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Quelles sont les dérogations pour les petites copropriétés ?

Depuis le 1er juin 2020, certaines copropriétés bénéficient d’un régime « simplifié » par rapport aux règles classiques. Cette évolution, issue de la loi ELAN de 2018 et de l’ordonnance du 30 octobre 2019, vise à adapter la gestion des petites structures, souvent pénalisées par des contraintes lourdes au regard de leur taille. Pour autant, même avec ces dérogations, elles restent néanmoins soumises à la loi de 1965.

Quelles sont les dérogations par rapport à une copropriété classique ?

Les petites copropriétés ne sont pas soumises exactement aux mêmes règles qu’une copropriété « classique ». Elles bénéficient de plusieurs aménagements.

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Première dérogation : l’absence de conseil syndical obligatoire

Dans le régime classique, le conseil syndical assiste et contrôle le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Pour les petites copropriétés entrant dans le champ du régime dérogatoire, la constitution d’un conseil syndical n’est plus obligatoire.

L’avantage est évident : moins de formalisme et un fonctionnement simplifié lorsque peu de copropriétaires sont concernés. En revanche, s’en passer signifie aussi renoncer à un acteur de contrôle et de relais entre le syndic et les copropriétaires. Dans une petite copropriété, cela suppose que les copropriétaires restent vigilants sur la gestion, lisent les comptes et participent activement aux décisions, même sans structure intermédiaire.

Deuxième dérogation : une comptabilité simplifiée

Les petites copropriétés peuvent être dispensées de tenir une comptabilité en partie double, alors que c’est la règle pour les copropriétés classiques. Le syndicat n’a donc pas l’obligation de tenir des comptes avec un système « débit / crédit » sur plusieurs journaux. Ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.

Cette simplification ne signifie pas absence de suivi : il faut toujours établir un budget prévisionnel, suivre les dépenses et produire les documents nécessaires pour l’approbation des comptes lors de l’assemblée générale annuelle. Elle permet simplement d’alléger le formalisme comptable, ce qui est cohérent avec un volume de charges limité et peu de mouvements financiers.

Troisième dérogation : la prise de décisions par consultation écrite

Autre assouplissement majeur : certaines décisions peuvent être prises sans assemblée générale formelle. Dans les petites copropriétés, les copropriétaires peuvent être consultés par écrit (courrier, courriel) ou dans le cadre d’une réunion informelle. Si l’unanimité des voix est réunie, la décision est valable sans convocation d’AG classique.

Cette procédure ne peut toutefois pas être utilisée pour deux points clés :

Le vote du budget prévisionnel,
Et l’approbation des comptes, qui doivent toujours faire l’objet d’une assemblée générale.

La consultation reste organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire et les décisions doivent être formalisées (procès-verbal, inscription au registre des assemblées). Pour les petites structures où tout le monde se connaît, cette souplesse évite des convocations lourdes pour des sujets simples, tout en conservant un minimum de traçabilité des décisions.

Quatrième dérogation : le cas du syndic coopératif dans une petite copropriété

Lorsque la petite copropriété a adopté la forme coopérative et n’a pas institué de conseil syndical, l’assemblée générale désigne le syndic parmi les copropriétaires. Elle peut aussi désigner un copropriétaire suppléant en cas d’empêchement, ainsi que une ou plusieurs personnes (copropriétaires ou extérieurs qualifiés) chargées de contrôler les comptes.

Ce modèle coopératif permet une gestion très « en interne », adaptée aux petites structures impliquées. En contrepartie, il exige une bonne entente entre copropriétaires, un minimum de compétences pour suivre les comptes et la capacité de convoquer rapidement une assemblée générale extraordinaire en cas de défaillance du syndic, notamment si la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants est en jeu.

Qu’est-ce qu’une « petite copropriété » ?

Le statut de « petite copropriété » n’est pas laissé à l’appréciation de chacun : il est défini par la loi. Dans la réforme issue de la loi ELAN et de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, une petite copropriété est, au sens des textes :

Soit un syndicat de copropriétaires comprenant au plus cinq lots principaux (logements, bureaux ou commerces, en excluant les annexes comme caves, parkings, garages) ;
Soit un syndicat dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

À côté de cela, les textes et la pratique distinguent les « très petites » copropriétés, lorsque le nombre de voix est réparti entre seulement deux copropriétaires, quel que soit le nombre de lots. Ces copropriétés à deux bénéficient d’assouplissements supplémentaires, notamment pour la prise de décisions et la répartition des pouvoirs entre copropriétaires.

Quelles sont les obligations même pour une petite copropriété ?

Le régime dérogatoire des petites copropriétés simplifie certaines modalités, mais ne supprime pas les fondamentaux du droit de la copropriété. Même de petite taille, une copropriété reste tenue de :

Disposer d’un règlement de copropriété, document obligatoire qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble et la répartition des droits, obligations et quotes-parts,
Désigner un syndic de copropriété (professionnel, bénévole ou coopératif), représentant légal du syndicat des copropriétaires,
Etablir un budget prévisionnel pour les charges de fonctionnement et d’entretien courant,
Constituer un fonds de roulement et, le cas échéant, un fonds de travaux lorsque les textes l’imposent,
Tenir au moins une assemblée générale pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes,
Respecter les dispositions générales de la loi du 10 juillet 1965, auxquelles toutes les copropriétés restent soumises, quelle que soit leur taille.

Autrement dit, la petite copropriété bénéficie d’allègements sur la manière de tenir sa comptabilité ou de prendre certaines décisions, mais elle n’échappe ni à l’existence d’un syndic, ni à celle d’un règlement de copropriété, ni aux grands principes du statut de la copropriété.

Quelles sont les solutions pour gérer une petite copropriété ?

Pour gérer une petite copropriété, les copropriétaires disposent des mêmes grandes options que les autres, mais certaines sont particulièrement adaptées aux petites structures :

Le syndic professionnel : il apporte expertise juridique, comptable et technique, avec une garantie financière, mais son coût peut peser proportionnellement plus lourd dans une petite copropriété.
Le syndic non professionnel (bénévole) : un copropriétaire assure la gestion sans rémunération (ou avec une indemnité votée en AG). Cette option est plus économique et souvent plus réactif, mais cela demande du temps, des compétences minimales et une bonne connaissance des obligations légales.
Le syndic coopératif : la gestion est assurée collectivement par des membres de la copropriété, sous la direction d’un président-syndic. Cette formule mise sur l’implication de plusieurs personnes et le partage des tâches, ce qui peut bien fonctionner dans une petite copropriété soudée.

Dans les copropriétés à deux copropriétaires, le droit va plus loin (articles 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965) : le copropriétaire majoritaire peut, dans certains cas, prendre seul des décisions relevant des majorités habituelles, et chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, même sans urgence. Mais là encore, la présence d’un syndic (souvent bénévole) reste obligatoire, et les décisions doivent être notifiées à l’autre copropriétaire pour être opposables.

En pratique, le bon choix de mode de gestion dépend de la taille de la copropriété, de la complexité de l’immeuble, du niveau d’entente entre copropriétaires et du temps que chacun est prêt à consacrer. Le régime des petites copropriétés offre un cadre plus souple, mais il ne dispense pas de s’organiser sérieusement pour éviter les blocages, les conflits et les risques de dégradation de l’immeuble.

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