Temps de lecture : 3 min

Faut-il une autorisation pour faire des travaux privatifs en copropriété ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 12 décembre 2024

Les propriétaires souhaitant effectuer des travaux en copropriété doivent dans certains cas demander l’accord en assemblée générale. Découvrez la nature des travaux concernés et comment s’y prendre pour éviter les litiges.

Faut-il systématiquement demander une autorisation pour des travaux sur des parties communes ?

Oui, dès lors que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : ils doivent être autorisés par l’assemblée générale à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). Si la résolution recueille au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible selon Justice.fr. Les copropriétaires ne sont pas contraints de demander l’autorisation pour des interventions plus légères qui restent dans leur lot, comme la pose d’étagères ou le remplacement d’un revêtement de sol, à condition de ne toucher ni aux murs porteurs, ni aux canalisations communes, ni à la façade. En revanche, la modification d’une installation ou d’une canalisation commune, ou toute autre intervention risquée et dangereuse au sein de la copropriété doit être soumise en AG.

• En savoir plus sur le vote des travaux en copropriété

Les travaux extérieurs en copropriété doivent-ils être validés par les copropriétaires ?

Oui, dès qu’ils modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. Ce sont les modifications pouvant modifier l’esthétisme de la façade qui doivent être accordées par l’assemblée générale des copropriétaires. C’est le cas par exemple lorsqu’un propriétaire souhaite installer des volets roulants ou changer la couleur des menuiseries. Afin de s’assurer de l’homogénéité des travaux avec l’ensemble des autres habitations, la copropriété doit être consultée. Les gros changements sur les façades extérieures nécessitent également une autorisation obligatoire. L’accord de la copropriété ne dispense pas des démarches d’urbanisme : une modification de façade peut aussi nécessiter une déclaration préalable en mairie.

Puis-je obtenir l’autorisation de ma copropriété une fois les travaux effectués ?

Il n’est pas toujours trop tard pour obtenir l’aval de sa copropriété une fois les travaux terminés. En effet, la loi prévoit la possibilité de demander une autorisation de travaux a posteriori. On appelle cela une ratification, une validation ou une régularisation. Grâce à cette procédure, l’assemblée générale est en droit de régulariser des travaux réalisés par les propriétaires sans autorisation préalable. Cette ratification, votée à la même majorité, produit les mêmes effets qu’une autorisation préalable (Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 février 2020, n° 18-18.751). L’assemblée reste libre de la refuser.

Le silence de la copropriété est-il considéré comme une acceptation tacite ?

Dans certains cas, lorsque la copropriété ne se prononce pas après les travaux effectués par un copropriétaire, son silence peut effectivement valoir approbation. Depuis 2010, la jurisprudence dit que si l’assemblée générale décide de ne pas poursuivre en justice un copropriétaire ayant effectué des travaux sans l’accord de l’AG (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 2010, n° 09-15.013). La non intervention de l’assemblée générale peut être considérée comme une ratification implicite. Toutefois, cette acceptation tacite ne pourra pas s’appliquer lorsque les travaux engagés par les copropriétaires font l’objet d’un litige ou ont entraîné une décision judiciaire.

Que faire si l’AG refuse mon projet de travaux en copropriété ?

Lorsque la demande de travaux d’un copropriétaire est refusée après le vote en assemblée générale, ce dernier peut saisir la justice afin de contester la décision. Les juges évalueront la sévérité de la décision, en se basant sur la nature des travaux effectués et des troubles causés aux autres copropriétaires. Dans le cas contraire, si les modifications apportées n’entraînent aucune modification extérieure significative ou dangereuse et respectant les règles de copropriété, le tribunal pourra alors annuler le refus.

Comment éviter un litige pour des travaux en copropriété ?

Avant de se lancer dans des modifications en copropriété, il est préférable de consulter le règlement et d’informer le syndic de ses intentions de travaux. Pour obtenir l’autorisation, demandez au syndic d’inscrire votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, avec un descriptif des travaux. Un locataire doit passer par son bailleur. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter un avocat spécialisé en droit immobilier, lequel vous guidera dans les démarches à suivre afin de respecter les règles de copropriété.

Questions réponses

Faut-il une autorisation pour abattre une cloison dans son appartement ?

Pas si la cloison n’est pas porteuse et ne contient pas de canalisation commune : elle fait alors partie de votre lot. Si le mur est porteur, c’est une partie commune et l’accord de l’assemblée générale est obligatoire.

Quelle majorité pour autoriser des travaux privatifs sur les parties communes ?

La majorité absolue de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si elle n’est pas atteinte mais que la résolution obtient au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple est possible immédiatement.

Que risque-t-on en faisant des travaux sans autorisation ?

Le syndicat peut demander en justice la remise en état aux frais du copropriétaire. L’assemblée peut aussi ratifier les travaux après coup, ce qui vaut autorisation.