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Quelles sont les différences entre immeuble collectif et individuel ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 18 décembre 2025

Lorsqu’on met un logement en location ou qu’on achète un bien, on vous demande très vite si le bien se situe dans un immeuble individuel ou collectif. Cette simple mention, obligatoire dans le bail depuis la loi ALUR, n’est pas qu’un détail administratif : elle conditionne la présence ou non de parties communes, l’existence d’un règlement de copropriété, le mode de gestion des charges et même certains aspects pratiques du quotidien (voisinage, travaux, équipements).

Comment différencier un immeuble collectif d’un immeuble individuel ?

Un immeuble collectif regroupe plusieurs logements desservis par une entrée commune et des parties communes (hall, cage d’escalier, ascenseur, locaux communs). Il relève en pratique d’un fonctionnement « à la copropriété », avec règlement à respecter, charges partagées et souvent un syndic. À l’inverse, un immeuble ou logement individuel correspond à une maison ou un bâtiment sans parties communes intérieures, avec une entrée propre et l’absence de règlement de copropriété. Cette différence structurelle a des conséquences directes sur la gestion locative, les charges, les travaux et la manière de rédiger le bail.

Qu’est-ce qu’un immeuble collectif ?

Selon la définition issue du code de la construction, un bâtiment est qualifié d’immeuble collectif lorsqu’il réunit deux éléments :

• Il comporte plus de deux logements distincts,
• Et ces logements sont desservis par une entrée commune et des parties communes, comme un hall, une cage d’escalier ou un ascenseur.

C’est le cas de l’immeuble standard en copropriété : plusieurs appartements, un accès commun à l’immeuble, des dépendances communes (local poubelles, couloirs, parking souterrain, local vélos, jardin partagé, éventuellement piscine ou espaces verts). Le fonctionnement de l’ensemble est alors encadré par un règlement intérieur ou un règlement de copropriété et l’administration des dépenses et travaux communs est généralement confiée à un syndic.

En matière de location, le bail type issu de la loi ALUR impose de préciser si le logement se situe dans un immeuble collectif ou individuel. Ce statut influence notamment la gestion des charges et leur régularisation. Dans un immeuble collectif, le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété ou le règlement intérieur et le propriétaire peut, par exemple, conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’au mois qui suit l’approbation des comptes de copropriété, afin de régulariser les charges récupérables.

• Tout savoir sur le règlement de copropriété.

Quels sont ses avantages ?

Vivre ou investir dans un immeuble collectif présente plusieurs atouts.

D’abord, les charges et certains travaux sont mutualisés entre copropriétaires. Les dépenses liées au nettoyage des parties communes, à l’ascenseur, à l’éclairage ou encore à de gros travaux sur la façade ou la toiture sont réparties selon les tantièmes, ce qui permet de bénéficier d’équipements et de services qu’un propriétaire isolé n’assumerait pas seul.

Ensuite, l’immeuble collectif donne souvent accès à des espaces ou équipements plus généreux : jardins communs, cour intérieure, local vélos, parking, parfois piscine ou salle commune, selon la résidence. Le tout sans avoir à supporter l’intégralité du coût d’installation et d’entretien comme dans une maison individuelle.

Enfin, dans de nombreux immeubles collectifs, surtout neufs ou récents, la qualité d’isolation thermique et acoustique limite les nuisances usuelles de la vie en voisinage. La présence d’un syndic permet aussi d’encadrer les usages (règlement, horaires de travaux, gestion des conflits de voisinage), ce qui facilite la vie quotidienne pour les occupants et la gestion pour les bailleurs.

Qu’est-ce qu’un immeuble individuel ?

L’immeuble individuel correspond, dans la plupart des cas, à une maison individuelle au sens courant : un bâtiment qui ne comporte pas de parties communes intérieures et qui dispose d’une entrée propre, réservée à ses occupants. Il n’y a ni hall partagé, ni cage d’escalier collective, ni ascenseur ou local commun géré avec d’autres propriétaires.

Un immeuble individuel peut être une maison occupée par un seul ménage, mais aussi une maison divisée en plusieurs logements à condition que chaque unité soit accessible par une entrée séparée (par exemple via des escaliers extérieurs ou des accès totalement indépendants). Dans ce cas, malgré la pluralité de logements, l’ensemble n’est pas considéré comme un immeuble collectif au sens où il n’existe pas d’entrée commune ni de parties communes intérieures à gérer en copropriété.

À l’inverse, une maison qui serait surélevée ou divisée en plusieurs appartements desservis par une même cage d’escalier intérieure, avec un accès commun, peut être requalifiée en immeuble collectif. Ce cas reste toutefois plus marginal et dépend de l’organisation concrète des lieux.

Dans un logement individuel, il n’y a pas de règlement de copropriété à appliquer pour l’occupant, puisqu’il ne partage pas des parties communes avec d’autres copropriétaires. Le propriétaire n’est pas non plus soumis à des appels de charges de copropriété ou à l’approbation de comptes en assemblée générale.

Quels sont ses avantages ?

Le logement ou l’immeuble individuel offre avant tout un sentiment d’indépendance. L’occupant dispose d’une entrée qui lui est propre, n’emprunte pas de parties communes et n’a pas à se soumettre à un règlement de copropriété.

Sur le plan financier, l’absence de charges de copropriété joue aussi un rôle. Le propriétaire n’a pas à participer à un budget prévisionnel, à des travaux votés en assemblée ou à des honoraires de syndic. Le locataire, de son côté, ne supporte pas de provisions pour charges de copropriété : son budget se concentre sur le loyer, l’eau et l’énergie. Il faut toutefois garder en tête que certains postes de dépense (chauffage, entretien de la maison, gros travaux) peuvent être plus élevés si le bâtiment est mal isolé ou équipé d’installations anciennes.

Enfin, un logement individuel offre plus de liberté dans la programmation des travaux : le propriétaire peut décider de différer certains chantiers si son budget ne le permet pas immédiatement, sans passer par les règles de majorité d’une assemblée générale. En contrepartie, il doit assumer seul le coût des interventions lourdes (toiture, structure, système de chauffage), là où un copropriétaire en immeuble collectif en partagerait la charge avec les autres.