Vous avez choisi la location meublée pour votre investissement locatif ? Vous pouvez alors bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel et obtenir de nombreux avantages fiscaux dépendant de votre régime d’imposition. Régime micro-BIC ou régime réel, vos revenus locatifs, déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous conduiront vers l’un ou l’autre en fonction de leur montant. Chaque régime a ses spécificités qu’il est indispensable de connaître pour investir en LMP. Nous vous guidons dans votre démarche.
La fiscalité de la location meublée professionnelle (LMP)
Les avantages dont vous bénéficiez grâce à la location meublée professionnelle dépendent du régime d’imposition auquel vous êtes soumis. Vous avez le choix entre régime micro-BIC et régime réel si vos revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 € par an (ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés). Dans le cas contraire, c’est le régime réel qui vous est automatiquement attribué.
Avec le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, représentatif des charges. Cet abattement vous permet donc d’être imposé uniquement sur la moitié de vos revenus. Néanmoins, si vos charges s’avèrent supérieures à 50 % des revenus issus de la location, il est préférable d’opter pour le régime réel.
Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est ramené à 30 %, avec un plafond de recettes limité à 15 000 €.
Avec le régime réel
Dans le cadre du régime réel, le loueur en meublé professionnel profite d’une déduction de l’ensemble des charges liées à son investissement locatif, c’est-à-dire :
- les dépenses dédiées à l’entretien et la réparation
- les frais de gestion (ex : charges de copropriété, eau, électricité, téléphone et internet…)
- les taxes et impôts (ex : taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE)…)
- les primes d’assurances (ex : Assurance loyer impayé, Propriétaire non occupant…)
- les frais liés au recours à d’autres professionnels (ex : comptable, agent immobilier…)
- les intérêts d’emprunt
Par ailleurs, le statut LMP en régime réel donne droit à une déduction de l’amortissement du bien immobilier, qui correspond à sa perte de valeur au cours du temps. L’amortissement des meubles le garnissant est également déductible des impôts. Avoir des notions de comptabilité est nécessaire pour son calcul.
À savoir
Depuis les évolutions applicables à compter de 2025, les amortissements pratiqués sont également pris en compte lors du calcul de la plus-value professionnelle en cas de cession du bien, ce qui signifie qu’ils viennent diminuer la valeur d’acquisition retenue et peuvent ainsi conduire à une augmentation de l’imposition lors de la revente.
Avantages supplémentaires
Une location meublée professionnelle vous offre aussi la possibilité de récupérer la TVA comprise dans le prix d’achat du bien immobilier, à condition que votre investissement corresponde aux critères en vigueur. La récupération de la TVA est, en effet, possible uniquement lorsque l’activité de location meublée est soumise à la TVA, notamment dans le cadre d’une activité parahôtelière ou d’une résidence de services proposant des prestations para-hôtelières. La TVA récupérée fait l’objet d’un mécanisme de régularisation sur une période de vingt ans, avec un engagement d’exploitation généralement fixé à neuf ans.
Par ailleurs, en cas de vente de votre bien, la LMP vous donne droit à une exonération totale des plus-values immobilières pour des recettes locatives inférieures à 90 000 € par an et à une exonération partielle pour des revenus supérieurs, jusqu’à 126 000 €. L’exonération totale ou partielle des plus-values immobilières en LMP s’applique sous réserve que l’activité ait été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans et que la moyenne des recettes annuelles respecte les seuils prévus par la loi. Depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter l’imposition lors de la cession.
Autres avantages, en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) cette fois. Les biens affectés à une activité de location meublée professionnelle peuvent, sous conditions strictes, être exclus de l’assiette de l’IFI, notamment lorsque l’activité est exercée à titre principal. En matière de transmission, certains dispositifs peuvent permettre une optimisation des droits de donation ou de succession, sous réserve du respect des conditions légales applicables.
- A voir également : les autres dispositifs de défiscalisation immobilière
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Les conditions d’éligibilité du statut LMP
Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, votre logement doit disposer de tous les équipements indispensables à la location meublée permettant au locataire d’y habiter immédiatement. La liste définie par le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) répertorie :
- Pour la chambre : une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux
- Pour la cuisine : des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur ou comportant un compartiment adapté, des ustensiles de cuisine, la vaisselle nécessaire, une table et des chaises
- Dans tout le logement : des luminaires, des meubles de rangement, des équipements d’entretien spécifiques aux besoins du logement
Outre cela, deux conditions sont simultanément à remplir pour accéder à la LMP. Le statut est applicable lorsque les recettes annuelles issues de la location meublée excèdent 23 000 € et dépassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (hors location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Faire de la LMP dans l’ancien
Investir dans un bien immobilier ancien est possible pour bénéficier du statut du loueur en meublé professionnel. L’ancien offre les mêmes avantages fiscaux que le neuf, tout en étant plus attractif à l’achat puisqu’il permet de bénéficier d’un prix de départ intéressant, de rendements importants et de plus de liberté dans le choix de la localisation du logement.
Pour vous accompagner dans votre investissement dans l’ancien, SGL vous propose un large choix de biens immobiliers éligibles au statut LMP. Soigneusement sélectionnés, ils répondront à vos exigences qualitatives. N’hésitez pas à consulter nos offres.
Vous souhaitez investir dans l’ancien pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel ? SGL vous propose une large sélection de biens immobiliers éligibles à ce statut. N’hésitez pas à consulter nos offres.
Nos conseils pour préparer la déclaration fiscale d’un bien en LMP
Choisir son régime. Si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an, vous avez le choix entre régime micro-BIC et régime réel. Étant donné qu’ils offrent des bénéfices différents, il est important de les comparer. Identifiez le plus avantageux par rapport à votre situation. Le montant de vos charges est notamment un critère à prendre en considération.
Déclarer son activité. Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de début d’activité en tant que loueur en meublé professionnel s’effectue exclusivement via le guichet unique des formalités des entreprises, accessible en ligne. Cette démarche dématérialisée remplace les anciennes formalités effectuées au moyen des formulaires papier et permet l’attribution d’un numéro SIRET.
Comprendre la déclaration d’impôt d’un bien en LMP. Les revenus issus de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) quel que soit votre régime. Néanmoins, la démarche de déclaration est différente d’un régime à l’autre. Elle s’avère plus complexe pour le régime réel puisqu’il nécessite la prise en compte de toutes les charges et de l’amortissement. Tenir une comptabilité est donc primordial, c’est pourquoi il est conseillé d’être accompagné d’un professionnel afin de ne commettre aucune erreur.
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Questions réponses
Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?
Un loueur en meublé non professionnel obtient, par la location de son bien, des revenus annuels inférieurs à 23 000 € qui ne constituent pas sa source principale de revenus. Il est considéré comme professionnel dans le cas contraire. C’est-à-dire, lorsque ses recettes sont supérieures au seuil et aux revenus de son foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (non issus de la location) et des bénéfices agricoles et non commerciaux.
Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel, vous pouvez dans tous les cas bénéficier des régimes micro-BIC et réel, dans les mêmes conditions et avec les mêmes avantages. Néanmoins, les bénéfices qui ne dépendent pas du régime choisi, sont eux différents. Une LMP vous donne droit à une exonération de l’IFI, des conditions de donation ou de succession favorables et à une exonération des plus-values immobilières, à certaines conditions. Ce qui n’est pas le cas en LMNP.
Peut-on cumuler le statut d’auto-entrepreneur avec le statut LMP ?
Non, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ne peut pas être exercé sous le régime de l’auto-entrepreneur. Même si les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), cette activité ne relève pas du régime social de la micro-entreprise.
En pratique, cela signifie qu’un loueur en meublé professionnel ne peut pas déclarer son activité de location meublée en tant qu’auto-entrepreneur, ni bénéficier du régime micro-social simplifié associé à ce statut.
En revanche, sur le plan fiscal, un loueur en meublé professionnel peut, lorsque les seuils de recettes sont respectés, être imposé selon le régime micro-BIC. Attention toutefois à ne pas confondre : le micro-BIC est un mode d’imposition et non un statut juridique ou social.
Il reste néanmoins possible de cumuler une activité de location meublée (LMP ou LMNP) avec une autre activité indépendante exercée sous le statut d’auto-entrepreneur, à condition que ces activités soient bien distinctes et fassent l’objet de déclarations séparées.
Autres dispositifs de defiscalisation immobilier
