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Quelles sont les villes où investir en colocation est très rentable en 2024 ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 18 octobre 2024

La colocation est devenue une solution recherchée tant pour les locataires en quête d’un logement abordable que pour les investisseurs immobiliers. Avec un marché immobilier en pleine mutation, de nombreuses villes offrent des opportunités intéressantes pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur rentabilité en matière de colocation. Découvrez les atouts et les risques de ce type d’investissement et les villes les plus intéressantes.

Le classement des meilleures villes pour investir en colocation

Les villes où la colocation est la plus rentable en France se trouvent principalement en dehors des zones pratiquant le plafonnement des loyers. C’est le cas pour des villes comme Marseille, Rennes et Nîmes, où les loyers restent encore flexibles, permettant de réaliser de belles opportunités d’investissement locatif. En revanche, dans des métropoles comme Paris et malgré une demande locative supérieure à l’offre, le plafonnement des loyers peut réduire l’attractivité économique. À Marseille, le rendement locatif en colocation est estimé en moyenne à 7,5 %, à Rennes à 6 % et à Nîmes entre 6 % et 7 %. Attention donc à vous tenir informé des évolutions sur ce sujet, comme à Marseille où l’encadrement des loyers est attendu.

Les données recueillies par Locservice.fr montrent une tendance à la hausse dans la demande de colocations un peu partout en France. En trois ans, la part de baux signés en colocation a grimpé de 7 % à 10 %. Découvrez le classement des villes où la demande locative en colocation est la plus importante :

Villes avec une demande de colocation élevée	Loyers pratiqués en colocation	Ratio chambres demandées/proposées
Paris	744 €	9,17
La Rochelle	451 €	7,25
Lyon	519 €	5,25
Rennes	449 €	4,93
Metz	495 €	4,22
Bordeaux	501 €	4,93
Montpellier	470 €	4,22
Caean	403 €	3,75
Strasbourg	491 €	3,39
Lille	461 €	3,31
Nice	540 €	2,68
Dijon	316 €	2,64
Clermont-Ferrand	460 €	2
Toulouse	474 €	1,95
Angers	436 €	1,82
Nantes	441 €	1,79
Orléans	429 €	1,7
La Mans	399 €	1,6
Reims	382 €	1,39
Tours	330 €	1,32
Marseille	502 €	1,29
Rouen	332 €	1,15

Quels sont les avantages d’investir dans une colocation ?

Un fait bien connu : la colocation offre des avantages non-négligeables en termes de rentabilité et de gestion des risques. Cette forme de location répond également à une demande croissante sur le marché immobilier, en particulier dans les zones urbaines et étudiantes.

Des biens plus attractifs

Investir en colocation permet de proposer des logements plus attrayants sur le marché locatif. Les propriétaires optant pour ce mode d’investissement rénovent la plupart du temps leur bien, permettant d’offrir des équipements modernes et de qualité aux candidats à la location ainsi que des espaces de vie plus vastes.

Selon Corinne Joly, présidente de PaP (Particulier à Particulier), les colocations bénéficient généralement de meilleures prestations qu’un simple studio. Que ce soit dans la cuisine ou dans la salle de bain, les appareils ménagers mis à disposition par les propriétaires, comme un lave-linge ou une cuisine équipée d’un four, mais aussi d’un grand frigo avec congélateur, élèvent le niveau de prestation de ce type de logement. Par conséquent, ce sont des offres de plus en plus recherchées par le public locatif, permettant de positionner les chambres en colocation en concurrence favorable face aux studios.

Un régime fiscal avantageux avec la LMNP

Un autre atout de l’achat de bien pour faire de la colocation réside dans son régime fiscal. En effet, les investisseurs en colocation ont tout intérêt à se déclarer en tant que LMNP (loueur meublé non professionnel) auprès du fisc. La location meublée non-professionnelle permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’un abattement de 50 % sur leurs recettes locatives, dans la limite de revenus s’élevant à 23 000 € par an. Ce régime fiscal rend l’investissement locatif en colocation encore plus intéressant et plus particulièrement dans un contexte de hausse des loyers.

Une rentabilité plus élevée en 2024

L’investissement en colocation permet de générer des revenus supérieurs à ceux d’une location classique. Si les prix d’une chambre en colocation sont généralement moins élevés que ceux d’une location de studio, le marché a toutefois bien évolué en un an. En Île-de-France, le prix de la location d’une chambre en colocation a augmenté de +6,2 % en un an et de +5,6 % en moyenne dans le reste de l’hexagone. Ce phénomène est particulièrement marqué dans des villes où la demande est forte et où les loyers ne sont pas plafonnés.

Quels sont les pièges à éviter pour un investissement en colocation ?

Si la colocation est donc un investissement avantageux, certains pièges doivent néanmoins être évités pour maximiser sa rentabilité et limiter les risques.

Vérifier si la ville pratique un plafonnement des loyers

Avant d’investir, il est crucial de s’informer sur la régulation des loyers dans la ville plébiscitée pour acheter un logement locatif. Dans certaines agglomérations comme Paris, Bordeaux ou Lille, des plafonnements existent et sont à prendre en considération dans le calcul de la rentabilité du projet. Pour rappel, les propriétaires bailleurs ont l’obligation d’appliquer le plafonnement des loyers sous peine d’interdiction de louer et d’une amende de 5 000 € pour non-respect de la loi.

• En savoir plus sur le plafonnement des loyers

Attention à la vacance locative

Certaines villes sont plus affectées que d’autres par la vacance locative et c’est un autre facteur à surveiller avant de se lancer dans l’investissement locatif en colocation. Dans des villes comme Poitiers ou Saint-Étienne, le ratio de chambres disponibles par colocataire peut être élevé. Le profil généralement jeune de candidats à la colocation induit l’augmentation du nombre de départs dans l’année. Par conséquent, les chambres en colocations ont plus de chance de subir des périodes creuses sans locataires et donc un manque à gagner pour les propriétaires bailleurs. Mais dans les grandes métropoles où la demande locative est particulièrement accrue, ce phénomène est quasi inexistant.

• À lire sur ce sujet : faut-il souscrire une assurance de vacance locative ?

Le prix d’une chambre en colocation est souvent moins élevé que celui d’un studio

Il est important de noter que le prix d’une chambre en colocation est généralement inférieur de 15 % à celui d’un studio. Ce qui peut sembler avantageux pour les colocataires peut poser un défi pour les propriétaires qui doivent ajuster leurs attentes. Mais en multipliant les loyers grâce au nombre de chambres louées (parfois 3 à 4 chambres selon le type de bien), ce facteur peut vite être gommé et devenir un avantage, car les biens sont plus attractifs en termes de tarifs pour les locataires.