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Vente en copropriété : qui paie les frais de mutation au syndic ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 17 décembre 2025

Modifié par Elodie FUENTES le 15 octobre 2026

Les frais de mutation sont réglés par un copropriétaire qui décide de vendre son bien. Ils couvrent notamment l’ensemble des modifications et des documents à éditer.

Que sont les frais de mutation ?

Lorsqu’un copropriétaire décide de vendre son bien immobilier, le syndic en charge de l’immeuble peut appliquer des frais de mutation. Souvent, ces frais de mutation sont déduits du prix de vente. Que le syndic soit professionnel, bénévole ou coopératif, il peut tout à fait demander des frais de mutation, à condition qu’ils figurent dans son contrat, à la rubrique « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Ce contrat est approuvé par les copropriétaires lors des assemblées générales.

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À quoi servent-ils ?

Les frais de mutation, aussi appelés honoraires, sont réclamés au titre du changement de copropriétaire d’un lot, autrement dit, de la mutation. Ils couvrent l’ensemble des modifications et des documents à éditer inhérents à la vente du logement. Si le copropriétaire vendeur refuse de régler ces frais de mutation, le syndic peut demander le paiement, au besoin en engageant une procédure de recouvrement devant le juge civil.

Que sont l’état daté et le pré-état daté fournis par le syndic ?

Juste avant l’acte, l’état daté permet d’obtenir une vision d’ensemble détaillée de l’état financier de la copropriété et du lot en vente. Dettes, avances, trop-perçus et charges à venir, tout est indiqué dans ces documents obligatoires avant l’acquisition d’un bien en copropriété. Établis par le syndic et transmis au notaire, ils servent de base au décompte final entre le vendeur et l’acquéreur.

Le pré-état daté

Initié par la loi ALUR de 2014, le pré-état daté, lui, est remis à l’acheteur au plus tard à la signature de la promesse de vente (article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation). Ce document contient le règlement de copropriété et son carnet d’entretien, le montant des charges de copropriété incluses et non incluses dans le budget prévisionnel sur les deux derniers exercices comptables, le niveau des impayés du lot vendu et de la copropriété, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot vendu et les sommes que pourrait devoir l’acquéreur au syndicat des copropriétaires. Il comprend également les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le budget prévisionnel. Il permet à l’acquéreur d’avoir une vision d’ensemble sur la copropriété et le lot qu’il achète. Sa remise est obligatoire pour le vendeur. Dans le cas contraire, le délai de rétractation de l’acquéreur ne court qu’à compter de la communication de ces documents. Le syndic n’est pas tenu de l’établir, et l’agent immobilier ou le notaire peuvent aider le vendeur à réunir les pièces du pré-état daté.

L’état daté

L’état daté est un document fourni par le syndic, à la demande du vendeur. Le notaire doit en avoir un exemplaire avant l’acte définitif de vente, lui permettant d’acter officiellement l’acquisition du bien par l’acheteur. Ce document regroupe toutes les sommes restantes dues par le copropriétaire vendeur, les sommes restantes dues par le syndicat des copropriétaires au vendeur, les sommes dont le nouveau propriétaire du lot sera redevable, ainsi que les procédures en cours dans la copropriété. L’édition de l’état daté ne peut être effectuée que par le syndic de copropriété.

Quel est le prix des frais de mutation ?

Les frais de mutation s’élèvent en moyenne entre 150 € et 800 €. Ils comprennent la gestion administrative de la mutation et les honoraires du syndic, l’édition de l’état daté et du pré-état daté. En réalité, seul le prix de l’état daté est plafonné par la loi. En effet, depuis le 1er juin 2020, son édition ne peut dépasser 380 € TTC (décret n° 2020-153 du 21 février 2020). Les autres frais doivent figurer dans le contrat de syndic.

Exemple pour une vente d’un lot en copropriété :

• Prix de l’état daté : 380 € TTC au maximum ;
• Le montant des frais de mutation (comprenant les honoraires du syndic pour la gestion du dossier, l’attestation, les échanges avec le notaire, etc.) : entre 150 et 300 € TTC selon les tarifs appliqués par les syndics ;
• Les frais pour le pré-état daté : environ 150 €.

Le total à payer par le vendeur pour les frais de mutation est compris entre 680 € et 830 €.

Vendeur ou acheteur : qui paie les droits de mutation ?

Le vendeur doit obligatoirement s’acquitter des frais de mutation lors de la vente de son logement. Une facture lui est adressée par le syndic de copropriété lors de la transaction correspondant aux démarches nécessaires dans le cadre d’un changement de propriétaire. Sachez que le vendeur peut, s’il le souhaite, répercuter le montant des frais de mutation sur le prix de vente. Le copropriétaire avance alors des frais qui lui seront remboursés par la vente de son bien.
Attention à ne pas confondre droits de mutation et frais de syndic ! Les frais de mutation du syndic (comprenant l’état daté) sont des honoraires privés. Ils sont dus au syndic et doivent être réglés par le vendeur. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont quant à eux supportés par l’acheteur. Ils sont souvent assimilés aux frais de notaire. Ils ne relèvent pas du syndic.

Peut-on les contester ?

Il est possible de contester le paiement des frais de mutation s’ils sont considérés comme abusifs. C’est-à-dire :

• Si les frais de mutation ne sont pas mentionnés dans le contrat du syndic professionnel ;
• Si les frais de mutation n’ont pas été votés en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

Si les frais de mutation sont bien considérés comme abusifs, le vendeur peut rappeler à l’ordre le syndic de copropriété. La situation ne se règle pas à l’amiable ? Le copropriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir ses droits et obtenir gain de cause.

La procédure à suivre pour contester les frais de mutation

1/ Vérifier la réglementation

• Relisez le contrat de syndic, en vous référant à l’annexe « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » ainsi qu’à la grille tarifaire jointe ;
• Contrôlez le procès-verbal de l’AG permettant de prouver les frais ;

2/ Demander des justificatifs
Adressez au syndic, en lettre recommandée avec accusé de réception, une demande d’extrait du contrat qui indique le montant des « frais de mutation », le PV d’AG qui valide le principe et le montant et enfin le détail de la prestation facturée.

3/ Contester et tenter une entente à l’amiable
Si les justificatifs sont difficiles à réunir ou ne sont pas conformes à la demande, envoyez une mise en demeure au syndic de copropriété (LRAR) demandant le débit/avoir de la ligne litigieuse sous 15 jours, en mentionnant l’absence de vote ou d’indication dans le contrat, les tarifs abusifs et le plafond légal à respecter pour l’état daté (380 € TTC).

4/ Faire un recours extrajudiciaire
En cas de refus de la part du syndic, vous devez saisir le médiateur de la consommation (désigné par le syndic). Vous pouvez également faire appel à un conciliateur de justice à titre gratuit.

5/ Saisir le tribunal judiciaire
Si l’entente à l’amiable ne fonctionne pas, vous pouvez vous retourner vers le tribunal judiciaire du lieu où se trouve l’immeuble et demander le remboursement des sommes versées avec intérêts, ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles (article 700 du Code de procédure civile).