et de localisation supérieure.
Diagnostic des installations à respecter
Dans le cadre des réformes de la loi ALUR, le bailleur est désormais dans l’obligation de fournir au locataire un dossier complet sur les diagnostics gaz, électricité, plomb et amiante lors de la signature du bail :
- pour les aménagements de plus de 15 ans : détail des installations gaz et électriques
- un document signale l’absence ou la présence d’amiante dans le logement
Un bail et un état des lieux uniques
Pour éviter les litiges rencontrés lors des états des lieux de sorties de logements locatifs, un document standardisé a été établi pour les baux et les états des lieux. Sur la base d’un modèle type d’état des lieux, les renseignements suivants doivent être scrupuleusement mentionnés :
- Entrée ou sortie d’état des lieux.
- La date.
- L’adresse du logement.
- Les noms de chaque locataire et du bailleur.
- L’adresse du bailleur ou de son siège social.
- La mention du type de clés, badges, etc… et l’usage de chacun d’eux.
- Les signatures des locataires et bailleurs lors de l’état des lieux.
Restitution du dépôt de garantie
Afin de protéger le locataire des abus concernant le dépôt de garantie, le projet de loi ALUR prévoit une restitution au plus tard dans les 2 mois après l’état des lieux sortant. La caution versée par le locataire à l’entrée du logement doit lui être restituée dans ce délai imparti, après vérification de l’état de ce dernier. Dans le cas où le dépôt de garantie serait délivré en intégralité, sans réparation à prévoir, le délai s’abaisse à un mois après l’état des lieux sortant.
BON À savoir
En cas de non-restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, la loi prévoit une pénalité de 10 % du montant du loyer par mois de retard.
Concernant la régularisation des charges locatives, le délai initialement prévu de 5 ans est diminué. Désormais, le bailleur a pour obligation de délivrer la régularisation des charges 3 ans après l’état des lieux sortant. Si le loyer est amené à être révisé, ce délai est abaissé à un an. Attention toutefois, dans le cas où le bailleur dépasse d’un an le délai imparti, le locataire est en droit de demander un échelonnement du paiement sur 12 mois.
Le préavis pour les locations en zones tendues
Habituellement fixé à 3 mois, le préavis d’un appartement en location, est diminué à un mois pour les logements situés en zone tendue, comprenant les grandes agglomérations.
Important
Le délai du préavis et le motif de réduction de ce dernier doivent être mentionnés dans la lettre de préavis adressée au bailleur.
Les conditions de congé pour vente ou reprise d’un logement locatif
Pour récupérer un logement en location pour y vivre ou pour le vendre, le délai de préavis à délivrer au locataire a changé. En effet, depuis la loi Macron de 2015, le préavis est de 6 mois sous motifs précis :
- Congé pour vente d’un logement : un propriétaire souhaitant donner congé à son locataire pour vendre son bien immobilier, est tenu de l’informer de la vente. En effet, ce dernier détient la priorité, lui permettant de faire une offre d’achat sous 2 mois. Le congé doit être délivré par courrier, 6 mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire est prioritaire sur l’achat du bien dans le cas où aucun membre proche de la famille du propriétaire ne se positionnerait sur la vente et à condition qu’il soit locataire du logement en question depuis au moins 2 ans.
- Congé pour reprise d’un logement : le propriétaire souhaite occuper son logement comme résidence principale ou pour un parent proche (époux, concubin, partenaire de pacs, ascendant ou descendant). Dans ce cas précis, le locataire devra quitter les lieux à date d’échéance de son bail.
Le congé pour vente ou reprise d’un bien immobilier doit être adressé au locataire ainsi qu’aux bailleurs par courrier par lettre recommandée, par acte d’huissier ou délivrée en main propre contre signature. Le locataire doit impérativement recevoir la lettre de congés 6 mois avant la date d’échéance de son bail.
La réglementation pour les colocations
Un bail spécifique est obligatoire dans le cadre d’une colocation. Un type pour chaque locataire est plébiscité pour la colocation. Toutefois, il est possible de ne délivrer qu’un seul bail, dit « bail solidaire« .
Les changements concernant les copropriétés
La nécessité d’un compte dédié/séparé
Dans le cadre de la loi ALUR sur la copropriété, cette dernière se doit d’ouvrir un compte bancaire séparé. Aucune dérogation ne sera accordée concernant le compte exclusivement dédié à la gestion bancaire de la copropriété. Les syndics sont donc dans l’obligation d’ouvrir des comptes séparés pour chaque copropriété de plus de 15 lots.
Standardisation des contrats de syndic et l’immatriculation obligatoire du syndicat
Le contrat-type de syndic permet d’établir clairement les points clés de la gestion de l’administration et des finances des copropriétés dont il s’occupe. Il doit comporter les mentions suivantes :
- Date de début et de fin du mandat.
- Le contenu des éléments à charge.
- Les conditions de facturation.
Afin de faire le bilan annuel de chaque copropriété qu’il gère, le syndic doit enregistrer leur immatriculation dans le registre des copropriétés. Cette démarche obligatoire par les syndics est un moyen de centraliser les informations relatives à l’état d’une copropriété en France.
Mise en concurrence du syndic tous les 3 ans
Jusqu’alors, le syndic devait être mis en concurrence tous les trois ans lors des assemblées générales. Depuis l’ordonnance Elan d’octobre 2019, ce rythme est modifié, prévoyant d’établir la mise en concurrence des syndics à chaque assemblée générale.
Plus de transparence vis-à-vis des copropriétaires
Une convocation à l’assemblée générale doit-être envoyée à tous les copropriétaires avec l’ordre du jour détaillé du déroulé de la réunion. Dans le cadre de la loi ALUR, un document doit leur être envoyé avec les modalités d’informations relatives au corps de l’assemblée, avec entre autres les justificatifs de charges. Un délai de 3 mois est exigé pour l’envoi par courrier des décisions prises durant l’assemblée générale.
Pour les copropriétés de moins de 10 lots
Pour les petites copropriétés (disposant de moins de 10 lots), les mesures appliquées dans le cadre de la loi ALUR sur les copropriétés sont spécifiques. Lorsque les petites copropriétés disposent d’un budget prévisionnel de moins de 15 000 euros, et après un vote à l’unanimité, elles ne sont pas dans l’obligation de constituer un fond de travaux. Les copropriétés de moins de 10 lots sont également dispensées de la souscription à un nouveau registre national.
Les changements concernant les professions immobilières
Afin d’apporter plus de transparence aux clients des agences immobilières, ces dernières doivent afficher les frais à la charge des propriétaires et ceux à la charge des locataires. En ouvrant l’accès à leurs honoraires, les professionnels de l’immobilier répondent aux mesures de la loi ALUR, visant à clarifier les échanges entre bailleurs, propriétaires et locataires. La publication des honoraires d’agences immobilières devra se faire dans leur vitrine, afin d’être lisibles de l’extérieur. De la même manière, cette action devra être effectuée sur les sites internet des agences.
Cette réforme de la loi ALUR permet aux particuliers de s’informer sur les frais annexes de leur achat immobilier ou de la location d’un bien.
Dans le cas d’une vente immobilière, les agences devront spécifier de manière claire, à qui s’adresse le montant du paiement des honoraires en question (au vendeur ou à l’acquéreur). Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, l’affichage du montant n’est pas obligatoire.
En bref, la loi ALUR impose le plus de changements sur les annonces immobilières de location longue durée :
- Affichage du loyer tout compris (loyer mensuel et montant des charges mensuelles).
- Détail des provisions de charges et du dépôt de garantie.
- Précision du montant des honoraires d’agence payables par le locataire.
- Indication de la superficie du logement.
Ce qui change pour les mandats et les marchants de listes
Encadrement du côté des mandats également. Lorsque le mandat exclusif n’est pas respecté dans le cadre de la vente d’un bien, la somme versée à l’agence par le propriétaire, ne peut excéder le montant prévu initialement.
Concernant les marchands de listes, la loi ALUR oblige les agents immobiliers à détenir l’exclusivité des biens proposés à la location. Le but étant d’éviter la pénurie de logements par les souscripteurs de la liste qui sont, bien souvent, des étudiants. De plus, les professionnels de l’immobilier doivent s’engager à effectuer des formations. Carte professionnelle délivrée dès à présent dans les préfectures, aux syndics, agents commerciaux ou mandataires du secteur, ainsi qu’aux agents immobiliers.
La lutte contre les logements insalubres
Lorsqu’un propriétaire ou bailleur loue un logement insalubre, celui-ci encourt des sanctions journalières. En effet, dans le cas d’une location insalubre, le propriétaire doit répondre de ses actes et est dans l’obligation de payer 20 euros par jour jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la réhabilitation du logement, obligation délivrée par un arrêté d’insalubrité remédiable.
lexique
-Logement insalubre : habitation individuelle ou immeuble aux installations vétustes, mettant en danger la vie des résidents.
-Insalubrité remédiable : procédure engagée par le préfet donnant lieu à une interdiction de louer le logement avant l’achèvement des travaux. Le propriétaire à l’obligation de reloger son locataire durant la suspension du bail.
-Insalubrité irrémédiable : arrêté qui prononce une interdiction définitive d’habiter le logement. Une indemnité d’un montant correspondant à 3 mois de loyer doit être versée au propriétaire à son locataire avec des propositions de nouveau logement.
