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Comment investir dans le locatif en 2026 grâce au dispositif Jeanbrun ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 09 février 2026

Lors des vœux d’Action Logement, le ministre de la Ville et du Logement a présenté le plan « Relance logement » avec un cap : 2 millions de logements d’ici 2030. Lors de cette annonce, le chef du Logement a également annoncé que le dispositif Jeanbrun (ex statut de bailleur privé) serait intégré au budget 2026. C’est désormais chose faite : le budget 2026 a été adopté et le dispositif Jeanbrun est en vigueur depuis le 21 février 2026 pour relancer l’investissement locatif. Il a été créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.

Que change le dispositif Jeanbrun pour un investisseur ?

Le dispositif Jeanbrun élargit le champ des possibles pour un investisseur locatif. L’idée générale est de stimuler la remise sur le marché de logements destinés à être loués en résidence principale, avec des loyers plafonnés, en contrepartie d’un levier fiscal articulé autour de l’amortissement et de la déduction des charges.

• En savoir plus sur la défiscalisation immobilière

Dispositif Jeanbrun : quels logements neufs et anciens sont éligibles ?

La loi Jeanbrun, ex statut de bailleur privé, s’applique aux logements situés dans des immeubles collectifs, partout en France. Les maisons individuelles sont exclues. Dans le neuf, la logique est simple : l’investisseur achète un logement neuf en collectif pour le mettre en location. Dans l’ancien, l’accès au dispositif est conditionné à une démarche de remise à niveau du parc existant : le bailleur devra en effet engager des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition permettant d’atteindre la classe A ou B du DPE, pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif.

Une mécanique fiscale pensée pour améliorer l’équation des loyers

Sur le plan fiscal, l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d’achat du bien via un mécanisme d’amortissement, ainsi que l’intégralité des charges liées à la location. À la clé, jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 € de déduction sur le revenu global au titre du déficit foncier. L’objectif affiché est de réduire la pression fiscale sur les loyers, en tenant compte du coût réel de détention et d’entretien du logement.

Un cadre locatif encadré pour une location utile au marché

Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas à une incitation fiscale. Il s’accompagne d’obligations qui cadrent l’usage du logement.

• Le bien doit être loué nu, en résidence principale pendant 9 ans,
• La location est soumise à des loyers plafonnés selon trois niveaux (intermédiaire, social, très social).
• Pour prévenir les fraudes, la location au cercle familial proche est interdite : le locataire ne peut appartenir ni au foyer fiscal du bailleur, ni à sa famille jusqu’au 2e degré.

Le principe est clair : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est bonifié.

Quels sont les taux et plafonds du dispositif Jeanbrun ?

Pour la location d’un logement neuf :

Niveau de loyer	Amortissement annuel	Plafond annuel
Intermédiaire	3,5 %	8 000 €
Social	4,5 %	10 000 €
Très social	5,5 %	12 000 €

Pour la location d’un logement ancien :

Niveau de loyer	Amortissement annuel	Plafond annuel
Intermédiaire	3 %	8 000 €
Social	3,5 %	10 000 €
Très social	4 %	12 000 €

Comment investir avec le Super Jeanbrun ?

Le Super Jeanbrun consiste à acheter un logement neuf sous le régime du Logement locatif intermédiaire (LLI), puis à l’amortir avec le dispositif Jeanbrun pendant la location.

Ce que chaque dispositif apporte

• À l’achat, le LLI : TVA à 10 % au lieu de 20 % (article 279-0 bis A du CGI) et créance égale à la taxe foncière pendant 20 ans au plus (article 220 Z septies du CGI).
• Pendant la location, le Jeanbrun : amortissement de 3,5 % par an sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par foyer fiscal.

Les conditions à réunir

• Acheter via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu : le LLI exige une société, le Jeanbrun exige des revenus fonciers.
• Choisir un programme neuf éligible au LLI, situé en zone A bis, A ou B1.
• Louer nu en résidence principale, aux plafonds de loyers et de ressources du niveau intermédiaire, pendant toute la durée d’engagement du LLI, plus longue que les 9 ans du Jeanbrun.

Pour quel investisseur ?

Le montage vise surtout les foyers fortement imposés qui investissent sur le long terme. Faites valider les statuts de la SCI et l’éligibilité du programme avant de signer.

Où investir en Jeanbrun : Toulouse, Paris ou Lille ?

Le dispositif Jeanbrun s’applique sans zonage : la zone sert seulement à fixer les plafonds de loyers et de ressources. La méthode la plus pertinente est claire : choisir des secteurs où la demande locative en résidence principale est structurelle et où les loyers plafonnés restent cohérents avec le niveau de prix du quartier et la typologie du bien.

Toulouse : cibler les petites surfaces bien placées

À Toulouse, une des stratégies gagnantes consiste à viser des logements simples à louer, avec une demande régulière et des profils en mobilité. Les petites surfaces et les T2 bien placés s’inscrivent naturellement dans cette dynamique : ils répondent généralement à une demande portée par les études et l’entrée dans la vie active. Côté prix, on observe en 2026 dans la ville Rose, un ordre de grandeur d’environ 3 565 €/m² pour les appartements et 4 129 €/m² pour les maisons selon MeilleursAgents. Les écarts restent marqués selon les quartiers.

Dans ce contexte, plus que le choix de la ville, la pertinence d’un projet avec le dispositif Jeanbrun tient à l’adéquation quartier, produit, stratégie d’investissement.

Paris : optimiser l’effort fiscal sur un marché très tendu

À Paris, la pertinence d’un projet Jeanbrun se construit autour d’une équation complète : prix d’achat, conditions de financement, niveau de charges et compatibilité du loyer plafonné avec l’emplacement. Le contexte de prix impose d’être particulièrement prudent : le prix moyen au sein de la Capitale est de 9 630 €/m² au second semestre selon MeilleursAgents et là aussi des écarts importants selon les arrondissements.

Dans ce cadre, la logique charges + amortissement prend tout son sens lorsqu’une partie de l’opération est financée. Plus le montage est anticipé et chiffré, plus l’arbitrage entre loyer plafonné, charges et fiscalité devient lisible.

Lille : jouer l’équilibre rendement/demande

À Lille, la stratégie pertinente consiste à trouver le bon équilibre entre attractivité locative et réalisme économique. Côté prix, le marché se situe autour de 3 409 €/m² pour les appartements et 3 518 €/m² pour les maisons selon MeilleursAgents au second semestre 2026, ce qui permet de construire des projets avec une logique budgétaire généralement plus accessible que dans le marché parisien ou toulousain.

La dynamique locale, avec la présence d’étudiants et de jeunes actifs, s’aligne bien avec l’objectif de logements abordables visé par le dispositif. Les typologies orientées résidence principale (T2, T3, et certaines configurations plus familiales) offrent donc un compromis intéressant : une demande soutenue et une stabilité de location compatible avec un engagement sur plusieurs années.

La colocation peut également s’envisager, à condition de vérifier la bonne adéquation entre le montage, la typologie du bien et le loyer plafonné.