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Encadrement des loyers à Paris : tout ce que propriétaires et locataires doivent savoir

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 15 octobre 2026

Relu et validé par Lia FLORES

À Paris, lorsqu’un bail d’habitation est signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2019, il est soumis à l’encadrement des loyers? Concrètement, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, un plafond au m² fixé chaque année par arrêté préfectoral. Un propriétaire bailleur qui ne respecte pas ce plafonnement s’expose à une amende pouvant atteindre jusqu’à 5 000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une personne morale) par logement. Le remboursement des loyers trop perçus devra également être effectué par le propriétaire.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers et comment fonctionne-t-il à Paris ?

L’encadrement des loyers est un dispositif de plafonnement du loyer qui s’applique dans certaines communes situées en zone tendue. À Paris, les propriétaires bailleurs ont l’interdiction de fixer un loyer hors charges supérieur au loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de son logement, à la date de signature d’un nouveau bail.

Le mécanisme repose sur trois valeurs exprimées en euros par mètre carré de surface habitable et par mois. Elles sont mises à jour et publiées chaque année par le préfet de région de Paris :

• Le loyer de référence : le loyer médian identifié pour des logements similaires (même quartier, même type de location, même nombre de pièces, même époque de construction) ;
• Le loyer de référence majoré : le loyer de référence augmenté de 20 %. C’est le plafond légal ;
• Le loyer de référence minoré : le loyer de référence diminué de 30 %. C’est le plancher, utile au bailleur lors d’un renouvellement de bail.

Le loyer de base inscrit au contrat de location doit donc se situer dans la fourchette comprise entre le loyer minoré et le loyer majoré.

Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et appliqué une première fois à Paris entre 2015 et 2017, le dispositif d’encadrement des loyers a été annulé par la justice administrative. Il a ensuite été rétabli par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 sous forme de test. À la demande de la Ville, il s’applique de nouveau à Paris intra-muros depuis le 1er juillet 2019. La loi 3DS du 21 février 2022 a porté la durée de l’expérimentation de cinq à huit ans. Elle doit donc s’achever le 24 novembre 2026, sauf si une nouvelle loi la prolonge ou la rend permanente avant cette date.

Et après le 24 novembre 2026 ?

Sans nouveau texte voté avant cette date, l’encadrement des loyers prendra fin automatiquement à Paris comme dans les autres villes engagées dans l’expérimentation. Une proposition de loi visant à rendre le dispositif permanent a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le Sénat doit l’examiner à partir du 21 octobre 2026. De son côté, le gouvernement penche plutôt pour une prolongation de deux ans, sans ajouter de nouvelles communes.

En attendant, rien ne change : tout bail signé ou renouvelé à Paris d’ici au 24 novembre 2026 doit respecter le loyer de référence majoré fixé par l’arrêté en vigueur.

• À lire également : À Paris, l’encadrement des loyers a permis aux locataires d’économiser 64 € par mois depuis 2019

Quels logements et quels baux sont concernés par l’encadrement des loyers à Paris ?

L’encadrement des loyers concerne tous les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 portant sur un logement situé à Paris intra-muros et signés à compter du 1er juillet 2019. Il  s’agit des locations vides, des locations meublées, des colocations et des baux de mobilité, dès l’instant où le logement est loué en tant que la résidence principale du locataire. Il s’applique également lors du renouvellement du bail et à chaque changement de locataire.

Situation	Soumis à l’encadrement ?	Précisions
Location vide (résidence principale)	Oui	Bail de 3 ans minimum (bailleur personne physique)
Location meublée (résidence principale)	Oui	Le loyer de référence intègre déjà une majoration « meublé », de 10 % à 13 % en moyenne selon la Ville de Paris, fixée chaque année par le même arrêté.
Colocation (vide ou meublée)	Oui	Le plafond s’apprécie sur le logement entier, que le bail soit unique ou que chaque colocataire signe un bail individuel
Bail mobilité (1 à 10 mois)	Oui	Bail soumis à la loi de 1989
Renouvellement ou reconduction d’un bail	Oui	Le plafond applicable est celui en vigueur à la date du renouvellement
Bail signé avant le 1er juillet 2019 (jamais renouvelé)	Non	Voir la FAQ ci-dessous
Logement social (HLM, conventionné APL ou ANAH)	Non	Loyer fixé par la convention
Logement soumis à la loi de 1948	Non	Régime de loyer spécifique
Location saisonnière / meublé de tourisme	Non	Réglementation propre à Paris (déclaration, changement d’usage)
Logement en résidence-services (résidence étudiante, jeunes actifs)	Non	Contrat de résidence-services
Local commercial, professionnel, résidence secondaire	Non	Hors champ de la loi de 1989

Comment calculer le loyer plafond autorisé à Paris ?

Le plafond du loyer se calcule en multipliant le loyer de référence majoré (en €/m²/mois) correspondant au type de logement, par sa surface habitable.

Voici les 3 points à prendre en compte :

• Le montant obtenu est un loyer hors charges ;
• La surface retenue est la surface habitable au sens de la loi Boutin, et non la surface de la loi Carrez ;
• La grille de référence à utiliser est celle en vigueur à la date de signature du bail, et non à la date de l’annonce ou de la visite. Un bail signé le 30 juin et un bail signé le 1er juillet ne relèvent pas du même arrêté.

Quels sont les critères pris en compte ?

Quatre critères déterminent le loyer de référence majoré à appliquer sur un logement à Paris :

Attention, l’état du logement, ses équipements, son étage, sa luminosité, la présence d’un ascenseur ou la proximité d’une station de métro n’entrent pas dans le calcul du plafond de l’encadrement des loyers.

Utiliser le simulateur officiel de la Ville de Paris

La Ville de Paris met à disposition un simulateur en ligne gratuit permettant de connaître le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré applicables selon l’adresse renseignée. Il permet ensuite de comparer ou de connaître le loyer à pratiquer à ce plafond. Il est accessible facilement depuis la page “Encadrement des loyers vérifiez si vous êtes concerné” sur le site internet paris.fr.

Cinq informations doivent être mentionnées par le propriétaire :

• L’adresse exacte du logement ;
• Le caractère vide ou meublé de la location ;
• Le nombre de pièces principales ;
• L’époque de construction de l’immeuble ;
• La surface habitable et le montant du loyer hors charges.

Le résultat du simulateur peut servir aussi bien aux propriétaires qu’uax locataires. Depuis le 15 janvier 2025, un compte Mon Paris est nécessaire pour déposer un signalement en tant que locataire.

Qu’est-ce que le complément de loyer et dans quels cas s’applique-t-il ?

Le complément de loyer peut être appliqué au loyer de base (hors charges), lorsque le logement dispose de caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. C’est la seule dérogation légale possible, permettant de dépasser le loyer de référence majoré imposé par la loi. Pour cela, deux conditions doivent être requises : le loyer de base doit déjà respecter le plafond, et le complément doit être inscrit au bail avec son montant et ses motifs dans le détail.

Voici les caractéristiques valables pour appliquer un complément de loyer selon la jurisprudence et la doctrine de la Ville de Paris :

Motifs jugés recevables par des décisions de justice :

• Une grande terrasse ;
• Une vue directe exceptionnelle sur un monument ;
• Des équipements luxueux ;
• Une hauteur sous plafond supérieure à 3,3 mètres.

Motifs jugés irrecevables :

• La décoration ou la luminosité du logement ;
• Une cuisine équipée ;
• Des placards de rangement ;
• La proximité du métro ou du RER ;
• Des travaux de rénovation ;
• Un petit balcon.

Des cas d’interdiction absolue de complément de loyer à Paris ont été définis. Depuis la loi du 16 août 2022 pour la protection du pouvoir d’achat, aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement présente l’une des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations venant de l’extérieur, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée, une mauvaise exposition de la pièce principale.

Quelles mentions obligatoires doivent figurer dans le bail avec l’encadrement de loyer ?

Chaque nouveau bail parisien signé depuis le 1er juillet 2019 doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature. Il doit  correspondre de façon précise à la catégorie du logement décrite au contrat (secteur, vide ou meublé, nombre de pièces, époque de construction). Selon le cas de figure, plusieurs mentions issues de la loi de 1989 et de ses textes d’application doivent être mentionnées :

• Le montant du loyer de base hors charges et les modalités de révision ;
• Le montant du complément de loyer et le motif justifiant son application ;
• Le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, s’il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature ;
• La nature et le montant des travaux réalisés depuis le départ de l’ancien locataire ;
• La surface habitable du logement ;
• La date de signature et la date de prise d’effet du bail.

Plusieurs documents doivent aussi être annexés au bail au sein du dossier de diagnostic technique, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions (ERP). Le DPE est annexé au bail depuis 2007 et il est opposable depuis le 1er juillet 2021 : le locataire peut donc s’en prévaloir contre le bailleur. Sa classe a des effets directs sur le loyer, puisqu’un logement classé F ou G ne peut faire l’objet ni d’un complément de loyer, ni d’une réévaluation au renouvellement.

Les annonces immobilières sont également concernées et doivent mentionner le loyer de référence majoré, le montant du complément de loyer et les caractéristiques qui le justifient.

Que faire en cas de dépassement du loyer plafond ?

Un dépassement du loyer de référence majoré n’a pas de conséquences sur la validité du bail. Cependant, le locataire peut demander une mise en conformité du contrat et un remboursement des sommes versées en trop. Son signalement expose le bailleur à une sanction administrative de la Ville de Paris. Enfin, la procédure pour signaler un dépassement de loyer à Paris est la même quelle que soit l’ancienneté du bail, dès l’instant qu’il a été signé à partir du 1er juillet 2019.

Pour le locataire : comment signaler un dépassement à la Ville de Paris ?

Depuis le 1er janvier 2023, c’est la Ville de Paris qui se charge de recueillir les signalements de dépassement de loyer. Ce signalement est entièrement gratuit et peut être déposé à tout moment pendant la durée de vie d’un bail.

Voici comment se déroule ce signalement :

• Vérifier son loyer avec le simulateur officiel de la Ville de Paris, à partir de l’adresse, du type de location, du nombre de pièces, de l’époque de construction et de la surface.
• Rassembler les pièces : bail signé, quittances de loyer, éventuel avenant, DPE.
• Déposer le signalement en ligne, depuis un compte Mon Paris (obligatoire depuis le 15 janvier 2025).
• Instruction du dossier par les services de la Ville, principalement sur pièces.
• Mise en demeure du propriétaire si le dépassement est avéré avec un remboursement des trop-perçus et la régularisation du bail par avenant.
• Amende administrative en cas d’absence de réponse ou de refus persistant, après une phase contradictoire.

Pour bénéficier d’un accompagnement gratuit, le locataire comme le bailleur peuvent solliciter l’ADIL 75 (conseil juridique neutre et gratuit, permanences en mairies d’arrondissement, rendez-vous en visioconférence) ou les permanences juridiques de la Ville en Points d’accès au droit.

Pour le propriétaire : quels risques en cas de non-conformité ?

Un propriétaire bailleur qui applique un loyer supérieur au loyer de référence majoré, risque une amende pouvant atteindre jusqu’à 5 000 € s’il s’agit d’une personne physique et 15 000 € s’il c’est une personne morale. Le propriétaire devra également régulariser la situation, et ce même après avoir payé l’amende.

Loyer de référence, loyer majoré, loyer minoré : quelles différences ?

Le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence + 20 %, est le plafond légal à ne pas dépasser dans les villes soumises à l’encadrement des loyers. Le loyer de référence minoré, égal au loyer de référence – 30 %, est le plancher qui permet au bailleur de demander une réévaluation au moment d’un renouvellement de bail. Concrètement, un loyer de base inférieur au loyer minoré autorise le propriétaire à proposer une hausse au renouvellement du bail, à condition d’en informer le locataire au moins six mois avant l’échéance et de s’appuyer sur des références de logements comparables. Attention, les logements classés F ou G au DPE ne sont pas concernés par cette réévaluation.. D’un autre côté, un locataire dont le loyer dépasse le loyer majoré peut réclamer une diminution de celui-ci, au moins cinq mois avant la fin du bail.

L’encadrement des loyers s’applique-t-il aux baux signés avant le 1er juillet 2019 ?

Non. Un bail parisien signé avant le 1er juillet 2019 et qui n’a pas été renouvelé depuis n’est pas soumis à l’encadrement des loyers. En effet, aucun signalement ne peut être déposé et aucun remboursement de trop-perçu ne peut être réclamé par le locataire.

En revanche, le dispositif doit être appliqué dès le premier renouvellement ou la première reconduction du bail qui a lieu après cette date, ainsi qu’aux nouvelles locations. Sur le terrain, la quasi-totalité du parc locatif privé parisien est concernée.

Un propriétaire peut-il dépasser le loyer de référence majoré grâce à un complément de loyer ?

Oui, mais uniquement dans le cas où le logement dispose de caractéristiques de localisation ou de confort vraiment exceptionnelles par rapport aux logements comparables dans le secteur. Il faut également que le loyer de base respecte déjà le plafond, et que le complément soit inscrit dans le bail avec son montant et ses motifs détaillés. Le complément de loyer n’est pas automatique : la loi ne fixe ni liste de caractéristiques à justifier, ni le barème. En cas de contestation, le bailleur devra justifier son complément de loyer lui-même.

Trois erreurs fréquentes peuvent rendre le complément de loyer caduque :

• Invoquer le niveau du marché local. Un logement parisien au prix d’achat élevé n’ouvre pas droit à un complément de loyer : la comparaison doit se faire avec des logements similaires du même secteur, déjà intégrés dans le loyer de référence ;
• Invoquer une prestation courante (cuisine équipée, rénovation récente, balcon, proximité du métro), un équipement nécessaire au logement, même si celui-ci a fait l’objet d’une rénovation de grande qualité ne justifie pas d’augmenter le prix du loyer ;
• Omettre le détail des motifs au bail. Un complément de loyer mentionné sans justification écrite est infondé et obligatoirement réfutable.