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Toulouse est-elle concernée par l’encadrement des loyers ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 15 octobre 2026

Relu et validé par Lia FLORES

Alors que Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier appliquent depuis plusieurs années un plafonnement de leurs loyers, la situation toulousaine est plus nuancée. Deux dispositifs d’encadrement coexistent en droit français et Toulouse est concernée par l’un, mais pas par l’autre. Voici ce qui s’applique réellement en 2026, et comment le débat évolue localement.

Toulouse est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?

La réponse dépend du type d’encadrement. Le droit français distingue deux mécanismes très différents, souvent confondus dans le langage courant.

Toulouse n’est pas soumise à l’encadrement du niveau des loyers. Ce dispositif, expérimenté depuis la loi Élan de 2018, fixe des loyers de référence (minoré, médian, majoré à +20 %) par arrêté préfectoral, en fonction du quartier, du type de bien et de la date de construction. Il s’applique aujourd’hui dans environ 69 communes françaises (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque, Grenoble-Alpes Métropole depuis 2025). Toulouse n’en fait pas partie.

Toulouse est en revanche soumise à l’encadrement de l’évolution des loyers. Ce dispositif, applicable depuis 2012, concerne toutes les communes situées en zone tendue, dont l’agglomération toulousaine. Il ne fixe pas de loyer plafond, mais limite l’augmentation possible entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail.

En pratique, un bailleur toulousain :

• Peut fixer librement le loyer à la première mise en location d’un logement, ou après une vacance de plus de 18 mois.
• Ne peut pas augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au DPE, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni entre deux locataires.
• Ne peut jamais augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au DPE, sauf exception limitée.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers désigne un ensemble de règles qui limitent la liberté du bailleur dans la fixation ou l’évolution du loyer. Le cadre légal s’est construit en plusieurs étapes :

• La loi Alur (2014) pose les bases de l’encadrement dans les grandes villes en tension.
• La loi Elan (2018) permet aux communes volontaires d’appliquer, à titre expérimental, l’encadrement du niveau des loyers avec loyers de référence.
• La loi 3DS (2022) prolonge et ajuste le dispositif, notamment pour les zones tendues.
• La loi Climat et Résilience (2021) gèle, depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G au DPE, partout en France métropolitaine

Le droit distingue deux mécanismes qu’il faut séparer :

Dispositif	Ce qu’il encadre	Où s’applique-t-il ?	Toulouse concernée ?
Encadrement de l’évolution des loyers (zone tendue)	La révision du loyer entre deux baux ou au renouvellement	Toutes les communes en zone tendue (décret du 10 mai 2013)	Oui, depuis 2012
Encadrement du niveau des loyers (loi Elan)	Le montant même du loyer, y compris à la première mise en location	69 communes appliquant le dispositif, environ 72 collectivités engagées	Non

Les échéances à surveiller en 2026 :

• Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 a reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Toulouse reste donc concernée au moins jusqu’à cette date.
• L’expérimentation issue de la loi Elan prend fin le 24 novembre 2026, sauf si une loi la prolonge d’ici là. La proposition de loi visant à pérenniser le dispositif, adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, doit être examinée au Sénat à partir du 21 octobre 2026.

Quel est le débat autour de l’encadrement des loyers à Toulouse ?

Le sujet a été au cœur du débat politique local pendant les élections municipales de mars 2026. Le résultat du scrutin a tranché la question à court terme.

À l’issue du second tour du 22 mars 2026, Jean-Luc Moudenc a été réélu à la mairie de Toulouse avec 53,9 % des voix. Opposé à l’encadrement du niveau des loyers pendant la campagne, il maintient cette position pour son nouveau mandat. Aucune candidature toulousaine ne devrait donc être déposée auprès de l’État à court terme.

Deux positions ont marqué le débat local :

Position	Arguments avancés	Portée en 2026
Favorable à l’instauration	Loyers en hausse, 43 000 ménages en attente d’un logement social sur la métropole, taux d’effort dépassant 30 % du revenu pour de nombreux ménages toulousains (jusqu’à 60 % pour les plus modestes), effet mesuré à Paris (économie moyenne estimée à 64 €/mois)	Portée par LFI, PS, Écologistes pendant la campagne 2026
Défavorable à l’instauration	Risque de réduction de l’offre locative, moindre incitation à rénover ou entretenir les biens plafonnés, complexité administrative, priorité à l’offre de logement (construction, rénovation) plutôt qu’au plafonnement	Portée par la majorité municipale réélue

Au niveau national, le débat a nettement évolué. Adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (105 voix contre 56), la proposition de loi Echaniz visait initialement à pérenniser, renforcer et étendre le dispositif. Restée bloquée faute d’inscription au Sénat, elle a été réorientée en juin 2026 vers une simple prolongation de deux ans des expérimentations déjà engagées, sans extension à de nouvelles communes, option désormais soutenue par le gouvernement et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun.

Le projet de loi Relance Logement, présenté le 24 juin 2026, exclut volontairement cette question. Le texte doit être examiné au Sénat à partir du 21 octobre 2026, avant l’échéance du 24 novembre 2026. Si la prolongation est adoptée sans extension à de nouvelles communes, Toulouse ne pourra de toute façon pas rejoindre le dispositif d’ici 2028.

Quelles sont les règles applicables aux propriétaires bailleurs à Toulouse aujourd’hui ?

En 2026, un bailleur toulousain doit respecter cinq règles principales dans la fixation et l’évolution de son loyer.

1/ La liberté de fixation à la première mise en location

Pour un logement loué pour la première fois, ou resté vacant plus de 18 mois, le bailleur fixe librement son loyer. Il doit rester cohérent avec les loyers de marché du quartier, sans plafond légal contraignant.

2/ L’encadrement de l’augmentation entre deux locataires

Lorsqu’un nouveau locataire remplace le précédent, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué, éventuellement révisé selon l’IRL si aucune révision n’a été effectuée dans les 12 derniers mois. Deux exceptions permettent une hausse plus importante, sauf pour les logements classés F ou G :

• Un loyer manifestement sous-évalué : la hausse est limitée à la moitié de l’écart avec les loyers de référence du voisinage, que le bailleur doit justifier.
• Des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse annuelle est alors limitée à 15 % du coût réel des travaux TTC.

3/ Le plafonnement de la révision annuelle par l’IRL

En cours de bail, le loyer peut être révisé une fois par an dans la limite de la variation de l’Indice de Référence des Loyers publié chaque trimestre par l’INSEE.

4/ La contrainte spécifique pour les logements F et G (DPE)

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, ni à la révision annuelle, ni au renouvellement, ni entre deux locataires. Cette contrainte s’applique à Toulouse comme partout en France.

5/ L’encadrement au renouvellement du bail

Au terme du bail (3 ou 6 ans selon les cas), le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué. La hausse est alors limitée à la moitié de l’écart avec les loyers de référence du voisinage, et le bailleur doit la proposer au moins six mois avant l’échéance. En dehors de ce cas, seule la révision annuelle selon l’IRL s’applique.

Un propriétaire à Toulouse peut-il fixer librement son loyer ?

Oui, dans plusieurs cas, mais avec des nuances importantes. Pour une première mise en location ou après une vacance de plus de 18 mois, le bailleur toulousain fixe librement son loyer. Il n’existe pas de loyer de référence ni de plafond légal contraignant à Toulouse. Le loyer doit toutefois rester cohérent avec le marché local, sous peine d’allonger la vacance locative.

Pour un logement déjà loué, la fixation du loyer est encadrée. Trois cas de figure se présentent :

• Nouveau locataire, précédent parti depuis moins de 18 mois : le loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, éventuellement révisé selon l’IRL.
• Reconduction ou renouvellement du bail avec le même locataire : la révision est plafonnée à l’IRL.
• Bien classé F ou G au DPE : aucune augmentation possible, quelle que soit la situation.