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Baisse des prix : faut-il acheter maintenant à Bordeaux, Lyon ou Nantes ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 02 septembre 2026

Relu et validé par Julien PELISSIER

Bordeaux, Lyon et Nantes voient leurs prix reculer sans discontinuer depuis 2023, jusqu’à 9,2 % en deux ans. Un changement de cycle qui redonne la main aux acheteurs, alors que le marché toulousain, lui, résiste.

Trois métropoles en baisse continue depuis 2023

Pour un acheteur qui avait mis son projet en pause, la fenêtre est intéressante. La dernière étude de l’Observatoire PAP, publiée en août 2026, le confirme : Bordeaux, Lyon et Nantes ne connaissent pas un simple tassement conjoncturel. Leurs prix reculent sur l’ensemble des horizons mesurés, un an, deux ans et cinq ans, signe d’un vrai retournement. La demande, elle, reste bien présente.

Ce réajustement s’opère dans un contexte de taux stabilisés, autour de 3,45 % sur vingt ans en moyenne, les meilleurs dossiers descendant à 3 %. La combinaison des deux, baisse des prix et taux qui ne remontent plus, améliore mécaniquement le pouvoir d’achat immobilier.

Ville	Prix moyen	Sur 1 an	Sur 2 ans	Délai de vente
Bordeaux	4 334 €/m²	– 2,9 %	– 9,2 %	56 jours
Lyon	4 509 €/m²	– 1,7 %	– 8,9 %	69 jours
Nantes	3 597 €/m²	– 1,3 %	– 8,2 %	60 jours

Pourquoi les prix baissent dans ces trois villes ?

Les trois villes partagent un point commun : elles ont toutes connu une envolée rapide sur la période 2015-2023, portée par leur attractivité économique et par l’arrivée de ménages venus d’Île-de-France. Chacune corrige aujourd’hui la tendance à son rythme. 

Lyon, la correction la plus profonde

Avec 11,2 % de recul sur cinq ans, selon les derniers relevés de PAP, la capitale des Gaules efface l’essentiel de sa hausse liée à la période Covid. À la rentrée 2026, huit arrondissements sur neuf sont orientés à la baisse, le 2ᵉ arrondissement reculant le plus fortement. Seul le 6ᵉ, autour du parc de la Tête d’Or, continue de progresser grâce à une rareté structurelle. Le 9ᵉ arrondissement, lui, est passé sous les 3 800 €/m², un seuil symbolique pour une ville qui frôlait les 5 200 €/m² en 2023.

Bordeaux, une décennie de hausse qui s’estompe

La métropole girondine reste chère en valeur absolue, mais la dynamique s’est inversée. Les vendeurs qui misaient sur une poursuite de la hausse revoient leurs prétentions à la baisse. Le quartier le plus accessible en intra-muros, Lestonnat-Monséjour, s’échange autour de 3 600 €/m² en appartement, soit environ 600 €/m² sous la moyenne de la ville.

Nantes, une baisse régulière et lisible

Le recul nantais est moins spectaculaire, mais bien plus prévisible. La courbe descend de façon quasi linéaire depuis mi-2023. Pour un acheteur qui veut se projeter à douze ou dix-huit mois, c’est le marché le plus lisible des trois. Le secteur de l’Île Beaulieu constitue le point d’entrée le plus accessible, à environ 2 896 €/m².

Et à Toulouse, où en est-on ?

La Ville rose ne suit pas la trajectoire de ses grandes voisines. Là où Bordeaux et Lyon effacent plusieurs années de hausse, le marché toulousain se contente d’un ajustement limité, suivi d’une reprise progressive. Le rapport entre les prix et l’attractivité y reste l’un des plus favorables parmi les grandes métropoles françaises. 

Indicateur	Toulouse	Moyenne des 3 métropoles en baisse
Prix moyen au m²	3 358 €	4 147 €
Évolution sur 1 an	+ 1,3 %	– 2 % environ
Évolution sur 2 ans	– 2,3 %	– 8,8 % environ
Évolution sur 5 ans	+ 0,6 %	jusqu’à – 11,2 %
Délai moyen de vente	54 jours	62 jours

Concrètement, Toulouse a connu sa correction plus tôt et de manière beaucoup plus modérée, avant de repartir légèrement à la hausse. Le dynamisme démographique de la métropole, le poids de l’aéronautique et du spatial et la pression locative étudiante soutiennent le marché. Un vendeur toulousain se trouve donc dans une position bien plus confortable que ses homologues bordelais ou lyonnais, à condition d’afficher un prix cohérent dès le premier jour.