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Que faire en cas d’abus de pouvoir du conseil syndical ?

L’abus de pouvoir du conseil syndical peut perturber la gestion d’une copropriété et lui porter atteinte. Découvrez les signes qui doivent vous mettre la puce à l’oreille, les preuves à rassembler et les recours qui s’offrent à vous.

Qu’est-ce qu’un abus de pouvoir du conseil syndical et comment le reconnaître ?

L’abus de pouvoir du conseil syndical se traduit par un usage excessif de la position d’autorité de l’un de ses membres, qui engendre une atteinte aux droits et aux intérêts d’un ou plusieurs copropriétaires. Attention, cette notion d’abus de pouvoir peut intervenir de manière totalement volontaire, mais peut également relever d’une erreur accidentelle due à un manque de connaissance ou d’expérience. L’abus de pouvoir du conseil syndical peut prendre diverses formes :

Des failles dans la mission de contrôle de la gestion du syndic ;
Des dépenses interdites, non justifiées, ou invalidées par l’AG (détournement de fonds du président) ;
Une collusion avec le syndic ;
Un conflit d’intérêt avec une entreprise intervenant dans la copropriété ;
Des décisions prises par affinités ou querelles personnelles envers d’autres copropriétaires (refus de remboursement du président).

Tout ce qu’il faut savoir sur le conseil syndical.

Quels sont les signes d’un abus de pouvoir ?

On parle d’abus de pouvoir du conseil syndical lorsque ses membres dépassent leurs prérogatives légales ou le cadre fixé par l’AG. Plus précisément, cela se traduit par des décisions prises en dehors de l’assemblée générale. Par exemple, se passer du syndic pour gérer directement des contrats ou des travaux de la copropriété, ou encore intervenir dans la gestion courante sans en avoir le rôle attribué.

D’autres signes sont révélateurs d’un abus de pouvoir du conseil syndical de copropriété. Il peut s’agir par exemple d’une dissimulation d’information sur les comptes, un devis pour des travaux, etc. L’organisation de réunions informelles ou de décisions prises en petit comité mais aussi des conflits d’intérêts (comme un membre du conseil qui privilégie un prestataire avec lequel il aurait un lien personnel ou professionnel), ou encore des pressions exercées sur les copropriétaires pour motiver leurs votes en AG. Lorsque le conseil syndical n’agit plus comme avec neutralité en sa qualité de conseil, mais qui impose ses préférences au syndicat des copropriétaires, on peut alors parler d’abus de pouvoir.

Quels sont les recours amiables à privilégier ?

Avant d’envisager une action en justice contre abus de pouvoir du conseil syndical de copropriété, il est conseillé de commencer par privilégier le dialogue. L’objectif étant de rétablir un fonctionnement normal du syndic et de la gestion de la copropriété, sans se précipiter dans un litige.

Constituer des preuves et documenter les dérives

Le premier réflexe à avoir en cas d’abus, c’est de garder de traces des échanges avec le conseil syndical.
En cas d’abus de pouvoir, il est important de documenter les dérives du conseil syndical de la manière suivante :

Conserver une copie des échanges de mails ou des courriers ;
Garder une preuve des interventions directes auprès de prestataires ou de la banque, lorsqu’il n’y a pas eu de mandat ;
Prouver les décisions prises sans avoir eu recours à un vote en assemblée générale de copropriété ;
Constituer les éléments révélant un conflit d’intérêts.

Notez bien toutes les dates relatives aux faits, conservez les copies de documents, rédigez les propos tenus lors des réunions, et si possible, demandez des confirmations à l’écrit (par exemple, au syndic). Ce dossier vous permettra ensuite d’objectiver la situation.

Contester les décisions abusives

Une fois les faits réunis sous forme de documents, la deuxième étape consiste à interpeller le conseil syndical et le syndic de manière factuelle :

Envoyer un courrier ou un mail au conseil syndical pour demander des précisions sur des décisions prises ou interventions qui ne sont pas claires ;
Solliciter le syndic par écrit et lui demander de mentionner à l’écrit le cadre légal des prérogatives du conseil syndical ;
Proposer une réunion (formelle ou informelle) afin de clarifier les rôles de chacun et de revenir à un fonctionnement légal.

Faire appel à un médiateur, à une association ou à l’ARC

Si le dialogue ne suffit pas, dans ce cas, il est conseillé de faire intervenir un tiers :

Contactez un médiateur ou conciliateur ;
Sollicitez l’aide d’une association de défense des copropriétaires, comme l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) ;
Retournez-vous vers un conseiller juridique spécialisé en copropriété.

Faire appel aux autres copropriétaires

Enfin, il est souvent plus efficace de faire intervenir le collectif. Si plusieurs copropriétaires constatent les mêmes dérives du conseil syndical, ils peuvent intervenir de la sorte :

Se réunir pour partager leurs informations et leurs expériences personnelles ;
Rédiger un courrier commun adressé au conseil syndical et au syndic ;
Préparer tous ensemble une série de questions ou de résolutions à soumettre à la prochaine AG.

Que faire lorsqu’un abus de pouvoir du conseil syndical de copropriété est avéré ?

L’abus de pouvoir d’un membre du conseil syndical de copropriété peut vite engendrer des conflits importants, portant atteinte au bon déroulement des assemblées générales et à la vie dans la copropriété. Trois solutions permettent d’y remédier.

Révoquer le membre du conseil syndical concerné

Le mandat d’un membre du conseil syndical n’excède pas trois ans. S’il arrive à son terme, il suffit de convoquer une assemblée générale et de voter un nouveau conseil syndical. Si le mandat n’est pas terminé, un des copropriétaires peut tout de même demander la révocation d’un membre du conseil syndical si ce dernier a commis une faute. Pour cela, il convient d’identifier les fautes, mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG la révocation de ce membre et enfin, nommer un successeur dans le conseil syndical lors de l’AG.

Révoquer le président du conseil syndical

Les étapes de révocation du président du conseil syndical sont les mêmes que pour un membre simple. Les motifs doivent être sérieux et non discriminatoires et la résolution devra être votée à la majorité absolue dite de l’article 25. Une liste annexe des fautes du président du conseil syndical doit également être ajoutée à l’ordre du jour de l’AG.

Engager la responsabilité civile ou pénale du membre concerné

Le conseil syndical ne dispose pas de personnalité juridique. Il n’est pas possible d’engager sa responsabilité civile et/ou pénale en tant que personne morale. Un tribunal ne pourra jamais condamner un conseil syndical pour abus de pouvoir, en revanche, engager les responsabilités individuelles d’un ou plusieurs membres est tout à fait possible.

Comment inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’AG pour traiter l’abus ?

Lorsque vous constatez un abus de pouvoir du conseil syndical de copropriété, le premier réflexe à avoir est de convoquer l’assemblée générale pour informer les autres copropriétaires et en débattre. Si cela est nécessaire, des décisions peuvent être prises lors de cette AG. Pour ce faire, il faut inscrire une résolution à l’ordre du jour.

Concrètement, tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire un point à l’ordre du jour de la prochaine AG en cas de nécessité. Il faut pour cela adresser au syndic une demande par écrit et par lettre recommandée avec accusé de réception, avant la convocation des copropriétaires. Cette demande doit être exprimée de façon claire et précise, comportant un objet de la résolution, un texte proposé au vote et, si possible des documents justifiant la suspicion d’abus de pouvoir, comme des extraits de mails, des copies de courriers, etc.

Dans le cas où le syndic refuse d’inscrire la résolution sans motif valable, celui-ci peut être mis en demeure et en dernier recours, sa responsabilité peut être engagée pour défaut de respect des droits des copropriétaires.

Quel rôle joue le président du conseil syndical en cas de dérive ?

Au sein du conseil syndical de copropriété, le président occupe un rôle clé en tant que coordinateur et représentant. En cas de dérive ou d’abus de pouvoir du conseil syndical de copropriété, son comportement peut jouer en sa défaveur.

En premier lieu, le président doit être le gardien du cadre légal et des prérogatives du conseil syndical. Il doit rappeler aux autres membres le rôle du conseil en tant que contrôle et assistance du syndic, et non de gestion directe de la copropriété. Lorsque certains membres essayent de se substituer au syndic et de gérer seuls les prestataires ou de prendre des décisions sans mandat de l’assemblée générale, le président se doit de recadrer ces pratiques et de demander un retour à un fonctionnement normal.

Le président du conseil syndical joue également un rôle d’interface avec le syndic et les copropriétaires. C’est à lui d’intervenir en cas d’abus constaté et d’alerter le syndic. Il peut proposer d’inscrire à l’ordre du jour de l’AG un point sur le fonctionnement du conseil syndical, et encourager la communication et plus de transparence dans les pratiques courantes.

Enfin, le président engage, comme les autres membres, sa responsabilité civile et éventuellement pénale s’il pratique un quelconque abus de pouvoir. S’il se trouve dans l’impossibilité de cesser les faits reprochés, il peut aller jusqu’à démissionner de ses fonctions. En cas de dérive, il est le premier concerné et se doit de favoriser un retour à une gestion clarifiée dans le respect de la loi.

Comment prévenir les abus de pouvoir du conseil syndical ?

Pour éviter tout risque d’abus de pouvoir du conseil syndical de copropriété, plusieurs solutions sont possibles. Des solutions qui pourraient vous éviter bien des soucis et des conflits à n’en plus finir. Les voici :

L’assemblée générale

L’assemblée générale apparaît comme un outil extrêmement utile face à l’abus de pouvoir, à condition que les copropriétaires soient investis et attentifs. C’est la seule « instance » permettant le contrôle de la bonne gestion du syndic et un espace dédié à l’élection des représentants et au renouvellement du mandat du syndic. C’est le lieu idéal pour échanger et traiter les risques d’abus de pouvoir en toute liberté.

La transparence et la communication

Le partage des informations reste la meilleure solution dans le bon fonctionnement d’un conseil syndical de copropriété. L’organisation régulière de réunions entre conseillers syndicaux peut notamment aider, la préparation des futures élections pour encourager les volontaires à aussi son importance. En cas de litige avec un collaborateur ou un autre acteur, vous pouvez aussi faire appel à un médiateur.

La mise en place d’un compte bancaire spécifique à la copropriété est aussi un élément très important pour éviter tout abus de pouvoir d’origine financière. La Loi ALUR de 2014 renforce justement l’obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié. Chaque copropriétaire, au-delà du conseil syndical, doit s’assurer de la bonne application des outils de contrôle existants pour renforcer les mesures de sécurité

La bonne formation des conseillers syndicaux

Avec une connaissance parfaite de la législation et du fonctionnement d’une copropriété, le risque d’erreurs sera beaucoup plus faible. Pour cela, les conseillers syndicaux peuvent suivre des cycles de formation sur les différentes thématiques liées à la copropriété. Le conseil syndical peut aussi décider d’inviter un expert lors d’une réunion de conseil syndical, ou encore mettre en place une veille sur l’actualité juridique et législative des résidences partagées au sein du conseil syndical. La CLCV propose notamment des cycles de formation gratuits.

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