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Toulouse : l’observatoire local des loyers dévoile les prix toulousains

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 19 mars 2025

Le marché locatif toulousain n’échappe pas à la pression qui pèse sur les grandes métropoles françaises. Pour autant, les derniers chiffres de l’observatoire local des loyers laissent apparaître une relative stabilité des prix en 2024. Une bonne nouvelle qui doit néanmoins être nuancée, en raison de la faible rotation des biens. Alors, à quoi faut-il s’attendre si vous cherchez à louer ou à investir dans la métropole toulousaine ?

Des évolutions de prix qui varient selon la taille du logement

Selon le dernier rapport de l’Observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine, le loyer de marché médian était de 12 €/m² en 2024, contre 11,9 €/m² en 2023. Autrement dit, les prix des locations à Toulouse sont restés relativement stables et deux raisons expliquent cette tendance :

1. Le plafonnement des loyers : les révisions annuelles sont souvent indexées sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), ce qui limite mécaniquement les hausses.
2. La faible mobilité des locataires : les biens changent peu de main, ce qui a pour conséquence de limiter les hausses de loyer lors des remises en location.

Type de logement	Loyer médian 2024	Évolution par rapport à 2023
Studio / T1 (1 pièce)	443 €/mois	+10 €/mois
T2	538 €/mois	+18 €/mois
T3	695 €/mois	+35 €/mois
T4 et plus (appartement)	842 €/mois	Stable (jusqu’à 1 200 € en hypercentre)
Maison 4 pièces et plus	1 000 €/mois	Stable

Les studios et T1, par exemple, continuent de grimper (+10 €/mois), car ils restent très prisés des étudiants et jeunes actifs. Les T2 et T3, qui forment la plus grosse part du marché locatif, suivent également cette tendance haussière. À l’inverse, la location de maisons ou de grands appartements (T4 et +) stagne : il s’agit de biens plus rares, très recherchés par les familles ou pour de la colocation, mais qui sont peu mis sur le marché.

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Toulouse et ses alentours : des loyers contrastés

Ce rapport met en exergue une autre tendance : à Toulouse, le fossé se creuse entre les loyers du centre et de la périphérie. Le loyer de marché médian au mètre carré dans l’hypercentre approche en effet les 12,7 €/m², tandis qu’il avoisine 11,1 €/m² en périphérie. Une différence qui s’explique en grande partie par la proximité des commodités, la densité des transports en commun et l’attrait toujours fort de la Ville rose pour de nombreux locataires.

Pour autant, si le montant du loyer rapporté au mètre carré est plus bas dans les communes de l’agglomération, la superficie y est plus importante. Conséquence : la quittance totale (hors charges) est parfois plus élevée hors de la ville, car les logements proposés affichent en moyenne 14 m² de plus que ceux situés intramuros.

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Pourquoi les loyers toulousains restent-ils élevés ?

Toulouse reste une métropole particulièrement attractive. La ville a d’ailleurs été élue meilleure ville au monde à visiter en 2025 par Lonely Planet. Résultat : la demande de logements augmente plus vite que l’offre, surtout dans le cœur de la Ville rose. Dans certains quartiers, les logements anciens sont peu nombreux et certains propriétaires préfèrent éviter la colocation pour les grandes surfaces, ce qui réduit les possibilités de location.

Ajouté à cela, la crise de l’immobilier et les nouvelles contraintes (normes écologiques, plafonnement des loyers, mise aux normes pour éviter les « passoires thermiques », etc.), autant de freins qui ont conduit certains bailleurs à se tourner vers des locations saisonnières ou à vendre leurs biens. Cette tendance a participé à réduire encore plus l’offre disponible pour les locations longue durée et donc à maintenir une pression sur les loyers.

Le PLUi-H : un nouveau souffle pour la métropole ?

Le nouveau projet PLUi-H entend booster la construction de 7 400 logements par an, en priorité autour des grandes lignes de transport en commun. L’idée ?

• Limiter l’étalement urbain en concentrant les projets dans les zones déjà urbanisées.
• Protéger les espaces naturels et maintenir la qualité de vie en préservant la biodiversité.
• Développer l’offre de logements sociaux ou à loyers abordables pour accompagner l’essor démographique.

Si sa mise en œuvre se déroule comme prévu, ce plan pourrait détendre progressivement le marché locatif dans les prochaines années, en offrant plus de logements de qualité au plus grand nombre. Après avoir été soumis à enquête publique, du 2 janvier au 13 février 2025, le PLUi-H entame pour l’heure sa dernière étape : il doit faire l’objet d’un rapport de la part de la Commission d’enquête. Celui-ci devra être rendu courant mai. Affaire à suivre !