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Faut-il l’accord de la copropriété pour louer en Airbnb ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 17 décembre 2025

La location de courte durée de type Airbnb peut sembler attractive pour rentabiliser un appartement en copropriété. Mais entre règlement de copropriété, clauses d’habitation, nuisances et règles de la ville, il ne suffit pas toujours de créer une annonce en ligne. Dans certains cas, la location est en effet tout simplement interdite ou soumise à l’accord préalable de la copropriété.

Quels sont les cas où la location Airbnb est interdite en copropriété ?

Même si toutes les copropriétés ne fonctionnent pas de la même façon, il existe plusieurs cas typiques où une location meublée de tourisme peut être interdite.

1/ L’interdiction prévue par le règlement de copropriété

Avant toute mise en location de type Airbnb, le propriétaire doit vérifier les clauses du règlement de copropriété. Celui-ci peut, en effet, interdire expressément les meublés de tourisme ou les locations de courte durée dans l’immeuble. Les anciens règlements peuvent parler d’interdiction de commerces garnis, ce qui revient à interdire ce type d’activité. Dans ce cas, la location Airbnb est simplement interdite dans la copropriété. À l’inverse, si le règlement ne contient ni interdiction, ni clause d’habitation particulière, le principe de liberté joue en faveur du copropriétaire : la location saisonnière ne peut pas, en principe, être interdite.

2/ Les troubles anormaux de voisinage et nuisances

Même sans clause d’interdiction, tous les copropriétaires doivent respecter la tranquillité de l’immeuble. Les règlements rappellent en général que :

• L’occupation ne doit pas être gênante pour les autres résidents,
• Les parties communes ne doivent pas être encombrées,
• Le bruit doit être limité dans les couloirs, escaliers, etc.

Si les locations Airbnb engendrent des troubles anormaux de voisinage (allées et venues à toute heure, soirées, bruit de valises, etc.), la copropriété peut invoquer ces troubles en assemblée générale pour demander l’interdiction des locations de courte durée ou s’appuyer sur ces règles devant le juge, en démontrant les nuisances et en utilisant les règles de « savoir-vivre » inscrites dans le règlement. Dans certains cas, la preuve de ces troubles peut nécessiter un constat par commissaire de justice, une mise en demeure, puis une action en justice.

3/ La clause d’habitation bourgeoise

Les clauses d’habitation sont au cœur du sujet. Elles sont liées à la notion de destination de l’immeuble, mentionnée à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise, cela signifie en principe que l’immeuble est à usage d’habitation. Certaines clauses d’habitation bourgeoise peuvent toutefois autoriser certaines activités libérales ou commerciales. Le contenu exact du règlement reste donc déterminant.

Lorsque le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive, les règles sont encore plus claires :

• Le terme « exclusive » indique que tout usage à des fins commerciales est interdit,
• La location meublée de tourisme type Airbnb, considérée comme une activité commerciale, n’est alors pas autorisée.

À noter que cette clause n’est pleinement recevable que si elle détaille les restrictions liées à cette interdiction. À défaut, elle peut être requalifiée en simple clause d’habitation bourgeoise.

• En savoir plus sur le règlement de copropriété.

L’accord en assemblée générale ou du syndic est-il obligatoire ?

Au-delà des clauses d’habitation et des interdictions, certains règlements prévoient une clause de consentement préalable. Le règlement peut exiger que les propriétaires obtiennent un accord de l’assemblée générale avant de louer en meublé de tourisme. Dans ce cas, les copropriétaires doivent obtenir l’approbation de la majorité prévue par le règlement pour pouvoir louer leur logement sur Airbnb.

Une copropriété peut-elle interdire une location Airbnb a posteriori ?

Oui, une copropriété peut restreindre ou interdire la location de courte durée en modifiant le règlement ou en appliquant strictement les règles existantes.

Concrètement, si le règlement ne prévoyait rien au départ, la copropriété peut décider en assemblée générale d’inscrire une clause d’interdiction ou de consentement préalable pour les locations saisonnières. Et si une clause d’habitation bourgeoise ou exclusive existe déjà, elle peut limiter ou interdire l’activité Airbnb sans modification supplémentaire. Enfin, en cas de troubles anormaux de voisinage, les copropriétaires ou le syndic peuvent demander au juge l’interdiction des locations qui causent des nuisances. Les décisions prises doivent néanmoins rester conformes au droit de la copropriété et aux règles d’urbanisme local.

Quelles sont les solutions en cas de conflits liés à une location à courte durée ?

En cas de conflits autour d’une location Airbnb, plusieurs réponses sont possibles. Le syndic ou les copropriétaires peuvent d’abord rappeler au propriétaire les règles inscrites dans le règlement de copropriété, qu’il s’agisse d’une interdiction des meublés de tourisme, d’une clause d’habitation ou d’une exigence de consentement préalable. Si la location génère des nuisances (bruit, allées et venues incessantes, dégradations), la copropriété peut ensuite chercher à engager la responsabilité du propriétaire pour troubles anormaux de voisinage, en s’appuyant sur ces manquements.

Avant d’en arriver au contentieux, il est préférable de privilégier le dialogue et, si besoin, une médiation entre copropriétaires afin de désamorcer les tensions et de préserver une cohabitation sereine. Si le problème persiste, l’assemblée générale peut être saisie pour demander l’interdiction des locations de courte durée ou pour modifier le règlement de copropriété afin d’encadrer plus strictement ce type d’activité. En ultime recours, le syndic ou les copropriétaires peuvent porter l’affaire devant la justice, soit pour obtenir l’arrêt des locations jugées illégales, soit pour réclamer des dommages et intérêts lorsque les nuisances ou le non-respect des règles ont causé un préjudice.

Quelles sont les autres obligations pour la location meublée à courte durée ?

En plus de l’accord éventuel de la copropriété, la location meublée de tourisme est encadrée par plusieurs obligations légales et administratives qui dépendent à la fois du type de bien (résidence principale ou secondaire) et de la ville où il est situé.

Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement

La location de courte durée est encadrée par la loi Alur et par des règles locales propres à chaque commune. Dans un certain nombre de villes, comme Paris, Nice, Bordeaux ou Lyon, le propriétaire doit déclarer son meublé de tourisme en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement pour pouvoir publier une annonce sur une plateforme de type Airbnb.

Durée de location limitée pour la résidence principale

Lorsqu’il s’agit de la résidence principale du propriétaire, le bien est considéré comme tel s’il y réside au moins huit mois par an. Dans ce cadre, la location en Airbnb est limitée à 120 jours par an. En deçà de cette limite, il n’est en principe pas nécessaire de déclarer une activité professionnelle spécifique, sous réserve toutefois des exigences propres à chaque commune.

Location d’une résidence secondaire et changement d’usage

Pour une résidence secondaire, le régime est plus contraignant. Si le règlement de copropriété autorise un usage commercial, le propriétaire peut proposer son bien en location saisonnière, mais, pour dépasser 120 jours de location par an, il doit au préalable effectuer une déclaration en mairie, par exemple au moyen du formulaire Cerfa n° 14004 ou via le site dédié. Dans certaines villes, il doit obtenir une autorisation de changement d’usage ou d’affectation du logement, qui passe d’un usage d’habitation à un usage commercial. Cette procédure de changement d’usage doit être portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale et soumise au vote du syndicat des copropriétaires, l’unanimité des voix étant alors requise pour valider la demande.

Conséquences fiscales de la location Airbnb

Enfin, les revenus tirés d’une location de type Airbnb doivent être déclarés à l’administration fiscale. Ils sont en principe imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui implique de respecter les règles fiscales applicables à ce type de revenus.