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Toulouse Métropole projette de construire 72 000 logements d’ici 2035

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 25 juin 2024

Relu et validé par Julien PELISSIER

90 000 : c’est le nombre de nouveaux habitants que Toulouse Métropole s’apprête à accueillir d’ici 2035. Si cette croissance est une bonne nouvelle d’un point de vue économique, elle implique toutefois de faire face à d’importants défis en matière d’urbanisation et de préservation des espaces naturels. Pour répondre à ces enjeux, un nouveau Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUI-H) est en cours d’élaboration. Définitivement arrêté par les élus le 20 juin dernier, celui-ci ne fait en revanche pas l’unanimité. S’il apparaît pour certains comme étant la réponse stratégique pour gérer cette croissance de manière durable et équilibrée, pour d’autres, il ne semble pas aller suffisamment loin pour fluidifier le marché.

Le nouveau PLUI-H de Toulouse Métropole

Le PLUI-H a été spécifiquement conçu pour guider le développement de Toulouse Métropole qui s’apprête à accueillir 90 000 nouveaux habitants d’ici 2035. Une croissance particulièrement significative qui implique non seulement la construction de 72 000 logements, mais également la création de près de 51 000 emplois supplémentaires sur la période 2025-2035.

En plus de ce besoin urgent en termes de logements et d’emplois, ce nouveau plan fait face à un autre enjeu : équilibrer croissance urbaine et préservation des espaces naturels. Concrètement, le PLUI-H met l’accent sur la :

• Préservation de 95 % des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF). Autrement dit, la majorité des terres non urbanisées actuelles resteront intactes.
• Réduction de 50 % de la consommation d’espaces naturels par rapport à la période précédente. 

« 37 maires ont travaillé sur ce projet. C’est un travail collectif remarquable qui a été fait. Après trois années de travail intense, nous devons valider et arrêter le projet qui court pour la période 2025-2035. Ce document est crucial pour l’avenir de la Métropole et sa capacité de répondre aux besoins de la population dans un contexte de changement climatique et de crise du logement. »

La construction de 7 400 logements par an 

Le principal objectif du PLUI-H est de répondre à la demande croissante de logement. En ce sens, il prévoit la construction de 7 400 logements par an, répartis comme suit :

• 72 % des logements seront construits à Toulouse, Colomiers et Blagnac en raison de leur capacité à absorber une densité de population plus élevée grâce à leurs infrastructures existantes.
• 6 % des logements seront construits à Balma et Tournefeuille, des communes de taille moyenne qui bénéficieront d’une croissance modérée.
• 14 % des logements seront construits dans 13 communes relais, notamment Cugnaux, Saint-Orens et Pibrac.
• 8 % des logements seront construits dans 19 autres communes, dont Castelginest, Launaguet et Aussonne.

Un nouveau plan qui préserve les espaces naturels

Dans le but de préserver les ENAF, des études de densification par commune ont été menées. L’enjeu est d’optimiser l’utilisation des espaces dans chaque commune et ainsi de minimiser la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers. La protection renforcée des espaces boisés et des zones naturelles est en effet une des priorités de ce plan d’urbanisme, avec environ 4 200 hectares d’espaces boisés et 800 hectares d’espaces verts qui seront strictement protégés.

Pour la période 2025-2035, le PLUI-H vise à limiter la consommation des espaces naturels à 468 hectares dont : 

• 171 hectares pour la construction de près de 10 000 logements,
• 85 hectares pour l’accueil de près de 6 000 emplois, 
• 59 hectares pour des équipements nécessaires,
• Et 68 hectares pour les infrastructures viaires et ferrées, avec une priorité donnée aux infrastructures pour les modes de transport dits actifs, comme les pistes cyclables et les chemins piétons.

Le défi de l’urbanisation durable 

Ne pas compromettre la qualité de vie des habitants, voilà le principal défi de la densification urbaine. L’enjeu de ce plan est donc de réussir à maintenir des espaces verts, des balcons et des terrasses pour les futurs logements collectifs. En parallèle, le PLUI-H doit également se conformer à la loi Climat et Résilience, qui impose des restrictions strictes sur l’étalement urbain. Pour répondre à toutes ces exigences, le PLUI-H propose plusieurs solutions : 

• La revalorisation du parc de logements existants, notamment par des rénovations énergétiques.
• La promotion de la mixité urbaine et sociale afin de créer des quartiers diversifiés.
• Enfin, le développement d’infrastructures pour les modes de transport actifs, comme les pistes cyclables et les chemins piétons afin de réduire l’empreinte carbone de la Métropole.

« Il y a de nombreux actions et sujets pour permettre de rehausser la qualité des logements. Cette intensification urbaine, qui est venue s’imposer à nous, est une opportunité de retravailler l’espace public. Comme on va vers moins d’étalement urbain, on va retrouver de l’espace public de qualité. »

Un PLUI-H qui ne va pas assez loin

Pour rappel, ce nouveau PLUI-H remplace le précédent qui avait fait l’objet de deux annulations de la part du Tribunal Administratif de Toulouse. En réponse à ces refus, la Métropole avait alors instauré un pacte pour l’habitat, un texte provisoire servant de guide jusqu’à l’adoption du nouveau PLUI-H. Ce pacte fixait déjà un objectif moyen de 7 000 logements par an. Or, selon l’étude réalisée par l’UNAM, l’Union nationale des aménageurs, et l’École supérieure des professions de l’immobilier (ESPI), cet objectif, maintenu dans le nouveau PLUI-H, est à ce jour insuffisant. Toulouse Métropole devrait produire 10 000 logements par an jusqu’en 2030 pour éviter une crise du logement.

« Un logement vacant n’est pas forcément un logement disponible. L’étude révèle l’inadaptation géographique entre l’offre de logements vacants et les besoins de logements des territoires. »

Ces 3 000 logements manquants pourraient donc exacerber les tensions sur le marché immobilier et rendre l’accès au logement encore plus difficile pour de nombreux habitants. Si cette première étape reste néanmoins une bonne nouvelle pour le marché, elle ne semble néanmoins pas s’adapter totalement à la croissance des besoins en logements sur la métropole.

« Avec 8 726 logements dans un scénario minimum et 9 931 dans un scénario maximum, cela représente 11 % de besoin en plus pour la Métropole de Toulouse. »

Le nouveau PLUI-H devra faire l’objet d’une enquête publique en 2025 avant d’être définitivement approuvé.