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Recherche de fuite en copropriété : à qui incombe-t-elle ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 04 mars 2024

Gérer une copropriété implique de nombreuses responsabilités. Parmi celles-ci, se trouve la gestion des fuites et des dégâts des eaux. Dans ce contexte, pour résoudre efficacement et rapidement le problème, il est essentiel de savoir qui doit déclencher la procédure de recherche de fuite en copropriété.

Quels sont les bons réflexes en cas de dégât des eaux ?

Le maître-mot en cas de dégât des eaux est la rapidité. En effet, il est crucial de localiser et de stopper la fuite le plus rapidement possible afin de limiter la casse. Une fois cette étape passée, vous devrez documenter le sinistre, c’est-à-dire constater les dégâts, prendre des photos et rechercher les factures des biens et matériels endommagés. Toutes ces informations vous seront utiles lors de la déclaration du sinistre. Déclarez-le ensuite à votre assureur dans les 5 jours ouvrés, de préférence avec un constat amiable dégât des eaux selon Justice.fr.

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Qui doit prendre en charge la recherche de fuite ?

Depuis le 1er juillet 2020, c’est l’assureur de l’occupant (locataire ou propriétaire) qui organise la recherche de fuite dans le local de son assuré, selon la convention IRSI. En cas de défaut d’assurance du locataire, l’assurance PNO (propriétaire non-occupant) devra être sollicitée.

Cependant, si la recherche initiale ne donne aucun résultat et qu’une recherche de fuite destructive est nécessaire, les frais associés seront pris en charge par l’assurance du propriétaire, qu’il soit occupant ou non-occupant. Enfin, dans le cas où la recherche de fuite se déroulerait dans une partie commune, il revient à l’assurance de l’immeuble d’en organiser la réalisation. Cette responsabilité s’applique également si le propriétaire du local n’est pas assuré.

Qui organise la recherche de fuite, cas par cas ?

Situation	Qui organise et prend en charge
Fuite dans un logement occupé	L’assureur de l’occupant (locataire ou propriétaire occupant)
Recherche destructive, occupant non assuré, logement vacant ou meublé	L’assureur du propriétaire non occupant
Fuite dans les parties communes, ou occupant non assuré sans assurance PNO	L’assureur de l’immeuble
Recherche lancée par le syndic, fuite venant d’un lot	L’assureur du copropriétaire de ce lot

Qu’est-ce que la convention IRSI ?

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est un accord conclu entre les assureurs, sous l’égide de la Fédération française de l’assurance, et appliqué depuis le 1er juin 2018. Cette convention a pour but de régler de manière efficace les sinistres affectant les immeubles en copropriété.

Cette convention établit un cadre pour la gestion des sinistres impliquant plusieurs assureurs, souvent dans le cas de dégâts des eaux ou d’autres dommages touchant à la fois les parties privatives et les parties communes d’un immeuble en copropriété.

Voici quelques points clés de la convention IRSI :

• Un seul assureur est désigné comme « assureur principal » pour gérer le sinistre. Cet assureur centralise les demandes d’indemnisation et coordonne le règlement du sinistre.
• La convention IRSI définit les responsabilités de chaque assureur en fonction de la nature du sinistre et de la partie de l’immeuble concernée. Elle établit également les modalités de prise en charge des dommages et de répartition des coûts entre les différents assureurs impliqués.
• Elle s’applique aux dégâts des eaux et incendies dont les dommages ne dépassent pas 5 000 € HT par local : jusqu’à 1 600 € HT, l’assureur gestionnaire indemnise sans recours ; de 1 600 à 5 000 € HT, des recours entre assureurs sont possibles.
• L’objectif principal de la convention IRSI est de simplifier et d’accélérer le règlement des sinistres en évitant les litiges entre assureurs et en assurant une indemnisation rapide et équitable pour les victimes.
• La convention prévoit également des mécanismes de recours entre assureurs pour récupérer les sommes versées aux assurés lorsque la responsabilité d’un autre assureur est engagée.

Quelles sont les démarches à suivre lors d’une recherche de fuite ?

Une procédure de recherche de fuite va toujours commencer par une inspection visuelle approfondie de la zone présumée de fuite, le but étant de trouver tout indice de dommage apparent : taches d’humidité, moisissures, fissures ou marques d’eau.

La recherche de fuite « classique »

Dans un premier temps, l’expert procède à une vérification en plusieurs étapes :

• Il évalue les dommages causés par le dégât des eaux,
• Il inspecte visuellement les zones sinistrées,
• Il réalise des tests non-invasifs afin d’évaluer l’ampleur des dégâts.

À partir de cette recherche initiale, l’expert sera en mesure de proposer des solutions appropriées et notamment des investigations plus approfondies, si besoin.

La recherche de fuite « destructive »

On parle de recherche de fuite destructive lorsqu’il faut détruire une partie du logement (carrelage, cloison, plafond) pour localiser la fuite. Dans ce cas de figure, la recherche de fuite doit être plus approfondie et peut nécessiter l’utilisation de techniques avancées, comme des technologies de détection sophistiquées et l’inspection détaillée des canalisations et des systèmes de plomberie.

Les outils pour repérer une fuite d’eau

Plusieurs outils peuvent être utilisés pour détecter une fuite d’eau :

• Le détecteur de fuite électronique ; cet appareil utilise des capteurs électroniques pour repérer les variations d’humidité et les fuites d’eau dans les murs, les planchers et les plafonds.
• La caméra d’inspection des canalisations ; elles peuvent être insérées dans les canalisations pour visualiser l’intérieur des tuyaux et repérer les fuites, les obstructions ou les dommages structurels.
• Le détecteur acoustique ; cet outil utilise le son pour localiser les fuites d’eau en détectant les bruits de fuite à travers les matériaux solides.
• Les colorants de détection de fuites ; ces colorants spéciaux peuvent être ajoutés à l’eau pour aider à identifier la source d’une fuite en observant la couleur de l’eau qui s’écoule.
• La thermographie infrarouge ; les caméras thermiques peuvent être utilisées pour détecter les variations de température causées par les fuites d’eau, ce qui peut aider à localiser les zones humides ou les infiltrations.

Qui doit prendre en charge la recherche de fuite en copropriété ?

Si un dégât des eaux survient dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, la responsabilité de la recherche de fuite incombe au syndic de copropriété. Le syndic intervient également dans des situations particulières, notamment :

• Lorsqu’il est impossible d’accéder à un logement où le dégât des eaux a débuté.
• En cas de résultat négatif lors de la recherche de fuite initiale.
• Si plusieurs logements sont touchés par le sinistre.

Si la recherche menée à l’initiative du syndic révèle que la fuite provient d’un logement, ce sont les frais de l’assureur du copropriétaire de ce logement, occupant ou non, qui s’appliquent.

Quel est le coût d’une recherche de fuite ?

En général, cette prestation est facturée selon un forfait ou une tarification horaire. Les professionnels peuvent proposer un montant fixe pour l’intervention complète, ajusté en fonction de l’ampleur de la recherche et des équipements requis. Ils peuvent également adopter un taux horaire, ajusté par la localisation géographique et le niveau d’expertise du professionnel.

Faut-il souscrire une assurance pour se protéger en cas de fuite d’eau ?

Les dégâts des eaux représentent une part importante des sinistres, qu’ils soient dus à de la négligence, une rupture de canalisation ou à une infiltration. Souscrire une assurance incluant une garantie dégâts des eaux est donc essentiel. Côté locataire, cette garantie est incluse dans l’assurance risques locatifs qui, pour rappel, est obligatoire. Côté propriétaire, elle fait souvent partie du contrat PNO ; en copropriété, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit d’ailleurs être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Elle prend généralement en charge :

• Les fuites ou les ruptures des canalisations intérieures et des appareils à effet d’eau (tels que les machines à laver, la robinetterie, etc.).
• Les infiltrations à travers les toitures, les terrasses, etc.
• Le débordement des installations sanitaires ou des appareils électroménagers.

Questions fréquentes

Combien de temps a-t-on pour déclarer un dégât des eaux ?

5 jours ouvrés après la découverte du sinistre, sauf délai plus long prévu par le contrat. Joindre un constat amiable dégât des eaux accélère le traitement.

Qui paie la recherche de fuite si la fuite vient de chez le voisin ?

La recherche est organisée par l’assureur de l’occupant du local où elle doit avoir lieu. Si elle est lancée par le syndic et que la fuite vient d’un logement, l’assureur du copropriétaire de ce logement la prend en charge.

La convention IRSI s’applique-t-elle à tous les sinistres ?

Non. Elle concerne les dégâts des eaux et incendies dont les dommages ne dépassent pas 5 000 € HT par local. Au-delà, les assureurs appliquent d’autres règles d’indemnisation.