Pourquoi réaliser une simulation Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant in fine une réduction d’impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal est le résultat du cumul de conditions particulières : le prix du projet immobilier et la durée d’engagement choisie par le propriétaire pour la mise en location du logement. Ainsi, réaliser une simulation permet d’avoir une vision précise et sur le long terme, de la rentabilité d’un projet en investissement Pinel. En quelques secondes, notre simulateur Pinel vous dévoile :
- La faisabilité ou non de votre projet.
- Les futures économies réalisées grâce à la perception des loyers.
- L’effort d’épargne que vous devrez fournir.
Cet outil est 100 % gratuit et sans engagement. Il est fait pour vous épauler dans votre prise de décision. Une fois les informations relatives à votre projet d’investissement renseignées, vous obtiendrez les indicateurs de performances ainsi qu’une estimation de la réduction d’impôt qui vous serez potentiellement accordée.
Entièrement automatisé et personnalisé, notre simulateur est intuitif et adapté à tout type de projet immobilier éligible au dispositif Pinel. Vous avez la possibilité de vous en servir pour :
- Réaliser des comparaisons entre deux projets : faisabilité, viabilité, rentabilité. Exemple : acheter un logement neuf ou faire construire un bien.
- Avoir une visibilité globale de votre projet pour prendre la meilleure décision : évaluation des risques et des bénéfices éventuels.
- Estimer la rentabilité d’un projet immobilier Pinel dans une stratégie de réduction d’impôt.
Comment fonctionne l’outil ?
L’outil se décompose en 6 étapes.
Chaque phase est essentielle pour créer une cartographie complète et réaliste de votre projet. Le principe : une étape, une question. À chaque étape, des informations précises sont récoltées et l’outil vous propose différents choix en guise de réponse. Ne vous méprenez pas, les réponses données par le simulateur prennent en compte des fourchettes. À ce stade, vos fiches de paie, avis d’imposition et autre document administratif ne sont pas forcément nécessaires. Un récapitulatif entier sera communiqué à l’adresse e-mail indiquée par l’internaute. Ainsi, la protection des données et informations personnelles est garantie. La simulation joue un rôle d’éclaireur dans votre démarche d’investissement. Pour vous aider à analyser votre bilan et vous lancer dans votre projet, un conseiller en gestion de patrimoine vous contactera.
Notez que la simulation ne prend pas en compte le zonage Pinel. Sont alors définis : votre taux d’endettement, le gain net et le capital constitué lors de l’opération. Ce résultat permet d’avoir une idée du prix du bien compatible avec votre projet d’investissement. Nous parlons à ce stade d’une estimation. Il est judicieux de partager ce bilan avec un expert, afin qu’il établisse un compte-rendu en adéquation avec vos critères et envies.
De quoi se compose mon bilan ?
Composer en trois parties, le compte-rendu est envoyé par mail à l’adresse fournie. Conçu pour répondre à tout type d’investissement immobilier Pinel, il permet de faire une lecture simple et rapide de votre projet.
- Le bilan de l’opération : contient l’ensemble des informations principales afin de mesurer la viabilité de votre projet. Toute donnée analysée est accompagnée d’un commentaire détaillé pour une meilleure compréhension.
- Une visualisation sur les 9 premières années : présenté sous forme de diagrammes, cela vous permet de voir en détails les recettes et dépenses possibles selon votre investissement.
- Le bilan de votre projet à long –terme : permet d’analyser votre investissement à la fin de votre période d’engagement Pinel. Une répartition du financement de votre bien immobilier, ainsi que le capital net estimé en cas de revente y sont détaillés.
Ces estimations sont calculées en fonction des différents paramètres fixés en amont (taux d’intérêt, durée d’emprunt, zone d’investissement, frais de gestion…).
Simulation loi Pinel
Réalisez une simulation Pinel et découvrez en moins de 30 secondes le montant de votre économie d’impôt.
Exemples de simulation
Le projet Pinel de Xavier et Mathilde
Mathilde et Xavier, sont mariés depuis 10 ans et ont un enfant à charge. Ils souhaitent acheter un appartement en centre-ville pour se constituer un patrimoine immobilier. Le projet : mettre en location afin de faire des économies d’impôt. Ils gagnent correctement leur vie avec 61 200 €/an et ont une capacité d’épargne de 350 € par mois.
Afin d’avoir une vision globale de leur projet et étudier la viabilité de leur projet, ils ont décidé d’utiliser le simulateur dispositif Pinel.
Notre couple, marié, avec un enfant peut prétendre à un appartement T4 d’environ 95 m2. S’ils s’engagent à louer leur bien Pinel pendant 9 ans, période pendant laquelle leur fils sera encore un élève, ils profiteront :
- D’un taux de rendement de 26,04 %
- D’un capital de 121 846 €
- D’un gain net 93 511 €
Ils devront réaliser un effort d’épargne durant cette période car les recettes ne couvriront pas les dépenses engagées. Une fois la période d’engagement terminée, ils pourront revendre l’appartement et se constituer un capital de 121 846 €.
Le projet Pinel de Wilfried
Wilfried a 34 ans, célibataire et souhaite investir dans un bien locatif pour se constituer un complément de revenus à long terme. C’est un riverain du sud-ouest de la France, il envisage d’investir en Pinel dans la ville de Bordeaux. Cadre dans une grande entreprise, mensuellement il gagne 3 200 € et épargne plus de 400 €.
Afin de bien préparer son investissement et d’être au fait des tenants et aboutissants du projet, il décide de réaliser une simulation Pinel.
Avec sa situation actuelle, Wilfried peut prétendre acheter un appartement d’environ 115 m2 en zone B1. Pour une période d’engagement de 9 ans, il profitera de :
- Un taux de rendement à 18,97 %
- Un capital constitué de 133 845 €
- Un gain net de 83 370 €
Si Wilfried veut jouir de son bien immobilier totalement financé à la fin de la période d’engagement, il devra choisir un bien plus petit. L’opération lui permettra d’économiser 39 295 €.
Le projet Pinel de Juliette
Divorcée depuis 5 ans, Juliette n’a plus ses enfants à charge. Elle gagne 52 800 €/an et peut se permettre d’économiser plus de 600 €/mois. Cependant, elle est fortement imposée.
Elle souhaite connaître sa capacité d’achat et veut savoir ce qu’elle peut retirer comme gain d’un investissement dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel.
Etant divorcée, elle obtient un taux de rendement de 16,33 % et un gain net de plus de 92 000 €. Selon le simulateur, elle peut investir dans un bien immobilier T5 d’environ 115 m2 pour un total de plus de 383 000 €. Cependant, ce type d’opération l’oblige à réaliser un apport personnel conséquent. Elle choisira donc d’investir dans un bien plus petit et moins cher afin de réaliser une opération blanche (sans injecter d’argent supplémentaire).
Afin d’être certaine de son opération, elle fera appel à un conseil en gestion de patrimoine pour la guider dans son investissement.
Questions réponses
Comment se calcule la réduction Pinel ?
La réduction Pinel est calculée sur le prix de revient global. Le projet est limité à 300 000 € par an, 2 biens et à 5 500 € par m2.
- Pour les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) : prix d’acquisition + frais annexes.
- Pour les constructions : prix d’acquisition du terrain + coût de la construction et équipements de base.
- Pour les transformations en logement ou réhabilitation : prix d’acquisition + frais annexes + coût des travaux de transformation ou réhabilitation.
Une fois le prix de revient global déterminé, le taux de réduction d’impôt appliqué dépend de l’année d’investissement et de la période d’engagement choisie :
En France métropole :
- Jusqu’en 2023 : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
- En 2023 : 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.
- En 2024 : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.
Notez que les taux sont différents pour les investissements en Outre-mer.
Il existe cependant trois exceptions pour lesquelles les taux resteront inchangés en 2023 et 2024 (à 12%, 18% et 21% en métropole et à 23%, 29% et 32% en Outre-mer) :
- Les logements qui sont remis à neuf suite à de lourds travaux de réhabilitation
- Les logements qui ont « un niveau de qualité » (DPE, réglementation environnementale…) supérieur à la réglementation, définie par décret.
- Les logements situés dans des zones dites « prioritaires ».
Quelle surface prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?
La surface à prendre en compte est la surface habitable + la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m².
La surface habitable correspond à la superficie plancher. Les pièces comme les combles non aménagés, balcons, caves ou sous-sols, garages et terrasses sont exclues. Elles font partie des annexes lorsqu’elles constituent des locaux à usage exclusif et qu’elles sont au moins égales à 1,80 m². Pour les maisons individuelles, la limite est fixée à 12 m².
