Quel régime d'imposition choisir en LMNP ? [Micro-BIC ou réel] - SGL

Quels sont les régimes d’imposition pour le statut LMNP ?

Vous ne savez pas quel régime d’imposition choisir pour votre statut de Loueur Meublé Non Professionnel ? Que ce soit le réel ou le micro-BIC, opter pour le bon régime fiscal vous permettra de réduire au maximum l’impact fiscal de vos investissements locatifs. Autrement dit, en tant que LMNP, ce choix influencera directement le montant de votre impôt à payer.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC propose un mécanisme d’abattement forfaitaire. En pratique, cela implique que seuls 50 % du montant total des revenus locatifs déclarés sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Qu’est-ce que le régime micro-BIC ?

En LMNP, le régime micro-BIC est celui qui est appliqué par défaut dès lors que les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 77 700 €. La réduction d’impôt s’exerce selon les taux suivants :

  • 50 % pour les locaux meublés classiques et les gîtes ruraux non classés comme « meublés de tourisme » ;
  • 71 % pour les biens meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Le montant minimum de cet abattement est fixé à 305 € et comprend l’intégralité des charges. À noter qu’aucune déduction supplémentaire n’est autorisée sur ces revenus.

Important

Le PLF 2024 a instauré une diminution de l’abattement fiscal sur les locations de meublés touristiques de 50 % en zone tendue. Or, les parlementaires ont intégré un amendement prévoyant une réduction fiscale de 30 % dans les zones tendues, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 € et un abattement de 50 % en zones rurales. Cet amendement a été laissé par erreur dans le budget définitif. Ce loupé devrait être supprimé au plus tard dans le budget 2025 et ne devrait pas être applicable dans cet intervalle.

À noter que lors de la déclaration LMNP, les revenus locatifs sont soumis à imposition après abattement. Le calcul s’effectue en fonction du taux marginal de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Quels sont les avantages de ce régime ?

Le régime micro-BIC présente plusieurs avantages et notamment celui de la simplicité :

  • Simplicité administrative. Le régime micro-BIC est beaucoup plus simple en termes d’obligations comptables et fiscales. Nul besoin, par exemple, de tenir une comptabilité approfondie, ce qui réduit la charge administrative.
  • Calcul du bénéfice forfaitaire. Le bénéfice imposable est calculé de manière forfaitaire en appliquant un pourcentage au chiffre d’affaires réalisé. Cette mécanique fiscale simplifie le calcul et élimine la nécessité de suivre et de justifier les charges réelles.
  • Dispense de certaines obligations comptables. Le régime micro-BIC ne nécessite pas la production d’un bilan comptable. Les bailleurs peuvent se contenter de déclarer leur chiffre d’affaires et de bénéficier de l’abattement correspondant.
  • Réduction du montant imposable. Le principe de l’abattement forfaitaire permet de réduire sa charge fiscale.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

La seule condition à respecter pour être éligible au régime micro-BIC est de déclarer un chiffre d’affaires annuel inférieur aux plafonds suivants :

  • 77 700 € pour une location meublée classique ;
  • 188 700 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.

À noter que si l’activité n’a pas été exercée pendant toute l’année civile, le plafond doit être ajusté au prorata des mois effectifs de location du bien meublé.

Le régime réel

Le régime réel est l’autre option fiscale disponible en LMNP. Contrairement au micro-BIC, la réduction d’impôt ne s’applique pas selon un abattement forfaitaire, mais grâce à la déduction des charges réelles.

Qu’est-ce que le régime réel ?

Comme son nom l’indique, le régime réel prend en compte les charges réellement supportées par le bailleur dans le cadre de l’exploitation de son bien. Attention toutefois à justifier chaque dépense par des factures. Celles-ci peuvent être réclamées par l’administration fiscale en cas de contrôle. À noter que toutes les charges ne sont pas déductibles des revenus locatifs.

Quels sont ses avantages ?

En matière d’imposition, le régime réel permet donc de déduire toutes les dépenses engagées en LMNP, ainsi que les cotisations sociales obligatoires. De plus, si le bailleur est assujetti à l’impôt sur le revenu, il peut également déduire dudit revenu global imposable les éventuelles pertes subies. Autrement dit, ce régime est particulièrement avantageux lorsque l’activité génère de nombreuses charges et plus précisément lorsque les charges déductibles et l’amortissement dépassent 50 % des revenus locatifs.

Comment calculer ses revenus et ses charges ?

Le revenu foncier imposable sous le régime réel se calcule annuellement en soustrayant le montant des recettes encaissées du total des frais et charges déductibles, pour leur valeur réelle et dûment justifiés. Les charges déductibles éligibles à ce mécanisme fiscal sont les suivantes :

  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les frais d’acquisition du bien si l’achat a lieu pendant l’année fiscale (honoraires d’agences et frais de notaire),
  • Les frais d’entretien et de réparation,
  • Le mobilier,
  • La taxe foncière et le CFE,
  • La garantie loyers impayés,
  • Les frais d’assurance (assurance d’emprunt et PNO),
  • Les charges de copropriété,
  • Les honoraires d’agence si le bien est en gestion,
  • Les différents abonnements et consommations intégrés dans le montant du loyer, mais adressés directement au nom du bailleur,
  • Les frais non liés au bien, comme les honoraires d’expert-comptable,
  • Les provisions pour risque,
  • Les frais de procédure en cas de litige, par exemple.

D’autres charges peuvent être déduites des revenus fonciers imposables, à condition qu’elles soient justifiées par l’activité locative (par exemple les frais de matériel d’entretien, les cadeaux d’accueil en cas de location saisonnière, etc.). Autre caractéristique du régime réel : la déduction de l’amortissement du bien et du mobilier. L’administration fiscale autorise, en effet, les bailleurs à déduire chaque année une fraction du prix d’achat du bien des recettes locatives.

Important

La déduction de l’amortissement est limitée et ne peut pas créer de déficit fiscal.

L’amortissement avec le régime réel

L’amortissement est une méthode comptable qui permet de compenser la dépréciation progressive d’un bien. Le principe est simple : il s’agit d’enregistrer une charge non décaissée (ou fictive) afin de compenser la dépréciation d’un bien. Ce mécanisme permet, ainsi, de réduire les revenus imposables et donc le montant des impôts. Dans le contexte d’une location meublée non professionnelle, l’amortissement est destiné à permettre au propriétaire de réduire sa base imposable, en tenant compte du fait qu’il sera nécessaire d’effectuer des travaux de remise en état et/ou de renouveler le matériel et les équipements du logement meublé au fil du temps. Dans ce cadre, la durée d’amortissement dépend de la nature des éléments et elle ne sera pas la même selon s’il s’agit de travaux ou de meubles.

Tout comme pour l’amortissement des dépenses, la gestion de l’amortissement d’un bien doit être confiée à un expert-comptable. Ce mécanisme répond à des règles comptables spécifiques, notamment la décomposition de l’actif immobilier en composantes, chacune ayant, en effet, une durée d’amortissement qui lui est propre. Le calcul se réalise donc de manière individuelle pour chaque élément. Dans la pratique, il est recommandé de créer un tableau qui regroupe les pourcentages appropriés par élément. Par exemple, un bien amorti sur 20 ans pourrait voir son taux de dépréciation fixé à 5 % chaque année.

Comment choisir entre le régime réel et le micro-BIC ?

Choisir entre le régime réel ou micro-BIC dépend principalement du respect des conditions d’éligibilité et des charges liées au bien. En réalité, il n’existe pas un régime meilleur que l’autre. Le choix dépend principalement de la valeur du bien, ainsi que de celle du mobilier.

En pratique, opter pour le régime réel sera plus avantageux pour réduire la charge fiscale. Attention toutefois à anticiper l’assistance et donc le coût d’un expert-comptable. Cette prestation sera indispensable, notamment pour effectuer correctement l’amortissement d’un bien. Des erreurs dans ce processus pourraient, en effet, entraîner un redressement fiscal.

Dans le cas où le bailleur ne serait pas fortement imposé, le choix du micro-BIC semble plus judicieux. Bien que le régime micro-BIC ne réduise pas autant les revenus imposables que le régime réel, il a l’avantage de limiter les erreurs de déclaration et les frais de gestion.

Comment opter pour le régime réel ?

Par défaut, les locations meublées, qu’elles soient non professionnelles ou professionnelles, relèvent du régime micro-BIC lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Si le bailleur fait le choix du régime réel, il devra donc procéder manuellement à la modification. S’il a déjà déclaré des revenus de location meublée sous le régime micro-BIC et qu’il souhaite passer au régime réel simplifié, il lui suffira d’adresser à l’administration fiscale une lettre de levée d’option avant l’envoi de sa liasse fiscale en mai.

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