Temps de lecture : 5 min

Vente en copropriété : qui paie les frais de mutations au syndic ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 17 décembre 2025

Les frais de mutation sont réglés par un copropriétaire qui décide de vendre son bien. Ils couvrent notamment l’ensemble des modifications et des documents à éditer.

Que sont les frais de mutation ?

Lorsqu’un copropriétaire décide de vendre son bien immobilier, le syndic en charge de l’immeuble peut appliquer des frais de mutation. Souvent, ces frais de mutation sont déduits du prix de vente. Que le syndic soit professionnel, bénévole ou coopératif, il peut tout à fait demander des frais de mutation, même si cette facturation ne repose sur aucun texte de loi. Toutefois, cette pratique très courante est approuvée par les copropriétaires lors des assemblées générales.

• En savoir plus sur les charges de copropriété

À quoi servent-ils ?

Les frais de mutation, aussi appelés honoraires, sont réclamés au titre du changement de copropriétaire d’un lot, autrement dit, de la mutation. Ils couvrent l’ensemble des modifications et des documents à éditer inhérents à la vente du logement. Si le copropriétaire vendeur refuse de régler ces frais de mutation, le syndic a la possibilité de geler la vente, ou d’engager une procédure pénale.

Que sont l’état daté et le pré-état fournis par le syndic ?

Juste avant l’acte, l’état daté permet d’obtenir une vision d’ensemble détaillée de l’état financier de la copropriété et du lot en vente. Dettes, avances, trop-perçus et charges à venir, tout est indiqué dans ces documents obligatoires avant l’acquisition d’un bien en copropriété. Établis par le syndic et transmis au notaire, il servent de base au décompte final entre le vendeur et l’acquéreur.

Le pré état-daté

Initié par la loi ALUR de 2014, le pré-état daté, lui, est transmis par le syndic à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. Ce document contient le règlement de copropriété et son carnet d’entretien, le montant des charges de copropriété incluses et non incluses dans le budget prévisionnel sur les deux derniers exercices comptables, le niveau des impayés du lot vendu et de la copropriété, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot vendu et les sommes que pourraient devoir l’acquéreur au syndic. Il comprend également les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le budget prévisionnel. Il permet à l’acquéreur d’avoir une vision d’ensemble sur la copropriété et le lot qu’il achète. Il est obligatoire pour le syndic de fournir le pré-état daté, sans quoi, la vente ne peut pas être conclue. L’agent immobilier ou le notaire peuvent aider l’acquéreur à réunir les pièces du pré état daté.

L’état daté

L’état daté est un document fourni par le syndic, à la demande du vendeur. Le notaire doit en avoir un exemplaire avant l’acte définitif de vente, lui permettant d’acter officiellement l’acquisition du bien par l’acheteur. Ce document regroupe toutes les sommes restantes dues par le copropriétaire vendeur, les sommes restantes dues par le syndic de copropriété au vendeur, les sommes dont le nouveau propriétaire du lot sera redevable, ainsi que les procédures en cours dans la copropriété. L’édition de l’état daté ne peut être effectuée que par le syndic de copropriété.

Quel est le prix des frais de mutation ?

Les frais de mutation s’élèvent en moyenne entre 150 € et 800 €. Ils comprennent la gestion administrative de la mutation et les honoraires du syndic, l’édition de l’état daté et du pré-état daté. En réalité, aucune loi n’encadre le prix des frais de mutation. En revanche, depuis la réforme de la copropriété du 1er juin 2020, l’édition d’un état daté est plafonnée à 380 € TTC.

Exemple pour une vente d’un lot en copropriété :

• Prix de l’état daté : 380 € ;
• Le montant des frais de mutation (comprenant les honoraires du syndic pour la gestion du dossier, l’attestation, les échanges avec le notaire, etc.) : entre 150 à 300 € TTC selon les tarifs appliqués par les syndics ;
• Les frais pour le pré-état daté : environ 150 €.

Le total à payer par l’acheteur pour les frais de mutation est compris entre 530 € et 830 €.

Vendeur ou acheteur : qui paie les droits de mutation ?

Le vendeur doit obligatoirement s’acquitter des frais de mutation lors de la vente de son logement. Une facture lui est adressée par le syndic de copropriété lors de la transaction correspondant aux démarches nécessaires dans le cadre d’un changement de propriétaire. Sachez que le vendeur peut, s’il le souhaite, répercuter le montant des frais de mutation sur le prix de vente. Le copropriétaire avance alors des frais qui lui seront remboursés par la vente de son bien.
Attention à ne pas confondre droit de mutation et frais de syndic ! Les frais de mutation du syndic (comprenant l’état daté) sont des honoraires privés. Ils sont dus à la copropriété et doivent être réglés par le vendeur. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont quant à eux supportés par l’acheteur. Il sont souvent assimilés aux frais de notaire. Ils ne relèvent pas du syndic.

Peut-on les contester ?

Il est possible de contester le paiement des frais de mutation s’ils sont considérés comme abusifs. C’est à dire :

• Si les frais de mutation ne sont pas mentionnés dans le contrat du syndic professionnel ;
• Si les frais de mutation n’ont pas été votés en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

Si les frais de mutation sont bien considérés comme abusifs, le vendeur peut rappeler à l’ordre le syndic de copropriété. La situation ne se règle pas à l’amiable ? Le copropriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir ses droits et obtenir gain de cause.

La procédure à suivre pour contester les frais de mutation

1/Vérifier la réglementation

• Relisez le contrat de syndic, en vous référant à l’annexe “frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires” ainsi qu’à la grille tarifaire jointe ;
• Contrôlez le procès-verbal de l’AG permettant de prouver les frais ;

2/Demander des justificatifs
Adressez au syndic, en lettre recommandée avec accusé de réception, une demande d’extrait du contrat qui indique le montant des “frais de mutation”, le PV d’AG qui valide le principe et le montant et enfin le détail de la prestation facturée.

3/Contester et tenter une entente à l’amiable
Si les justificatifs sont difficiles à réunir ou ne sont pas conformes à la demande, envoyez une mise en demeure au syndic de copropriété (LRAR) demandant le débit/avoir de la ligne litigieuse sous 15 jours, en mentionnant l’absence de vote ou d’indication dans le contrat, les tarifs abusifs et le plafond légal à respecter pour les frais de mutation (380 € TTC).

4/Faire un recours extrajudiciaires
En cas de refus de la part du syndic, vous devez saisir le médiateur de consommation (attitré par le syndic). Vous pouvez également faire appel à un conciliateur de justice à titre gratuit.

5/Saisir le tribunal judiciaire
Si l’entente à l’amiable ne fonctionne pas, vous pouvez vous retourner vers le tribunal de justice du lieu où se trouve l’immeuble et demander le remboursement des sommes versées et des intérêts au titre des frais irrépétibles (article 700 CPC).