Crédit immobilier, le guide pour acheter une maison ou un appartement

1) Signer un compromis de vente

Après avoir mis la main sur le logement idéal, avoir négocié le prix d’achat et obtenu une réponse positive à l’offre d’achat formulée, entre en jeu le compromis de vente. Par ce document, le propriétaire et l’acquéreur s’engagent à conclure la vente au prix sur lequel ils se sont accordés. Ils se mettent également d’accord sur les clauses suspensives pouvant entraîner la nullité du contrat comme le refus d’un prêt par la banque.

La signature d’un compromis de vente comprend aussi le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente, au vendeur. Cette somme est déduite lors du règlement du bien immobilier, à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Vous avez ensuite 10 jours à compter de la signature du compromis pour vous rétracter sans motif particulier par lettre recommandée avec avis de réception. Alors, la somme versée vous sera restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation. Une fois le délai de réflexion écoulé, si vous décidez de renoncer à la vente pour des raisons non comprises dans les clauses suspensives, vous devrez verser au vendeur des dommages et intérêts.

2) Préparer sa demande de financement

Le financement est l’étape clé de votre projet immobilier. Pour être certain de bénéficier des meilleures conditions, anticipez-le. Une fois le compromis de vente signé, vous disposez d’environ 45 jours pour obtenir une offre de prêt, alors pas de temps à perdre. N’attendez pas d’avoir trouvé le bien parfait, intéressez-vous dès à présent aux établissements financiers, à leurs offres et calculez le montant que vous pourrez emprunter grâce à nos calculatrices dédiées.

• A lire également : le guide pour devenir propriétaire

S’informer sur les taux immobiliers de sa région

Le taux d’intérêt est l’élément primordial d’une offre de prêt immobilier. Les taux des crédits sur 15, 20 ou 25 ans varient d’un mois à l’autre, il est donc important de les consulter régulièrement afin d’emprunter au moment le plus opportun. Ils diffèrent également d’une région à l’autre c’est pourquoi, pour vous faire une idée du taux que vous pouvez obtenir, consultez ceux en vigueur dans la vôtre. Vous disposerez ainsi d’un indicateur vous permettant de comparer plus facilement les offres des différents établissements financiers.

Vous pouvez aussi prendre contact avec nos agents immobiliers près de chez vous. Ils sauront vous informer sur les taux en vigueur et vous apporter les conseils dont vous avez besoin. Ou directement faire appel à un courtier en immobilier afin d’être sûr d’emprunter dans les meilleures conditions.

Ne pas oublier les frais de notaire

Attention, le prix d’achat de la maison ou de l’appartement convoité, conclu avec le propriétaire, ne prend pas en compte les frais de notaire. Vous devrez les anticiper afin de pouvoir emprunter une somme couvrant la totalité du coût de l’acquisition. Ils comprennent la rémunération du professionnel, les droits de mutation et les débours (somme destinée à rémunérer les intervenants et à payer les frais engendrés par l’obtention des divers documents). Pour avoir une idée des frais de notaire qui seront à votre charge : ils sont de 2 à 3 % du prix d’achat dans le neuf et s’élèvent entre 7 et 8 % pour l’ancien. Pour un calcul plus précis de la somme due, nous mettons à votre disposition une calculette des frais de notaire en ligne.

Comparer les assurances de prêt

Souscrire une assurance de prêt est indispensable pour obtenir un crédit immobilier. Elle offre une garantie à l’établissement de prêt qui exigera que vous en ayez une. En cas de situation exceptionnelle, l’assureur se charge de rembourser les échéances du crédit. Elle peut entrer en jeu dans le cadre d’un décès, de maladie, d’invalidité ou encore d’une perte d’emploi.

Vous êtes libre de choisir le contrat groupe proposé par votre banque ou l’assurance d’une compagnie indépendante grâce à la délégation d’assurance. Son coût peut varier d’un établissement à l’autre et peser sur les mensualités à rembourser. Avec les taux bas du moment, son poids est d’autant plus important. Il est donc primordial de comparer différentes offres. Par ailleurs, la méthode de calcul des cotisations et les garanties offertes ne sont pas les mêmes, à vous de sélectionner l’assurance la plus adaptée à votre situation afin de faire baisser le coût de votre crédit.

Il est possible de résilier son contrat d’assurance de prêt mais dans la pratique, ce n’est pas toujours facile. C’est pourquoi, il est préférable de prendre le temps dès le départ d’identifier celle offrant les meilleures conditions.

3) Monter le dossier de financement

Afin d’optimiser votre dossier de financement, veillez tout d’abord à conserver une bonne gestion de vos comptes bancaires, de votre épargne et une stabilité professionnelle, ce sont des éléments valorisants. Commencez aussi à réunir les documents dont vous aurez besoin pour plus de sérénité et de rapidité le moment venu. Votre dossier doit comprendre un certain nombre d’informations sur votre situation personnelle:

• une pièce d’identité (ex : une carte d’identité)
• un document attestant de votre situation familiale (ex : le livret de famille)
• un justificatif de domicile de moins de 3 mois (ex : une facture d’eau)
• vos trois derniers bulletins de salaire
• vos deux derniers avis d’imposition
• vos trois derniers relevés de compte
• les tableaux d’amortissement de vos éventuels crédits en cours
• les justificatifs de votre apport personnel (ex : épargne salariale)
• votre contrat de travail
• votre titre de retraite ou de pension des 3 derniers mois si existant

Vous devez également joindre tous les documents permettant de rendre compte de la crédibilité et de la fiabilité de votre projet immobilier, c’est-à-dire au minimum :

• le compromis de vente signé (ou la promesse de vente)
• un devis du coût approximatif des éventuels travaux pour un achat dans l’ancien et un plan de la situation
• le contrat de construction pour une maison individuelle, son plan et un devis du montant global de l’opération
• un contrat de réservation pour un achat en VEFA (vente en l’état de futur achèvement)
• l’avant-contrat pour l’achat d’un logement neuf
• le titre de propriété du bien revendu dans le cadre d’un prêt relais
• tous les justificatifs d’autres revenus (ex : revenus fonciers)

Plus vous ferez preuve de transparence en transmettant un dossier complet, plus vous gagnerez du temps et plus la banque vous fera confiance. Il lui permettra aussi de vous proposer la solution la plus adaptée à votre projet et à votre profil. Adressez-vous directement à elle pour connaître la liste exhaustive des pièces justificatives demandées.

4) Obtenir l’accord de principe et l’offre de prêt officielle de la banque

Grâce à votre dossier, la banque va pouvoir évaluer votre solvabilité, votre capacité d’emprunt et la sûreté de votre projet. Si son évaluation est favorable, elle peut décider de délivrer un accord de principe. Ce document fixe les conditions du prêt proposées par l’organisme : le taux, le montant, la durée et toutes les garanties. Même s’il ne représente pas un engagement formel, il vous permet de mettre les banques en concurrence. Un accord de principe offre un autre avantage : rassurer le vendeur et lui prouver que vous avez débuté les démarches relatives au financement.

Pour connaître le choix définitif de la banque, vous devrez encore patienter quelques semaines. Elle va étudier votre dossier plus en détail et décider de formuler ou non une offre de prêt. Dans le cas où votre demande est acceptée, elle vous sera envoyée en lettre recommandée avec avis de réception. Par ce document, toutes les parties (banque, assureur, caution) s’engagent à garantir à l’acquéreur un prêt dont les modalités sont fixées définitivement. À compter de la réception de l’offre, elle reste valable au minimum 30 jours sans pouvoir subir de modifications.

Notre conseil : Réfléchir à l’offre de prêt durant le délai de réflexion

À partir du moment où vous recevez l’offre de prêt de la banque, un délai de 10 jours de réflexion obligatoire vous est imposé. Même si vous décidez d’accepter, il vous faudra attendre le 11ème jour pour la renvoyer à l’établissement de prêt. Le non-respect du délai entraînera son invalidité. Profitez alors pleinement de cette période pour lire et relire le document mais aussi pour le transmettre à des entités concurrentes. Vous pourriez ainsi plus aisément obtenir de meilleures conditions. En cas de doute, n’hésitez pas à contacter nos agents qui sauront vous conseiller.

5) Accepter l’offre et signer l’acte de vente

Vous êtes parvenu à décrocher l’offre idéale ? N’attendez plus pour prendre rendez-vous avec le notaire et gagner du temps. Le délai maximum est de 4 mois pour engager le projet immobilier, sinon la banque peut annuler l’offre de prêt. Une fois le délai de réflexion écoulé, le document signé et renvoyé, la banque vous remet un contrat de prêt dont le notaire recevra également un exemplaire.

Attention, si vous décidez de refuser l’unique offre de prêt qui vous a été proposée, les conditions suspensives du compromis de vente n’entrent pas en jeu et la somme donnée ne vous sera pas restituée. Pour refuser une offre, veillez donc à disposer d’autres propositions ou moyens de financement. Vous ne devrez aucun frais à la banque en cas de renoncement.

Pour la concrétisation de votre achat de maison ou d’appartement, cela se passe chez le notaire en présence du vendeur. Vous procédez alors, avec ce dernier, à la signature de l’acte authentique de vente. C’est ce jour-là aussi que vous versez la totalité du paiement y compris les frais de notaire. Il faut donc que la banque débloque les fonds quelques jours avant. Par ailleurs, les clés vous sont remises. Il ne vous reste plus qu’à déménager et à recevoir le titre de propriété dans les 6 mois à venir.

6) Rembourser le prêt

Alors que vous êtes enfin propriétaire, votre projet immobilier n’est pas encore achevé. Il vous faut à présent honorer vos engagements et procéder au remboursement de votre crédit immobilier. Pendant la durée déterminée, vous vous acquittez des mensualités négociées. Néanmoins, vous pouvez choisir de rembourser votre prêt par anticipation à tout moment.

Vous avez bénéficié d’une rentrée d’argent à laquelle vous ne vous attendiez pas ? Vous pouvez en profiter pour rembourser tout ou partie de votre prêt immobilier avant la fin de votre contrat. Si vous choisissez cette option, vous devrez vous acquitter d’une pénalité qui ne peut pas dépasser 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant. Pour les prêts signés après le 1er juillet 1999, certains motifs vous en dispensent comme la vente du logement pour cause de changement de lieu de travail, décès ou licenciement de vous ou de votre conjoint. Pour connaître les conséquences d’un tel choix, il vous suffit d’adresser par écrit une demande de remboursement anticipé au prêteur.

En cas de difficultés à faire face à vos obligations, plusieurs solutions existent. Vous avez la possibilité de :

• Demander un délai de paiement au prêteur qui n’est cependant pas obligé de vous l’accorder
• Vous renseigner sur les aides sociales dont vous pouvez bénéficier
• Regrouper vos crédits pour faire baisser les mensualités
• Recourir à l’assurance emprunteur à laquelle vous avez souscrit
• Demander un délai de grâce auprès du tribunal qui peut s’étendre jusqu’à 2 ans
• Déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France

7) Renégocier son prêt immobilier quand les taux sont bas

Actuellement, les taux sont historiquement bas, donc si vous avez souscrit votre crédit il y a plusieurs années, il se peut que vous bénéficiez d’un taux bien plus élevé. Vous pouvez alors tenter de renégocier votre prêt afin de faire baisser vos intérêts. Deux options s’offrent alors à vous : alléger vos mensualités tout en conservant la durée initiale du prêt ou réduire cette durée en gardant les mêmes mensualités. Pour engager cette démarche, n’attendez plus pour envoyer une demande de renégociation par écrit à votre établissement bancaire.

Rien n’oblige votre banque à l’accepter. En cas de refus, vous pouvez vous tourner vers le rachat de crédit. Cette opération consiste à faire racheter son prêt en cours par un autre établissement afin qu’il vous propose des conditions plus avantageuses pour la suite du remboursement. Néanmoins, cela implique un remboursement anticipé auprès de l’entité initiale à laquelle vous devrez alors payer les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ce qui n’est pas le cas pour une renégociation.

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