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Pourquoi créer une société civile immobilière (SCI) ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 23 novembre 2023

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure légale conçue pour détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est constituée de deux associés au minimum et ceux-ci reçoivent, en contrepartie, des parts sociales. Cette forme juridique permet d’écarter les règles de l’indivision et d’optimiser fiscalement la transmission d’un patrimoine à ses héritiers. Comprendre à la fois ses atouts et les inconvénients qui en découlent est une étape cruciale avant de se lancer. Découvrez toutes les informations importantes à connaître dans le guide SGL !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, Société Civile Immobilière, est une forme de société qui implique au moins deux associés dans la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Sous cette forme juridique, les biens sont détenus par la société.

Les différents types de SCI

Il existe différentes formes de Société Civile Immobilière :

• La SCI de gestion ou de location. Cette forme classique de SCI permet l’achat, la gestion et éventuellement la location d’un bien immobilier par plusieurs personnes. L’objectif principal est généralement de rentabiliser un ou plusieurs biens grâce à la location.
• La SCI familiale. Réservée aux membres d’une même famille, cette SCI est spécifiquement conçue pour ce groupe restreint.
• La SCI construction-vente. Elle est utilisée pour acquérir un terrain afin d’y construire un bien immobilier qui sera revendu par la suite.
• La SCI attribution. Cette forme de SCI permet de définir précisément la part de l’immeuble appartenant à chaque associé.
• La SCI de jouissance à temps partagé. Elle a pour objectif de permettre le partage temporaire de l’usage d’un bien immobilier.

• À lire également : faut-il opter pour l’investissement locatif clé en main ?

Quels sont les avantages de la SCI ?

La SCI offre plusieurs avantages aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier en groupe. En voici quelques-uns :

• Les associés d’une SCI ne sont généralement responsables qu’à hauteur de leurs apports, ce qui limite leur responsabilité financière en cas de dettes ou de litiges.
• La SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier entre les générations. Les parts sociales peuvent être transmises plus aisément que pour la transmission d’un bien immobilier en direct.
• Les règles de fonctionnement d’une SCI sont définies dans les statuts établis par les associés, ce qui offre une grande flexibilité dans la gestion de la société et des biens immobiliers.
• La SCI optimise la fiscalité en répartissant les revenus fonciers entre les associés. Ce modèle est donc particulièrement avantageux sur le plan fiscal, notamment pour les familles.
• Elle permet également à plusieurs personnes de se regrouper pour investir dans l’immobilier et réduit donc le coût financier de l’achat d’un bien immobilier.
• Cette forme de société simplifie la gestion d’un bien en répartissant les tâches entre les associés ou en déléguant la gestion à un gérant, allégeant, ainsi, les responsabilités individuelles.
• Enfin, les associés peuvent investir dans plusieurs biens immobiliers au sein d’une même SCI, ce qui permet une diversification de leur patrimoine.

Quelle est la fiscalité de la SCI ?

La SCI est initialement soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui la différencie des sociétés commerciales, généralement assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS). Cependant, les associés ont le choix d’opter pour l’IS.

• Sous le régime de l’IR, les bénéfices imposables de la SCI sont répartis entre les associés en fonction de leur part dans le capital social. Chaque associé doit déclarer sa part de bénéfices dans sa déclaration de revenus personnelle, sous la catégorie des revenus fonciers.
• En optant pour l’IS, la SCI doit informer par écrit le Service des impôts des entreprises (SIE) de sa décision. Ce choix prend effet le mois suivant la réception de la notification. À noter que si l’objet social de la SCI a un caractère commercial, l’IS est obligatoire.
• La société doit déclarer ses bénéfices imposables à la clôture de chaque exercice social auprès du SIE compétent. Le taux d’imposition dépend du chiffre d’affaires annuel de la société. L’option pour l’IS est généralement avantageuse lorsque les bénéfices imposables dépassent un certain seuil, généralement au-delà de 30 % pour les revenus des associés (ou de 41 à 45 % pour les tranches de revenus les plus élevées).

À noter que les propriétaires d’une SCI sont tenus de payer la taxe foncière chaque année, même si la société n’a pas réalisé de bénéfices.

Comment créer une Société civile immobilière ?

Plusieurs étapes sont à suivre pour créer une SCI, dont certaines impliquent des coûts à anticiper.

Définir l’objet de la SCI et réunir les associés

Comme pour toute création de société, la première étape est de définir clairement votre objectif.

• S’agit-il de gérer un patrimoine immobilier familial ?
• D’investir dans l’immobilier locatif ?

Cette clarification vous aidera à structurer votre société en conséquence. De plus, il est nécessaire de réunir au moins deux associés pour constituer la SCI.

Rédiger les statuts

Les statuts de la SCI sont un document légal qui définit les règles de fonctionnement de la société. Ils doivent être rédigés par écrit et peuvent être faits devant un notaire. Les statuts doivent inclure, entre autres, des informations sur :

• Les associés,
• Le capital social,
• La répartition des parts,
• Les règles de gestion,
• Etc.

Dépôt du capital à la banque

Le capital social d’une SCI doit être versé, soit sur un compte ouvert au nom de la société, soit au notaire. Un certificat de dépôt est ensuite émis. Le déblocage de ce capital interviendra une fois que la société aura été officiellement créée.

Publication de l’annonce légale

Autre étape importante : la publication d’une annonce légale dans un journal habilité à recevoir ce type d’annonces. Celle-ci doit contenir diverses informations sur la SCI, comme son nom, son siège social, son objet social, etc.

Immatriculation de la SCI

Une fois les démarches préliminaires à l’immatriculation de l’entreprise accomplies, un formulaire de création d’entreprise en ligne est alors à remplir. Il doit être accompagné de pièces justificatives. Cette étape peut être effectuée en ligne sur le guichet unique ou en étant accompagné par un professionnel.

Les documents à fournir comprennent :

• Une copie des statuts de la société,
• L’avis de parution dans le journal d’annonces légales,
• Une pièce d’identité du gérant,
• La déclaration de non-condamnation du gérant,
• La déclaration des bénéficiaires effectifs,
• Un justificatif de domiciliation de la société.

Comment fonctionne une SCI ?

Le fonctionnement d’une SCI peut être complexe selon la forme choisie par les associés. C’est pourquoi, il est fortement recommandé d’avoir recours aux services et conseils d’experts du secteur.

Les associés

Une SCI doit avoir au moins deux associés. Il peut s’agir de personnes physiques ou morales (comme d’autres sociétés). Chaque associé détient des parts sociales qui représentent sa participation dans la SCI.

Le capital social

La SCI a un capital social divisé en parts sociales. Les associés contribuent au capital en apportant des biens immobiliers, de l’argent ou d’autres actifs.

La gestion

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être choisis parmi les associés ou des personnes extérieures. Les pouvoirs et responsabilités des gérants sont définis dans les statuts de la SCI. Ils sont responsables de la gestion courante de la société, de la prise de décisions et de la représentation de la SCI.

L’objet social

L’objet social d’une SCI est généralement la gestion, l’administration et la mise en valeur de biens immobiliers. Cela peut inclure la location de propriétés, la gestion des travaux d’entretien, la vente ou l’achat de biens immobiliers, etc.

L’imposition

Une SCI peut choisir entre deux régimes fiscaux en France : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Dans le régime de l’IR, les bénéfices et les pertes de la SCI sont répartis entre les associés et sont imposés au niveau de leurs déclarations de revenus personnels. Dans le régime de l’IS, la SCI est imposée en tant qu’entité distincte.

Les assemblées générales

Les décisions importantes concernant la SCI sont prises lors des assemblées générales des associés. Les règles de fonctionnement et de prise de décision sont généralement définies dans les statuts de la SCI.

La comptabilité

Une SCI doit tenir une comptabilité régulière et produire des comptes annuels conformément à la législation en vigueur. Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable pour s’occuper de ces aspects.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

La SCI comprend également des désavantages qu’il est primordial de considérer, comme le poids des formalités de création, la tenue des AG et les obligations comptables et fiscales.

Les formalités et le coût de la création de la SCI

L’un des principaux inconvénients associé à la SCI réside dans les formalités administratives qu’elle exige lors de sa création et notamment :

• La rédaction des statuts ;
• La publication d’une annonce légale de création ;
• Le dépôt d’un dossier auprès du guichet unique sur le site de l’INPI ;
• La déclaration du registre des bénéficiaires effectifs de la SCI.

La tenue des AG

Chaque année, une assemblée générale doit être organisée pour approuver les comptes de la SCI. Durant sa durée d’existence, la SCI est soumise à diverses obligations :

• Le gérant de la SCI est tenu de convoquer tous les associés à au moins une réunion annuelle.
• Les procédures de cette réunion doivent être consignées dans un procès-verbal d’assemblée générale,
• Lequel est ensuite enregistré dans un registre spécifique prévu à cet effet.

Les obligations comptables et fiscales

Si vous choisissez le régime de l’Impôt sur les Sociétés pour votre SCI, il est impératif de maintenir une comptabilité pour votre activité. Bien que le volume de transactions puisse être relativement faible avec une SCI, en comparaison avec une entreprise commerciale, vous devrez néanmoins conserver un suivi comptable et le transmettre au greffe chaque année.

Les restrictions en cas de revente

Les cessions de parts sociales d’une SCI peuvent être plus complexes que la vente d’un bien immobilier en nom propre, car elles impliquent souvent l’accord des autres associés.

La responsabilité des associés

Les associés d’une SCI peuvent être tenus responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels, en particulier dans le cas où la SCI serait endettée et ne parviendrait pas à rembourser ses créanciers. Cette règle peut représenter un frein important dans la création de ce type de société.

Les contraintes en cas de changement

Tout changement dans la composition des associés, comme l’entrée ou la sortie d’un associé, peut entraîner des formalités administratives et juridiques complexes. Ce paramètre est donc à prendre en compte lors de la création d’une SCI.