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Temps de lecture : 3 min

Que faire quand le syndic de copropriété ne répond pas ?

Un syndic, professionnel ou bénévole, est en charge de plusieurs missions dans la gestion d’une copropriété. Il s’engage à répondre à ses obligations sur le plan financier et administratif pour le bon fonctionnement de l’immeuble. Une absence de réponse de sa part peut mettre en difficulté votre copropriété, c’est pourquoi il est nécessaire d’agir. Plusieurs possibilités s’offrent à vous et à l’ensemble des copropriétaires.

Qu’est-ce que l’obligation de réponse du syndic ?

L’obligation de réponse du syndic fait partie des droits dont jouissent les copropriétaires vis-à-vis de leur gestionnaire. En revanche, cette obligation s’applique uniquement dans certaines situations clairement définies par la loi.

  • Les demandes de documents. Selon leur nature et le statut du demandeur, le syndic peut être dans l’obligation de répondre à cette requête. Les membres du conseil syndical doivent, par exemple, avoir accès à l’ensemble des documents et informations concernant la copropriété. Dans ce cadre, l’obligation de réponse du syndic s’applique. A contrario, les autres copropriétaires ne peuvent exiger pour leurs lots l’émission de documents spécifiques (carnet d’entretien, factures, etc.).
  • L’exécution des travaux votés en AG. Le syndic est tenu de veiller au bon état des parties communes d’une copropriété. Cela implique la réalisation des travaux. En cas de non-exécution, le conseil syndical peut être saisi et une lettre recommandée envoyée au gestionnaire. Celui-ci dispose ainsi de 8 jours pour y répondre. En l’absence de réponse, le recours à un médiateur ou à un tribunal judiciaire permettra de nommer un administrateur provisoire pour la copropriété.
  • L’élaboration de diagnostics. Cette tâche incombe également au syndic sous peine de recevoir une amende de 1 500 €, voire de 3 000 € en cas de récidive.

Important

Le syndic dispose, en moyenne, d’un mois pour transmettre les documents relatifs à la copropriété aux membres du conseil syndical.

1/ Tenter une conciliation à l’amiable

Dans un premier temps, si le syndic de copropriété laisse vos mails et vos appels sans réponse, l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception est nécessaire. Elle précise le motif de la mise en cause et ordonne au syndic de respecter ses obligations.

Dans le cas où vous parvenez à reprendre contact avec lui, organiser une réunion entre le conseil syndical (regroupant plusieurs copropriétaires) et le gestionnaire, peut aboutir à un règlement du problème. Pour cela, il faut que les deux parties réussissent à se mettre d’accord sur des engagements communs, formalisés par écrit.

À l’inverse, si vous n’obtenez toujours pas de réponse de sa part, vous avez la possibilité d’entrer en contact directement avec la structure à laquelle appartient le gestionnaire, afin de demander que votre copropriété soit confiée à un nouveau professionnel.

Le recours en justice contre le syndic de copropriété est également possible en cas de manquement à ses obligations. C’est le Tribunal de grande instance, chargé des litiges dans les copropriétés qui doit être sollicité. Attention, les procédures sont souvent longues et très coûteuses, la meilleure solution est parfois de changer de syndic de copropriété.

2/ Saisir un médiateur

La médiation en copropriété consiste à faciliter les échanges en cas de litige et donc à désamorcer les conflits dans le but de trouver un terrain d’entente. Il existe deux catégories de médiation :

  • La médiation conventionnelle qui n’implique pas de saisie en justice ;
  • La médiation judiciaire qui, comme son nom l’indique, intervient en cas de poursuite judiciaire.

Pour que la médiation se déroule dans les meilleures conditions, il convient de faire appel à un médiateur indépendant qui ne possède aucun lien avec les deux parties. Pour le trouver, il est possible de faire appel à une association spécialisée dans le domaine, un avocat, ou encore à certaines organisations comme l’ARC, l’Association des responsables de copropriété.

BON À SAVOIR

Certains médiateurs sont spécialisés en droit immobilier et donc familiers à la résolution de ce type de litiges.

Hormis la saisie d’un médiateur, d’autres voies de recours existent, comme l’arbitrage, les actions collectives ou la procédure judiciaire, étape ultime dans la résolution d’un litige.

3/ Mener une procédure en justice

Si les différents recours amiables n’aboutissent pas, les copropriétaires ont la possibilité de voter lors de l’assemblée générale pour une action en justice contre le syndic. Ce projet d’action doit alors figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale afin que celle-ci puisse être menée par le nouveau syndic.

Dans ce cas, une délégation de pouvoir est accordée au président du conseil syndical pour intenter une action judiciaire contre le syndic afin de réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Cette délégation de pouvoir est soumise au vote et requiert une majorité conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (ou la majorité des voix de tous les copropriétaires).

4/ Procéder à un changement de syndic

Le mandat d’un syndic de copropriété est de 3 ans maximum mais il est possible d’en changer avant la fin de cette période, en cas de fautes graves. Or, son absence de réponse peut conduire à un défaut de gestion, considéré comme tel. L’arrêt de son contrat est alors décidé lors de l’assemblée générale des copropriétaires (ou lors d’une assemblée spéciale) qui va également permettre l’élection d’un nouveau syndic. Pour cela, il est nécessaire de mettre en concurrence plusieurs syndics, sélectionnés par le conseil syndical, avant que les copropriétaires ne procèdent au vote.

En revanche, si vous souhaitez changer de syndic et que le terme de son mandat approche, il ne vous reste plus qu’à le révoquer au cours de l’assemblée tenue dans les trois mois précédant la fin du contrat. De la même manière, une mise en concurrence de plusieurs contrats permet aux copropriétaires d’en choisir un nouveau.

Tout savoir sur le conseil syndical

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Maxime KEROYANT

Rédacteur web

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Commentaires (6)

  • Anne

    Une locataire loge son fils et sa famille (4 personnes) dans un appartement de 38/40 m2 depuis 1 an environ .(5 personnes).. odeurs, bruit, incivilités, plus agressivité de la part du fils J’ai fait parvenir à plusieurs reprises des emails au Syndic, restés longtemps sans réponse; il s’est décidé de faire parvenir un courrier très laconique(employant mot pour mot mes termes) à la propriétaire de l’appartement qui se trouve à 800 Kms. Depuis plus rien cela fait 2 mois. C’est intenable, de vivre cette situation… le syndic pour un jeu d’enfants (trampoline) s’est fendu de 10 mises en demeure que nous avons payés… que pouvons nous faire vis à vis de cette situation . Merci

    • Emilie Gardes, Rédactrice web

      Bonjour Anne,

      Pour un locataire reconnu auteur de nuisances à l’égard de son voisinage, un propriétaire-bailleur ou un syndic sont légalement en droit d’ordonner la résiliation de son bail de location puis son éviction. Il est à noter que si le bailleur se montre inerte en ne tentant pas de régler le problème, sa responsabilité peut être engagée par le syndic ou par tout occupant de l’immeuble. Mais il faut dans ce cas saisir le tribunal pour faire reconnaître cette responsabilité.

      Très cordialement,

  • Baroque

    Malgré de nombreuses demandes le syndic de copropriété ne fournit pas les relevés des répartiteurs de chaleur.
    Que pouvons-nous faire ?

    • Elodie Fuentes, Rédactrice web spécialisée dans l'immobilier

      Bonjour,

      Si votre syndic ne répond pas à ses obligations, vous pouvez le mettre en demeure avec une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez également soumettre un vote pour le changement de syndic à la prochaine assemblée générale si vous n’êtes pas satisfait de leurs services.

      Bien à vous

  • anne

    bonsoir comment faire lorsque la personne qui represente le syndic de l;immeuble de trois proprietaires tout en sachant que mon propietaire me loue son appartement j;ai eu de gros soucis concernantune fuite a une goutierre qui a& endommagé ma chambre cela fait un an et je lui ai telephone et envoyé un courrier simple toujours rien mon proprietaire lui a envoyé un courriezr recommandé mais toujours pas de reponse que peut faire mon proprietaire merci si vous pouvez me donner un renseignement

    • Julie Sorli, Rédactrice web

      Bonjour Anne,
      Dans ce cas, les démarches doivent être effectivement réalisées par votre propriétaire dans un premier temps.
      Nous lui conseillons de réaliser un courrier recommandé pour mettre en demeure le syndic d’intervenir.
      Si aucune démarche n’est réalisée de leur côté, il faudra à ce moment là que votre propriétaire se rapproche d’un avocat qui prendra contact à son tour avec le syndic et si rien n’est mis en place une procédure pourrait être engagée par votre propriétaire contre le syndicat des copropriétaires (lequel pourrait alors se retourner contre le syndic du fait de son inaction).
      N’hésitez pas à revenir vers nous si besoin d’aide dans vos démarches, ou pour vous accompagner sur la future gestion de votre copropriété .
      Bien à vous,

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