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Immobilier : Les passoires thermiques, un investissement astucieux en 2022 ?

Rédigé par Emilie Gardes le 05 octobre 2022

Relu et validé par Alexandre BERGES

Alors qu’actuellement tout le monde les décrie et que la majorité de leurs propriétaires souhaitent s’en séparer, les passoires thermiques pourraient pourtant se montrer opportunes en vue d’un investissement immobilier ingénieux. Attention toutefois, elles ne seront vraiment rémunératrices que pour un futur acquéreur ne craignant pas d’initier quelques rénovations énergétiques.

Je suis propriétaire-bailleur d’une passoire thermique : quelles conséquences ?

Il ne fait pas bon, par les temps qui courent, d’être un propriétaire de logement considéré « passoire thermique ». Pour mémoire, ces habitations désormais pointées du doigt par la réglementation sont celles qui arborent une lettre F ou G sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) du bien immobilier. L’Etat au sein de sa loi Climat de 2021 est rentré en guerre contre ces logements énergivores et entend les faire disparaître progressivement du marché.

• Il n’est plus possible de pratiquer une augmentation de loyer depuis le 25 août 2022 ;
• A compter de 2023, le logement sera progressivement jugé comme non-propre à la location (+ de 450 kWh/m² par an de consommation énergétique).

Hausse de 7,7 % des ventes de passoires thermiques

Selon une étude réalisée conjointement entre SeLoger et MeilleursAgents, les mises sur le marché de logements classés F et G ont grimpé de 7,7 % en 2021. Parallèlement, les mises en vente de biens récents classés de A à E ont, elles, fléchi de 4,4 %.

Pour des investisseurs en recherche de rentabilité, mais ne reculant pas devant l’idée de se lancer dans des travaux, les passoires thermiques peuvent représenter un placement de choix.

3 recommandations pour réussir son investissement passoire énergétique

Afin de mener à bien votre projet d’investissement via l’acquisition d’une passoire énergétique, nous vous recommandons de faire attention aux trois points suivants.

Exiger la réalisation d’un DPE récent

Cela n’est désormais plus un secret pour personne, la classe énergétique d’un bien immobilier compte. Et elle compte même fondamentalement puisque la réalisation d’un DPE est obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location d’un logement.

Il est à considérer que les DPE effectués :

• entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 restent réglementaires jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024 ;
• depuis le 1er juillet 2021 avec la promulgation de la loi Climat : nécessité d’en effectuer un nouveau (250 € environ pour l’intégralité des tests) pour satisfaire aux nouveaux critères d’audit et de calcul, plus stricts. Il est ensuite valide pendant 10 ans.

Pour réaliser le DPE, il est conseillé de s’accompagner de professionnels fiables et certifiés qui fourniront du temps mais également des preuves administratives et attestées de tous les examens pratiqués.

S’il est recommandé d’exiger un DPE récent c’est surtout parce que, depuis le 1er juillet 2021 avec la nouvelle formule, des logements classés auparavant F peuvent régresser et tomber à G. Cela peut donc ouvrir à d’intéressantes négociations sur le prix de vente du bien immobilier avec le propriétaire de la passoire thermique.

• À lire également : l’audit énergétique devient obligatoire pour vendre

Vérifier qu’une rénovation énergétique est possible

Le nouveau diagnostic de performance énergétique effectué doit apporter des pistes et conseils sur les travaux de rénovation énergétique à exécuter. Attention de vérifier à ce que ces préconisations soient bien réalisables et qu’elles ne nuisent pas à l’habitation réhabilitée, comme en réduisant sa superficie par exemple. Pour rappel, un petit logement de moins de 9m² n’est pas autorisé à la location.

Il faut ensuite correctement et précisément chiffrer les améliorations recommandées pour confirmer qu’elles rentrent dans son budget financier et qu’elles seront favorables à de l’investissement locatif. Pour ce faire, il faut estimer le rendement brut du logement à louer en divisant le loyer annuel attendu par le prix d’acquisition du bien immobilier (totalité des dépenses pour frais divers et travaux inclus).

Il est ensuite possible de mettre en œuvre les travaux de rénovation énergétique par soi-même ou par le biais d’un artisan, d’une entreprise, … Selon les différents chantiers de réhabilitation énergétique opérés depuis le 1er juillet 2021 sur des passoires thermiques, on estime en moyenne à 290€/m² le prix pour évoluer de la classe G à D et à 430€/m² pour passer de la classe G à B.

Il faudra toujours veiller à convenablement conserver tous les documents (devis, factures, …) confirmant qu’un chantier de rénovation énergétique a été opéré.

Profiter des aides et subventions de l’Etat si éligibilité

En fonction des travaux de rénovation énergétique à réaliser et de ses revenus, diverses aides publiques et subventions peuvent être demandées. Elles permettent, en règle générale, de baisser la note globale du chantier de modernisation de 40 % à 90 %. On pourra ainsi citer parmi les plus répandues :

• MaPrimeRénov’ ;
• L’eco-prêt à taux zéro ;
• La TVA à 5,5 % ;
• Les certificats d’économie d’énergie ;
• Les subventions locales des collectivités ; …