Investir dans la pierre est un moyen efficace de protéger son patrimoine. Encore faut‑il que le logement reste en bon état. Lorsque des dégradations locataire surviennent, un bailleur doit agir vite : rappeler les obligations du preneur, exiger la remise en état et conserver des preuves écrites. Pour vous simplifier la tâche, voici un courrier type conforme à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 afin de réclamer réparation en cas de dégradations.
Modèle de lettre de réclamation
Nom Prénom du bailleur
Adresse
CP – Ville
Lettre recommandée avec AR
Madame, Monsieur,
Vous occupez, depuis le [date d’effet du bail], le logement situé [adresse complète]. Lors de ma dernière visite convenue avec vous/le dernier état des lieux, j’ai constaté les dégradations suivantes :
- [détaillez les dégâts]
Conformément à l’article 7 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, l’entretien courant ainsi que les réparations locatives sont à votre charge (hors vétusté, malfaçon, vice de construction, d’un cas fortuit ou de force majeure). En conséquence, je vous mets en demeure de procéder aux travaux nécessaires dans un délai de [X] jours et de m’en fournir la preuve (facture ou rapport d’intervention).
À défaut, je me verrai contraint(e) d’engager les démarches judiciaires appropriées et à votre départ, les sommes dûment justifiées restant dues au titre des dégradations pourront être déduites du dépôt de garantie.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Comment envoyer la demande de réparation ?
Avant tout, privilégiez un mode d’envoi permettant d’établir la notification, notamment la LRAR ou, sous les conditions légales, la lettre recommandée électronique.
- Imprimer, signer, puis dater la lettre.
- Joindre des photos datées montrant les dégradations du logement par le locataire.
- Poster en LRAR (bureau de poste ou service d’envoi recommandé en ligne).
- Archiver l’AR. Il sera utile en cas de contentieux.
Fixez toujours un délai raisonnable et adapté à la nature et à l’urgence des réparations (par exemple 15 à 30 jours, mais aucun délai général de cette durée n’est fixé par la loi) : vous démontrez ainsi votre bonne foi et laissez au locataire le temps d’organiser les travaux.
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Quelles dégradations sont imputables au locataire ?
Distinguer la négligence de l’usure normale évite bien des débats. Voici les grandes catégories à connaître avant de chiffrer les réparations.
| Responsabilité du locataire | Responsabilité du propriétaire |
|---|---|
| Trous ou taches sur les murs | Peinture passée, sol usé par le temps |
| Porte ou plinthe enfoncée par un choc | Dommages résultant d’un cas de force majeure (par exemple une tempête remplissant les critères de la force majeure) |
| Moquette brûlée ou parquet rayé | Dégâts résultant d’un cambriolage (locataire non responsable des dégradations causées par le tiers ; déclaration auprès de son assurance habitation) |
| De manière générale, il s’agit de négligence ou de manque d’entretien | De manière générale, il s’agit de vétusté, de cas de force majeure ou de cambriolages |
À SAVOIR
En cas de cambriolage, les dégradations causées par un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement ne lui sont pas imputables. Pour autant, leur coût n’est pas automatiquement à la charge du propriétaire : le locataire doit déclarer le sinistre à son assurance habitation afin de connaître les modalités de prise en charge prévues par son contrat.
Article 7 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989
Le locataire est obligé :
[…]
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
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