Quelle assurance PNO pour un immeuble de rapport ?

Les immeubles appartenant à un seul propriétaire et entièrement mis en location sont appelés « immeubles de rapport » dans le jargon de l’investissement locatif. Contrairement à ce que l’on croit souvent, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’y est pas imposée par la loi. Elle reste pourtant vivement recommandée pour se couvrir en cas de sinistre. Définition d’un immeuble de rapport, assurances du propriétaire et des locataires : nous faisons le tour des couvertures en cas de sinistre.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport désigne, en investissement immobilier, un immeuble comprenant plusieurs logements mis en location et appartenant à un seul propriétaire (personne physique ou société, une SCI par exemple). Il n’est donc pas soumis au statut de la copropriété : on parle de monopropriété¹. Également appelé immeuble à loyers ou immeuble locatif, ce type de bien est plébiscité par les investisseurs locatifs pour ses nombreux avantages. Son principal atout réside dans une rentabilité locative généralement plus élevée que celle d’un logement isolé : le prix d’achat au m² d’un immeuble entier est souvent plus bas, et la marge de négociation plus importante. Le propriétaire n’a pas à payer de charges de syndic et décide seul des travaux à réaliser. Enfin, en multipliant les logements, cette stratégie limite le risque financier lié à la vacance locative.

• En savoir plus sur l’assurance PNO

L’assurance PNO est-elle obligatoire pour un immeuble locatif ?

L’assurance propriétaire non occupant n’est obligatoire que pour les biens situés en copropriété. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.² Un immeuble de rapport n’étant pas en copropriété, son propriétaire n’est soumis à aucune obligation légale de souscrire une PNO. Elle est toutefois fortement recommandée. Elle couvre le propriétaire lorsque sa responsabilité est engagée, par exemple pour un dégât des eaux provenant d’une canalisation de l’immeuble ou pour la chute d’un élément de façade sur un passant. Elle protège aussi les logements vacants entre deux locations, et intervient si l’assurance du locataire fait défaut ou est insuffisante. Dans un immeuble comptant plusieurs logements, où les sinistres touchant les tiers sont plus fréquents, se priver de cette couverture serait particulièrement risqué.

Quelles sont les autres assurances à souscrire pour un immeuble de rapport ?

En tant que propriétaire d’un immeuble en location, mieux vaut mettre toutes les garanties de son côté. En effet, si un incendie ou un effondrement se produisait, c’est l’intégralité d’un patrimoine et de son rendement qui serait affectée. Découvrez le fonctionnement de l’assurance multirisque immeuble (MRI), ainsi que celui de l’assurance habitation, obligatoire pour les locataires.

L’assurance MRI pour les parties communes

L’assurance multirisque immeuble (MRI) couvre l’immeuble dans son ensemble : les dommages subis par les parties communes (toiture, murs, escaliers, couloirs, ascenseurs, espaces extérieurs) en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’effondrement, ainsi que la responsabilité civile liée au bâtiment. En copropriété, elle est souscrite par le syndicat des copropriétaires, qui doit obligatoirement assurer sa responsabilité civile. En monopropriété, comme pour un immeuble de rapport, c’est au propriétaire de la souscrire. Elle n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée. Dans la pratique, de nombreux assureurs proposent un contrat PNO « immeuble entier » qui réunit les garanties de la PNO et celles d’une multirisque immeuble.

L’assurance habitation pour chaque locataire

Le locataire d’un logement loué vide ou meublé³ (y compris en bail mobilité) a l’obligation de l’assurer, même si le propriétaire a souscrit une PNO. Seule la garantie « risques locatifs » est obligatoire : elle couvre les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. La responsabilité civile envers les tiers est facultative, mais généralement incluse dans les contrats multirisques habitation. Le locataire doit remettre une attestation d’assurance lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.⁴ À défaut, le bailleur peut, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en refacturer le coût, majoré de 10 % au maximum.⁵ Il peut aussi demander la résiliation du bail si celui-ci contient une clause résolutoire.